21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．拟调查搜集的资料及其来源渠道
C．预计所需的时间、人力、经费
D．估价作业步骤和时间进度安排
E．违约责任
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
E项为估价委托合同的内容。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ ）。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。
(2015真题) 工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（ ）。
A.商品房预售许可申请表
B.土地使用权证
C.施工许可证
D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明
E.建设工程规划许可证
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。
（ ）结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
A.砖木
B.砖混
C.钢筋混凝土
D.钢
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。砖混结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92m2
土地使用权年限：至2074年10月17日
土地面积：4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用（XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3—43。
2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，
详见表3—44。
3.修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数表见表3—45，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。
总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。
答案：
解析：
(1)房地产权利状况描述不全。
(2)房地产现状描述不全。
(3)估价原则中缺少估价时点原则。
(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(6)比较案例B位置指数不正确。
(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(8)比较案例的结构不同应该进行修正。
(9)比准价值的权重未作说明。
(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(11)成本法中各项费用比例无依据。
(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(14)技术报告总价大写错误。
(15)估价结果缺少单价。
(16)估价时点表述错误。
(17)红线内市政费的计算错误。
(18)前期工程费的计算错误。
(19)投资利润计算错误。
(20)缺少附件。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。
关于估价方法的适用性，下列选项中错误的有（ ）。
A.商品住宅同时适用比较法、收益法和成本法估价
B.特殊厂房适用比较法评估
C.待开发的土地适用成本法评估
D.可修复的房地产价值减损适用损失资本化法评估
E.在建工程适合假设开发法评估
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是估价方法的适用。选项B错误，特殊厂房难以找到类似的参照物，不适用比较法评估；选项C错误，待开发的土地还没有发生成本，一般适合用假设开发法和比较法评估。选项D错误，不可修复的房地产价值减损适用损失资本化法评估。P413。
下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（ ）。
A.准备期
B.建造期
C.销售期
D.经营期
答案：D
解析：
本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。P180。
根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（ ）的房地产估价业务。
A、房屋征收
B、公司上市
C、企业清算
D、司法鉴定
答案：A
解析：
考点:不应承接估价业务的情形。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”
我国土地用途管制的核心是（ ）。
A．实行土地有偿有限期使用制度
B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途
D．不能随意改变建设用地的用途
下列关于房地产图的比例尺，表述不正确的是( )。
A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000
B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500
C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺
D、 房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000
E 房产分户图的比例尺一般为1:200
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。转让权属有争议的房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。
在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是（ ）。
A．项目所处地区的市场情况
B．项目本身的情况
C．评价指标的计算过程
D．可行性研究的结论
答案：C
解析：
在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，主要包括用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时间看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000 字为宜。
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
中国耕地特点是耕地总体质量较差，但人均占有耕地较多，退化严重，后备资源不足。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。中国耕地具有四个明显的特点：（1）人均占有耕地少；（2）耕地总体质量差；（3）生产水平低；（4）退化严重，后备资源不足。
确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面
A．对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
B．控制混凝土质量
C．对对工程中的配套设备进行检验。
D．对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
正确答案：B
房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（ ）元/m2。
A、9122
B、9685
C、7996
D、8559
答案：C
解析：
本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300＝A×（40％＋30％＋20％），A＝333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价＝333.33×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％）＝363.33（万元），乙地块的总价＝363.33/20×30＝545（万元）。参见教材P371～372。
经济评价中的基础参数包括( )。
A．融资相关参数
B．动态评价指标
C．静态评价指标
D．收益相关指标
E．时间类参数
正确答案：ADE
[答案] ADE 经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。
宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A．刺激对企业产品的需求，增加销售
B．改善形象
C．提高知名度
D．提高产品品质
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：A,C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为（ ）年。
A.1
B.4
C.2
D.3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为1年。
根据《房屋征收条例》，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。
A.市、县级人民政府
B.房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.建设单位
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。P55。
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有( )。
A.海域使用权
B.国有土地使用权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权
答案：A,D,E
解析：
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记的范围是：
1.集体土地所有权；
2.房屋等建筑物、构筑物所有权；
3.森林、林木所有权；
4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；
5.建设用地使用权；
6.宅基地使用权；
7.海域使用权；
8.地役权；
9.抵押权；
10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
2014年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（ ）万元。
A.1060
B.1160
C.小于1060
D.大于1160
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2014年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。（ ）
答案：对
解析：
考点:财务净现值。财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
对于单层工业厂房来说，墙体承重结构的墙体仅起围护的作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑的组成。单层工业厂房的结构组成有两种类型，即墙体承重结构和骨架承重结构。墙体承重结构为外墙采用砖、砖柱的承重结构类型。骨架承重结构是采用钢筋混凝土构件或钢构件组成骨架的承重结构类型，这种类型的墙体仅起围护的作用。
针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。
A．优惠利率
B．提高再贴现利率
C．提高法定存款准备金率
D．中央银行在公开市场上买卖有价证券
E．对房地产贷款风险进行提示劝告
正确答案：BCD
优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。
为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（ ）元。
A.8000
B.8269
C.7432
D.7000
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）^12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[（1+i）^n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）^5-1]×（1+i）}=8269（元）。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90％
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。
A、 1200
B、 1150
C、 1100
D、 1050
某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。
A．35．00
B．56．29
C．86．29
D．180．00
21年房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （ ）
房地产价格实质是房地产权益的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。
A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的楼面地价为（ ）元/m2。
A.1800
B.3600
C.4400
D.11000
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000m2 。房地产总价＝8000×5000＝4000万元。土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200万元。楼面地价＝土地价值/建筑面积＝2200万元/5000＝4400元/m2。参见教材P105。@##
关于商业物业投资的说法，正确的有（ ）。
A．商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B．商业物业交易常在机构投资者之间进行
C．区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D．商业物业不适合长期投资
E．商业物业投资收益全部来自出租收益
答案：B,C
解析：
A 项，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发一出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。B 项，物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C 项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。DE 两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。
估价上折旧注重的是( )。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．市场价值的真实减损
正确答案：D
[答案] D
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。
A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
答案：B,C,D
解析：
考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。
在我国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。（ ）
此题为判断题(对，错)。
