2021房地产估价师考试答案5辑 第1辑
业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为( )元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
正确答案：C
求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是重新购建成本的求取思路。成本法评估两大路径：（1）“房地合估”路径，模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。P303～304。
挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价一般不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。参见教材P86。
信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。
A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。参见教材P7～9。
2021房地产估价师考试答案5辑 第2辑
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（ ），且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
下列费用中不属于开发间接费用的是（ ）。
A.基础设施费
B.水电费
C.修建费
D.折旧费
答案：A
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转摊销费。
会计信息处理的程序不包括（ ）。
A.收集
B.计量
C.记录
D.报告
答案：A
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。
一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
经济适用房的成本包括（ ）。
A、土地房屋征收补偿费
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费
答案：A,B,C,D
解析：
考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。
（ ）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
A.战略性发展规划
B.实施控制性规划
C.控制性详细规划
D.修建性详细规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
2021房地产估价师考试答案5辑 第3辑
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
正确答案：B
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）
A．0.18
B．0.12
C． 3.39
D．5.00
以下关于房地产市场特点的说法正确的是（ ）。
A．由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性
B．房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多
C．由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势
D．由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛
E．房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性
正确答案：ABCE
由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
物业服务企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
2021房地产估价师考试答案5辑 第4辑
关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有( )。
A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用
B.土地补偿费归农村集体组织所有
C.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有
D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费
E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费
答案：A,C,E
解析：
①土地补偿费归农村集体经济组织所有；
②地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
③由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。@##
某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。
A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25
定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.临时资格资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。
房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率
建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试答案5辑 第5辑
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A.37
B.40
C.60
D.63
答案：A
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。
“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（ ）
A．按地域范围细分
B．按房地产用途细分
C．按增量存量细分
D．按交易形式细分
E．按目标市场细分
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。（）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。
在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（ ）。
A.土地价值
B.电器设备价值
C.特许经营权
D.商誉
E.债权债务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。
