房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第1节
比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（ ）
答案：错
解析：
考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
A.市区商品房价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路免费通行
D.人们预期未来郊区房地产价格上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113～114。
下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
答案：C
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A．土地使用权
B．土地开发权
C．土地所有权
D．土地驻扎年限
正确答案：A
房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资
房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交（ ）等证件及资料。
A．商品房预售许可申请书
B．征地补偿的标准
C．开发企业的《营业执照》和资质证书
D．适用房的租用标准
E．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
下列说法中错误的是（ ）。
A．边际收益（MR）是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益
B．厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）是边际收益等于边际成本
C．边际收益等于产品价格
D．长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线
正确答案：C
当产品价格不变时才有平均收益=边际收益=产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。
关于工程建设项目招标的说法，正确的有（ ）。
A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B、招标项目必须编制标底
C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E、招标控制价必须保密
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500 —2013)）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第2节
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
正确答案：B
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129～135。
我国的法定货币是人民币，属于（ ）类型。
A.实物货币
B.金属货币
C.银行券
D.信用货币
答案：D
解析：
本题考查的是货币。我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
本题考查的是估价当事人。选项A、C错误，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人；选项D错误，估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人, 也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。
住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。
A、103.26%
B、105.43%
C、112.06%
D、114.42%
答案：A
解析：
考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。
（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；
（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。
现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为（ ）。
A．0.005%
B．0.01%
C．0.03%
D．0.05%
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第3节
从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。
A、市场需求上限
B、市场有效需求
C、市场现实需求
D、市场最低需求
答案：A
解析：
考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。
A.合同关系
B.财产关系
C.人身关系
D.社会关系
E.经济关系
答案：B,C
解析：
本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
长期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，与计算税前现金流有关的有（ ）。
A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息
答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。
指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：
3.估价对象最高最佳利用分析
估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：
（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；
3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；
5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；
6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。
该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：
1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；
2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。
（九）估价对象风险提示
估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
答案：
解析：
1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，
改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。
2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，
改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润≤现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。
3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，
改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。
4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，
改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
E.批发市场
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
A.70
B.30
C.40
D.60
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第4节
封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
封闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债;而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。
下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、市场供求风险
C、通货膨胀风险
D、利率变动风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有期风险。
在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
A、折旧费
B、审计费
C、金融机构手续费
D、无形资产摊销费
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。
李某购房，取得该房屋所有权的时间是（ ）时。
A．签订房屋买卖合同
B．付清房价款
C．记载于房屋登记簿
D．取得房屋所有权证书
答案：C
解析：
《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房地产登记是一种物权公示方法，目的在于对外公开房地产的权利状况，保证房屋交易的安全和便捷。产权登记制度中规定，当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行不动产登记手续以后，不动产受让人权利才告成立。
(2016真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。
A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载于登记薄
D.领取不动产权证书
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要（ ）。
A.高 B.低
C.同等 D.视情况而定
通风施工图纸可分为（ ）。
A.立面图
B.平面图
C.剖面图
D.系统图
E.详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。
房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表
IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第5节
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（ ）。
A．系统风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．个别风险
下列民事行为属于无效行为的有（ ）。
A.由完全民事行为能力人实施的
B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的
C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的
E.经济合同违反国家指令性计划的
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。
下列属于承担民事责任的方式有（ ）。
A．罚款
B．吊销证照
C．赔偿损失
D．赔礼道歉
E．停止侵害
有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A．类似写字楼的客观收益
B．市场比较法
C．该写字楼的实际收益
D．无法估算
正确答案：A
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ）。
A．需求曲线已向右上方移动
B．需求曲线已向左下方移动
C．需求量已在需求曲线上向下移动
D．需求量已在需求曲线上向上移动
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A、国有土地使用证
B、建设用地规划许可证
C、建设工程规划许可证
D、建设工程施工许可证
E、商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。
孙某的违法行为有（ ）。
A．同时在金地公司和亨通公司注册执业
B．私自接受估价委托
C．在估价报告上署自己的名字
D．房屋价格评估不合法
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第6节
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积，因为服务对象不确定。
业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．全体业主所持投票权1/2以上
C．与会业主所持投票权2/3以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
答案：对
解析：
长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。 （ ）
正确答案：×
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。
下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（ ）。
A、标准厂房
B、房地产开发用地
C、行政办公楼
D、写字楼
E、在建工程
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，可比性很差。
房地产价格与利率的关系是( )。
A、 正相关
B、 负相关
C、 不定
D、 无关
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。
住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（ ）层为高层住宅。
A.7
B.8
C.9
D.10
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。
按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（ ）。
A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产
城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。
房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第7节
某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（ ）
答案：错
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。对于改变土地用途、容积率等规划条件的，补地价的数额理论上等于批准变更时新旧规划条件下的土地市场价格之差额。所以此题所指情况的估价时点应为2011年5月9日。
计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（ ）
答案：错
解析：
分部分项工程计算顺序有三种：①按顺时针方向计算法；②按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法；③按图纸分项编号顺序计算法。
路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。
A．资产增加，所有者权益增加
B．资产减少，所有者权益减少
C．资产增加，所有者权益减少
D．资产减少，所有者权益增加
按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
答案：A,B,C,E
解析：
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。
A、较高
B、较低
C、最高
D、居中
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A.垄断竞争
B.寡头垄断
C.垄断
D.竞争
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。
城市详细规划包括( )。
A.城市居住区规划
B.城市分区规划
C.城镇体系规划
D.控制性详细规划
E.修建性详细规划
答案：D,E
解析：
详细规划分为①控制性详细规划和②修建性详细规划。
