房地产估价师模拟试题9卷 第1卷
某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。
该宗房地产当前的价格为（）元。
A.357423.71 B.376096.65
C.378641.75 D.396423.65
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A.土地成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售税费
E.开发利润
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用、投资利息和销售税费之和称为开发成本。
国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为了明确一些特定的量值而进行的调查属于（ ）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．专题调查
正确答案：B
B描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费30万元在郊区买一套两居室的住房。
变异指标主要是指协方差。（ ）
此题为判断题(对，错)。
工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
正确答案：D
[答案] D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。
房地产估价师模拟试题9卷 第2卷
拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发商获取土地的途径。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用权人的行为。
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
正确答案：BC
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．隐定
关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。
A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ）。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
答案：B,D
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。选项A错误，征收是为了公共利益的需要，征用是因为抢险救灾等行为；选项C错误，征收或者征用均为国家行为；选项E错误，征收或者征用都具有强制性。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题9卷 第3卷
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
24 .2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（ )元。
A.125
B.250
C.300
D.375
1号图纸幅面是（ ）。
A.841mm×1189mm
B.594mm×841mm
C.420mm×594mm
D.297mm×420mm
答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm×841mm。
一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
答案：
解析：
（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元／㎡）。
房地产估价师模拟试题9卷 第4卷
房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
(2015真题) 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（）之日的市场价格。
A.房屋征收实施
B.房屋征收决定公告
C.房地产估价师实地查勘
D.房屋征收补偿评估报告送达
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
(2015年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
答案：B
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400×4=5600（元）；年利率
房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
（ ）构成项目的实体。
A.经济方案
B.技术方案
C.设备方案
D.工程方案
答案：D
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。工程方案构成项目的实体。
对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。
A．28日
B．28个工作日
C．30日
D．30个工作日
正确答案：C
对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。
房地产估价师模拟试题9卷 第5卷
城镇住房制度改革取得了重大突破，自（ ）年以后，掀起了第一轮房改热潮。
A.1984
B.1985
C.1986
D.1987
答案：C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
最常见的会计期间是（ ）。
A.一旬
B.一季度
C.一年
D.半年
答案：C
解析：
本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。
住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
领取房屋权属证书，权利人应按（ ）缴纳印花税。
A.申请登记时的房地产价值的0.3‰
B.申请登记时的房地产价值的0.5‰
C.申请登记时的房地产价值的1‰
D.按件计税
答案：D
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房产证按件计税。参见教材P258。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。参见教材P87。
房地产估价师模拟试题9卷 第6卷
下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（ ）
A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
A、周期风险
B、政策风险
C、或然损失风险
D、时间风险
E、资本价值风险
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
(2013真题) 速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）
答案：对
解析：
本题考查的是财务分析。考查基本概念。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
A．该损害在经济上是可修复的
B．修复所能带来的价值增加额为500万元
C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100=266（万元）。
②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5％）－4500]×10000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。
③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000=500.00（万元）。
④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。
房地产估价师模拟试题9卷 第7卷
房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )
此题为判断题(对，错)。
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A.档次相当
B.区位相近
C.价格相同
D.成交日期接近价值时点
E.权利性质相同
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
房地产估价师模拟试题9卷 第8卷
写字楼内，租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用，这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A.租户类型
B.建筑设备设施
C.建筑形式
D.写字楼室内空间布置
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。
（ ）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A.净经营收入
B.经营费用
C.有效毛收入
D.空置和收租损失
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化是业主最关心的问题。参见教材P367。
住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业，城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建，大修自住住房。
(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
答案：
解析：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
[答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
[答案]估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。已知
该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7
和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/ m2。
A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟试题9卷 第9卷
下列属于会计恒等式的是（ ）。
A 资产-费用=负债+所有者权益-收入
B 所有者权益=资产+负债
C 资产+费用=负债+所有者权益+收入
D 负债=资产+所有者权益
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
正确答案：ACD
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
股份制包括（ ）等企业组织形式。
A．无限公司
B．有限责任公司
C．股份有限公司
D．两合公司
E．股份公可
某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（ ）。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是城市用地。棚户区属于三类居住用地，是最差等级的居住用地。P16。
风险估计与评价常用方法有( )。
A、 专家个人判断法
B、 解析法
C、 蒙特卡洛法
D、 智暴法
E 德尔菲法
在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
