2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第1卷
土地使用制度改革是将过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取（）的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
A、有偿划拨，无限期使用，不得转让
B、无偿划拨，有限期使用，不得转让
C、无偿划拨，无限期使用，不得转让
D、无偿使用，无限期使用，可以转让
答案：C
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。
边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。
政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
正确答案：D
房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁的权益受到损害。
在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。
图3—1是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。
在图上作辅助线AD、A￡、CE及BF，则有：
三角形ABD 土地的总价为（）元。
A.556730 B.576460 C.584640 D.632176
（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A．因子推演法
B．趋势平滑法
C．加权平均法
D．回归分析法
正确答案：D
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第2卷
下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
正确答案：B
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。
房地产投资开发需要（ ）。
A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
正确答案：ABDE
房地产投资开发需要土地、建材、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金、专业人员经验。
投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（ ）。
A.估价委托书
B.估价代理书
C.估价报告书
D.估价结果书
答案：A
解析：
本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权．因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
C。该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后。才能办理抵押登记手续
D。该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许
可证，也可办理抵押登记手续
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10% 的佣金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
正确答案：B
设立房地产开发企业应具备的条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
(3)注册资本100万元以上；
(4)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书
的专职会计人员；
(5)法律法规规定的其他条件。
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第3卷
本次估价背景情况如下：
估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段：
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选用要求
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。
2.估价方法选用
（1）估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。
（2）估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。
（3）估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。
（4）估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。
3.估价技术路线
（1）比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。
（2）收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。
（3）成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。
（4）对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异
的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。
（5）估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
答案：
解析：
1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。”
2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。”
3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜
力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
交付住房时，古桥公司应向购买人提供( )。
A、 住宅质量保证书
B、 住宅使用说明书
C、 企业资质证书
D、 竣工综合验收合格证书
定额计价是建立在以政府指导价为主导的市场经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。（ ）
此题为判断题(对，错)。
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 ( )
正确答案：×
[答案] × 公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
取得工程设计行业资质的企业，可以承接同级别相应行业的工程设计业务，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，但需再单独领取工程设计专项资质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（ ）万元。
A．4000
B．4004
C．4021
D．4037
答案：D
解析：
该类工业用地30年期使用权楼面地价为：
该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：
。故，补地价（总价）=11567.89×5000－1746.6×2×5000=4037（万元）。
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金
A政府政策性
B 资产变现
C企业入股
D个人入股范围
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第4卷
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。
A.由被征人与征收部门协商确认
B.甲估价机构的等级至少为二级
C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同
D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认
答案：A,B
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。
(2014真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。
A.3846
B.5000
C.5556
D.8333
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（ ）。
A.开发建设单位进行形式性投入的日期
B.开发建设单位进行实验性投入的日期
C.开发建设单位进行目的性投入的日期
D.开发建设单位进行实质性投入的日期
答案：D
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。
2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（ ）。
A、9%
B、12%
C、12.5%
D、15%
答案：D
解析：
考点:供给指标。空置率＝空置量/存量＝750/5000＝15%。
容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
【考点】房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS） 业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：
（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%
从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。
（2）当地征用农地的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1
（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。
（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
正确答案：
(1)成本法公式如下：房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价一建筑物折旧
(2)求取土地的重置价：
1)用市场法求取：
A修正后的单价＝2200×(100÷100)×(1+0.5%)6×(100÷97)＝2336.94(元/m2)
B修正后的单价＝2050×(100÷100)×(1+O.5%)9×(100÷92)＝2330.56(元/m2)
C修正后的单价＝2380×(100÷103)×(1+0.5%)4×(100÷105)＝2244.99 (元/m2)
再用简单算术平均法求得土地价格为： (2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：[(100000÷666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2)
3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)÷2—2281.88(元/m2)
土地总价＝2281.88×1000—2281900(元)＝228.19(万元)
(3)求建筑物的重置价值为：1100×4500—4950000(元)＝495(万元)
(4)求建筑物折旧总额为：495×(20÷60)＝165(万元)
(5)计算估价额：
该房地产价格(总价)＝228.19+495—165＝558.19(万元)
该房地产价格(单价)＝5581900÷4500＝1240.42(元/m2)
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第5卷
