房地产估价师历年真题和解答5辑

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。

本题考查的是房地产拍卖的条件。选项A被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以查封拍卖，抵押权人不得抗拒法院的执法行为，但是拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人。选项B对房地产的处分权受到限制的的房地产通常情况下不得拍卖；选项D以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。

本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。

考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。

单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。

(一)资产、负债与所有者权益的数量关系
资产=权益=债权人权益＋所有者权益
资产=负债＋所有者权益
所有者权益=资产－负债
(二)收入、费用与利润的数量关系
收入－费用=利润

本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。

本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。

本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行，地籍数据宜进行面积的控制与量算，并进行整体等于各部分的面积之和逻辑检验。面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。面积变更采用高精度代替低精度的原则，即用高精度面积值取代低精度面积值，用解析法量算的宗地面积取代原宗地面积。

光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染包括：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。宇宙线辐射污染属于放射性辐射污染。

本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

《城市商品房预售管理办法》及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010] 53 号)规定，商品房预售应当符合以下条件：——四证
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得①土地使用权证书；
(2)持有②建设工程规划许可证和③施工许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

本题考查的是复利计算。

本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为：（8800+10000）/2=9400元/m2。参见教材P166～171。

本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。

[解析] 房地产泡沫成因

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。

纳税人负担的轻重，主要通过①税率的高低来调节，但还可以通过②附加、③加成和④减免措施来调节。

【第一问解答】
完成自有资金现金流量表
1.总购房款：1.2×10×80＝960（万元）
2.自有资金：960×40%＝384（万元）
3.贷款资金：960×60%＝576（万元）
4.购房代理费等相关费用：960×1.5%＝14.4（万元）
5.抵押贷款年还本付息额：P＝576（万元） i＝7.5%，n＝10
A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（万元）
6.办证费用及装修费用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（万元）
7.年毛租金收入：
第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（万元）
第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（万元）
第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（万元）
8.年运营成本：
第3年末—第10年初：192×25%＝48（万元）
第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（万元）
第16年末—第20年初：96×25%＝24（万元）
9.净转售收入：
第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（万元）
第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（万元）
第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（万元）
自有资金现金流量表（表格项目已给定）

【第二问解答】

本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。P311。