2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（ ）
答案：对
解析：
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易对象基本状况；②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等；③交易方式；④成交日期；⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式、付款方式和交易税费负担等；⑥交易目的，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及是否有急卖和急买等特殊交易情况。
（二）
甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。
A.能保本而接受的最高地价
B.能保本而接受的最低地价
C.能取得正常利润而接受的最高地价
D.能取得正常利润而接受的最低地价
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。
A．与有关部门签订抵押合同
B．办理预购商品房抵押贷款抵押登记
C．办理商品房现房抵押贷款抵押登记
D．领取《房屋他项权证》
风险型决策的具体方法包括（ ）。
A、最大可能法
B、期望值法
C、决策树法
D、大中取大法
E、最小最大后悔值法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。选项DE为不确定型决策方法。参见教材P240。
下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（ ）。
A、容积率的高低对地价有很大影响
B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响
C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响
D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益因素。选项D，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P127。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166～170。
如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁，但所有权人转让房地产无需经过承租人同意。
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？
答案：
解析：
1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．1．9%
B．2．1%
C．2．3%
D．2．5%
某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。
A．方案甲
B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可
D．无法判断
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )
答案：错
解析：
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值。
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）。
A.收益法中预测未来的租金
B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新购建价格
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。选项B错误，正确表述应为：用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项E错误，不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A、 建筑物
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
答案：C,E
解析：
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
答案：对
解析：
《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(——①宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；②农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（ ）。
A．备选方案差异原则
B．备选方案独立原则
C．最低可接受收益率原则
D．不行动原则
E．备选方案关联性原则
答案：A,C,D
解析：
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：①备选方案差异原则；②最低可接受收益率原则；③不行动原则。
下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是（ ）。
A．就业增加
B．污染增加
C．税收增加
D．职业收入增加
答案：B
解析：
外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。
A.55％
B.65％
C.75％
D.85％
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
正确答案：C
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司
具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
我国对外筹资成本是在（ ）的基础上加一定的百分比。
A、伦敦同业拆放利率
B、新加坡同业拆放利率
C、纽约同业拆放利率
D、香港同业拆放利率
答案：A
解析：
本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分比。参见教材P151。
房地产项目风险分析中不能勇于风险估计与评价的方法是（ ）
A专家打分法
B三项预测值发
C解析法
D蒙特卡洛模拟法
不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理五大子项。
为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：D
解析：
本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。
在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。
保存的估价资料应全面、完整，一般包括（ ）。
A.估价报告
B.估价委托书
C.估价中的不同意见记录
D.外部专业帮助和的专业意见
E.内部专业帮助和专业意见
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
A.承租人权益价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
除独立、客观、公正原则外，评估房地产的在用价值时，还应遵循合法原则、估价时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。（ ）
答案：错
解析：
在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。所以，评估房地产的在用价值时，可以不遵循合法原则和最高最佳利用原则。
以下情况能引起房地产市场需求增加的是（ ）。
A．未来预期收益的增加
B．收入水平的提高
C．边际税率的降低
D．土地供给的减少
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。
A、 市场法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法
答案：D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
A、若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B、若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C、若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D、若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E、若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是路线价法。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元；选项D应该为100万元。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
答案：错
解析：
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
按投资业务不同，房地产投资信托可分为（ ）。
A.多重合伙型
B.权益型
C.抵押型
D.互换型
E.混合型
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
(2013真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。
A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
本题考查的是契税－减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的工程建设项目必须招标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。下列工程建设项目（包括勘察、设计、施工、监理、设备、材料等的采购），必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的工程建设项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。参见教材P85。
下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。
A．利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B．房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C．盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D．根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.当前时点
D.某一基准时刻
E.资金运动的时间终点
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。零点的三重含义。参见教材P146。
随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于( )。
A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者
正确答案：D
[答案] D 由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（ ）
答案：错
解析：
区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析，侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。项目房地产市场分析侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（ ）
此题为判断题(对，错)。
信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。（ ）
答案：对
解析：
非银行金融机构包括信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司等。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（ ）
答案：错
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。50-6-40=4，50-4=46。
房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.贷款保证风险
B.经营风险
C.财务风险
D.政策风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
某国出现通货膨胀现象时应采取的货币政策工具是（ ）。
A.增加商品有效供应
B.发行长期国债
C.减少货币供应总量
D.增加货币供应总量
答案：C
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。当发生通货膨胀时，调节和控制社会总需求，在财政政策方面，大力压缩财政支出，努力增加财政收入，坚持收支平衡，在货币政策方面，紧缩信贷，控制货币投放，减少货币总供应量。增加商品有效供应。
（ ）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
A.竞争情况调查
B.消费者和消费者行为调查
C.市场需求容量调查
D.市场营销因素调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
乙房地产估价机构评估时，应（ ）。
A.进行实地查勘
B.要求提供房屋所有权证书
C.要求提供国有土地使用证
D.调查建设用地使用权是否已抵押
答案：A,C,D
解析：
委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。
明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