已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为（ ）万元（保留两位小数）。
某企业2016年第二季度销售额资料
A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）÷3＝950；8月（950＋1100＋950）÷3＝1000；9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67。
当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格＋债务－债权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一财产范围。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。不带债权债务的房地产价格= 带有债权债务的房地产价格-债权+债务。参见教材P185。
初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。( )
正确答案：×
[答案] × 题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”。
房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（ ）。
A．向投资者分配
B．提取法定盈余公积金
C．缴纳企业所得税
D．弥补企业5 年内的累计亏损
答案：D
解析：
税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。
信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。
答案：对
解析：
非银行金融机构与商业银行的区别
(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源，而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。
(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主，而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主，如保险、信托、证券、租赁等金融业务。
(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息.无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。（ ）
正确答案：×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
2017年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2017年住宅市场吸纳率为（）。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
答案：B
解析：
本题考查的是市场交易指标。2017年住宅市场吸纳率＝2017年住宅吸纳量/2017年住宅可供租售量＝（2017年住宅销售量+2017年住宅出租量）/（2017年可供销售的住宅+2017年可供出租的住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%。
住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（ ）
答案：对
解析：
个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第6卷
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
正确答案：D
[答案] D在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。
王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入5000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，则王某还款能力符合要求。( )
某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：
(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。
正确答案：
(1)本金不变，所以每年偿还的利息为：160000×12%=19200(元)
8年共偿还金额为：160000+8×19200＝313600(元)
(2)第八年年末一次偿还本息：
F=160000×(1+12%)
8=160000×2.476=396160(元)
8年共偿还金额为：8×32208=257664(元)
(4)每年等额偿还本金额：160000÷8=20000(元)
由于每年本金减少20000元，故每年利息减少20000×12%=2400(元)
第一年年末应偿还的利息为：160000×12%=19200(元)
第二年年末应偿还的利息为：19200-2400＝16800(元)
以此类推，第八年年末应偿还利息为：
19200-2400×7=2400(元)
故8年共偿还利息额为：
19200+16800+…+2400=86400(元)
所以8年共偿还金额为：
20000×8+86400=246400(元)
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。
以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是（ ）。
A．房地产投资具有相对较高的收益率
B．房地产投资变现能力强
C．房地产投资回收快
D．房地产投资能够得到税收上的优惠
某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A．3450.00
B．3466.88
C．3480.67
D．3483.88
答案：A
解析：
本题按单利计息。已知P=3000 万元，n=2×12=24，i=7.5％／12=0.625％，则该企业支付的本息总额=P+P×i×n=3000+3000×0.625％×24=3450（万元）。
从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（ ）。
A、地表
B、地上空间
C、地下空间
D、权益空间
E、区位空间
答案：A,B,C
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第7卷
房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。
(2014真题) 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是（）。
A.GNP=GDP+对外要素收入净额
B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等
C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标
D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
答案：D
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项D，凡是本国公民（包括本国国民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
汇票是（ ）。
A．由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据
B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据
C．由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单
D．由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )
答案：错
解析：
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（ ）。
A.审核凭证的名称
B.编制凭证的日期
C.填制凭证的单位名称
D.填制人姓名
E.单位的公章
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。
假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5％，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
答案：D
解析：
该项目建设期间涨价预备费=
+4800×［（1+5%）2-1］+3800×［（1+5%）3-1］+3400×［（1+5%）4-1］=2003.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。
具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
2021房地产估价师考试历年真题精选8卷 第8卷
建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。
A.当事人的名称和住所
B.土地界址、面积
C.宗地平面界址图
D.开发投资强度
E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
答案：C,E
解析：
合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。
A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。参见教材P194。
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。
答案：
解析：
(一)项目背景
（二）开发项目地块分析
①地块的自然条件分析；②地块周边的经济及社会条件分析；③地块的环境条件分析。
（三）开发项目市场调查与分析
1．市场环境调查与分析
①政治法律环境；②经济环境；③人口环境；④社会文化环境。
2．市场需求容量调查与分析
①国内外市场的需求动向；②现有的和潜在的市场需求量；③社会拥有量、库存量；④同类产
品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。
3．消费者和消费者行为调查与分析
①消费者类别及其分布；②购买能力；③购买欲望和购买动机。
4．竞争情况调查与分析
①竞争对手的调查与分析；②竞争项目的调查与分析。
（四）开发项目SWOT分析
①开发项目的优势分析；②开发项目的劣势分析；③开发项目的发展机遇分析；④开发项E威胁分析。
（五）开发项目的市场定位
①消费群体定位；②项目形象定位；③规划设计及建筑形象定位；④户型定位；⑤价格定位⑥物业管理定位。
（六）开发项目的产品策划及规划建议
①项目总体规划设计建议；②建筑个体设计建议；③环境景观设计建议；④户型设计建议。
（七）开发项目房地产项目的定价及价格策略
①开发项目房地产项目定价目标；②开发项目房地产项目定价方法选择；③开发项目房地产项目价格策略选择。
（八）开发项目房地产项目广告策划及销售
①开发项目房地产项目广告设计；②开发项目房地产项目广告媒体选择；③开发项目房地产项目销售计划及策略制定。
请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。
第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
（ ）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类比法
B、收益折现法
C、净资产折扣法
D、成本法
答案：B
解析：
考点:公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（ ）。
A.有效毛租金收入
B.有效毛收入
C.净收益
D.潜在毛租金收入
答案：B
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。
