2021房地产估价师考试题目下载5节 第1节
建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。
房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）
A．变现风险
B．时间风险
C．自然损失风险
D．通货膨胀风险
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
A.318.68
B.457.68
C.789.68
D.1146.81
答案：B
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝20/（1＋8%）＋（20＋1.5）/（1＋8%）2＋（20＋1.5×2）/（1＋8%）3＋（20＋1.5×3）/（1＋8%）4＋V×（1＋5%）4×（1－6%）/（1＋8%）4，V＝73.21767609＋0.839827377V，V＝457.12（万元）。参见教材P234。
登记机构予以异议登记的，申请人需要在异议登记之日起的三十日内起诉，否则异议登记失效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。P156。
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
2021房地产估价师考试题目下载5节 第2节
房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）
答案：错
解析：
在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。
表2 不同估价目的的估价对象范围
注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括。
从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万㎡，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为( )％。
A.100
B.200
C.300
D.400
答案：B
解析：
定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平×100%=150÷50=300%。定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度。定基增长速度=定基发展速度-1=300%-1=200%。
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产征，但学校兴办的校办工作、校办企业、商店、招待所等房产应征收房产税。
房地产市场分析的层次不包括（ ）。
A.区域房地产市场分析
B.专业房地产市场分析
C.区位房地产市场分析
D.项目房地产市场分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。
生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最大产出量。
2021房地产估价师考试题目下载5节 第3节
个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。
A．都是价格，用货币来表示
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是按质论价
D．都有国家政策的扶持
E．都是绝对合理的价值体现
正确答案：ABC
[答案] ABC
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。”下列屋面防水保修的情形中，体现该规定的是（ ）。
A.竣工验收合格日期为2015年3月1日，商品房交付日期为2018年3月1日
B.竣工验收合格日期为2015年3月1日，商品房交付日期为2019年3月1日
C.竣工验收合格日期为2014年3月1日，商品房交付日期为2016年3月1日
D.竣工验收合格日期为2014年3月1日，商品房交付日期为2015年3月1日
答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。承包人向发包人承诺的保修，从竣工验收合格之日起起算，房地产开发企业向业主承诺的保修，从商品房交付之日起起算。故2014年3月1日竣工验收合格，承包人承诺的保修至2019年3月1日；2015年3月1日商品房交付，开发企业承诺的保修至2018年3月1日，但由于仍处于承包人承诺的存续期内，故开发商向业主承诺的保修至2019年3月1日。P113。
在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
下列不属于申领建筑工程施工许可证条件的是（ ）。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
答案：D
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位已支付工程款，不是建设单位申请领取施工许可证的条件。参见教材P93。
2021房地产估价师考试题目下载5节 第4节
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。
A、 须领取建设工程规划许可证
B、 须领取国有土地使用权证书
C、 须领取施工许可证
D、 须领取广告许可证
债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是( )。
A.商品房屋租赁合同应采用示范文本
B.商品房屋租赁合同应采用书面形式
C.商品房屋租赁合同应办理登记备案
D.商品房屋租赁合同逐步实行网上备案
答案：A
解析：
《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括( )。
A.当事人的名称和住所
B.土地界址、面积
C.宗地平面界址图
D.开发投资强度
E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
答案：C,E
解析：
合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
2021房地产估价师考试题目下载5节 第5节
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。
A、 1.2%
B、 10%
C、 12%
D、 20%
答案：C
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。
下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（ ）。
A.利率是资金时间价值的一种标志
B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
答案：C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A.2400
B.2410
C.2490
D.2500
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
