2021房地产估价师考试题库精选7卷 第1卷
在下列城市中，城市总体规划需要经过国务院审批的有( )。
A.直辖市重庆
B.湖南省会长沙
C.西藏自治区首府拉萨
D.河北省地级市廊坊
E.浙江省县级市义乌
答案：A,B,C
解析：
直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。
分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由市人民政府审批外，由市人民政府规划行政主管部门审批。
从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（ ）。
A、投资利润率
B、通货膨胀率
C、风险因素
D、存款利率
E、投资规模
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。
（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
正确答案：C
答案：C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂，能够简单明了地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。
买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，成交价偏向买方最高出价，买方市场下，成交价偏向卖方最低要价。P87。
商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。 （ )
此题为判断题(对，错)。
某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。
A.农用地
B.工业用地
C.建设用地
D.乡镇企业用地
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。某乡镇企业用地，属于非农业建设用地。从土地总体规划而言，属于建设用地。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。
答案：对
解析：
对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
(2013真题) 债券的基本要素包括（）。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的基本要素有四个：票面价值、价格、偿还期限、利率。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第2卷
国债属于( )债券。
A.政府
B.金融
C.公募
D.担保
E.信用
答案：A,C,E
解析：
国债属于公债券，也称政府债券，故不属于金融债券。公债券属于信用债券，也称无抵押担保债券，故不属于担保债券。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。
A．28日
B．28个工作日
C．30日
D．30个工作日
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为最终的销售价格，不可明确有效期限。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。P115。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）
A本票
B商业汇票
C银行券
D支票
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（ ）
答案：错
解析：
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。
房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。 （ ）
正确答案：×
经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。
A.改进物业管理
B.重新装修投资
C.增加容积率
D.调整城市规划
E.通货膨胀
答案：C,D
解析：
本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第3卷
下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明
E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地严估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。
土地价值不包含地上( )的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
正确答案：C
[答案] C
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
某职16年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素， 此时应偿还（ ）元。
A．7264.891
B．12414.37
C．78661.36
D．52668.86
正确答案：C
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A.城市化水平的提高
B.房地产交易税费的减少
C.房地产本身价格的提高
D.家庭人口规模的减少
E.房地产开发建设要素价格下降
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是需求及其变动。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求。
答案：错
解析：
产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60％、25％、15％，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。
此题为判断题(对，错)。
谨慎原则主要是评估房地产（ ）时应遵循的原则。
A．抵押价值
B．征收价值
C．现状价值
D．投资价值
答案：A
解析：
谨慎原则是房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面。
根据（ ），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
A.消费者习惯
B.供给者习惯
C.政府规制
D.参与者的介入程度
E.品牌间的差异程度
答案：D,E
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有（ ）。
A．房地产估价师初始注册申请表
B．房地产估价师执业资格证书
C．业绩证明
D．所在单位考核合格证明
E．个人家庭、工作简历
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第4卷
下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格
C.在房地产市场不景气时，成本价格（未扣除经济折旧）大大高于比较价格或收益价格
D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
答案：C
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，正常市场状态下，成本价值与收益价值基本一致；选项B错误，市场存在泡沫时，比较价值大大高于收益价值和成本价值；选项D错误，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格；选项C正确，在房地产市场不景气时，成本价格（不考虑经济折旧）大大高于比较价格或收益价格。可比实例的比较价值和净收益都偏低，所以此时的成本价值反而偏高。但是要加未扣除经济折旧的前提，因为经济不景气的时候，资产会因为外部折旧，成本价值因为扣除的折旧因素增多，最终的成本价值也会降低。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。
A.相邻权
B.租赁权
C.地役权
D.共有使用权
答案：C
解析：
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。
项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（ ）
答案：对
解析：
考点:财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（ ）。
A.价值是内在的.客观的和相对稳定的
B.房地产的价值是房地产真实所值
C.房地产的价格围绕其价值上下波动
D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。
从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
此题为判断题(对，错)。
业主对建筑物的区分所有权不包括（
A.专有部分所有权
B.专有部分共同管理权
C.共有部分共有权
D.共有部分共同管理权
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第5卷
某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于( )万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
正确答案：C
下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。
A.不动产物权生效时间为登记发生制
B.不动产登记薄由专人管理、永久保存
C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人
D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形：一是法定生效，二是基于法律行为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )
答案：错
解析：
[知识点] 市场价值、快速变现价值、投资价值
某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A.984.37
B.1016.81
C.1159.97
D.2387.24
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。
某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（ ）元/㎡
A．98
B．102
C．108
D．116
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（ ）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。
如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ )。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
测量工作的根本任务是( )。
A.确定地面点的空间位置
B.确定水面点的空间位置
C.确定建筑物点的空间位置
D.确定工程量点的空间位置
答案：A
解析：
测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。就局部区域而言，可将地球视作圆球，当测量区域的半径小于10km时，可将地面视作水平面。此时，地面点的空间位置可用该点在水平面上的平面位置(坐标)及该点的高程来表示。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第6卷
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋面防水
工程投资额在50万元以下或者建筑面积在500m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。参见教材P93。
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
出租人权益价值的构成包括（ ）。
A.无租约限制价值
B.合同租金现值
C.剩余租赁期内合同租金现值
D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值
E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值
答案：C,E
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。P99。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
答案：D
解析：
本题考查的是零售商业物业的租金。百分比租金比率取决于毛利水平，毛利高则百分比租金比率高，与营业额无直接关系。参见教材P361。
运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A.测算收益期或持有期
B.测算未来收益
C.确定报酬率或资本化率.收益乘数
D.选择具体估价方法
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。
根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实例项目的费用被称为（ ）。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
正确答案：B
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B．房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C．对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D．对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E．房产税按年计征，分期缴纳
正确答案：ACDE
房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。
2021房地产估价师考试题库精选7卷 第7卷
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。
A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度
答案：错
解析：
本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或者金额多记错误采用红字更正法。参见教材P377。
某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（ ）进行估价。
A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途
答案：D
解析：
考点:最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。
工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式
答案：错
解析：
当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。
由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?
正确答案：
房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容：①维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，例如维修费、管理费等；②归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。因此，在由营业收入计算净收益时，在经营收入中扣除合理运营费用，一方面是要扣除维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用；另一方面，也要扣除非房地产本身所创造的收益，即归属于其他资本的收益，这样，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。
A、客观评估被征收房屋价值
B、公共利益
C、被征收人同意
D、签订补偿方案
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。
下列有关收益法测算的描述，正确的有（ ）。
A、无形收益是指估价对象带来的间接利益
B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑
C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价
D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益
E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。
