2021房地产估价师考试历年真题精选5篇

发布时间:2021-09-02
2021房地产估价师考试历年真题精选5篇

2021房地产估价师考试历年真题精选5篇 第1篇


在非线性盈亏平衡分析中,有可能出现多个盈亏平衡点。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算。


某开发企业某季度的销售收入为1000万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元,增值税税金及附加为55万元,土地增值税预征为20万元,则当期预征的企业所得税为( )万元。

A、8.75
B、11.25
C、13.25
D、15.75

答案:B
解析:
本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步:算出本季度毛利额。项目位于地级市,则毛利率为15%。毛利额=1000×15%=150(万元);第二步:算出当期应纳税所得额,应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-增值税税金及附加-土地增值税预征=150-30-55-20=45(万元);第三步:算出预征的企业所得税额,预征所得税额=45×25%=11.25(万元)。


利率对房地产价格的影响,表述不正确的是( )。

A.从房地产供给角度看,利率上升增加融资成本,导致房地产价格上升
B.从房地产需求角度看,利率上升增加购房负担,抑制需求,导致房地产价格下降
C.从综合效应上看,利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,房地产价格和利率负相关
D.从综合效应上看,利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响,房地产价格和利率负相关

答案:D
解析:
本题考查的是经济因素。从综合效应上看,利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,房地产价格和利率负相关。P145。


根据所有权结构的不同,房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、( )。

A.房地产投资信托

B.外资企业

C.有限责任公司

D.股份有限公司

正确答案:ACD


2021房地产估价师考试历年真题精选5篇 第2篇


若重新评估的结果为14万元左右,重新评估的费用由( )支付。

A.甲某

B.丁某

C.甲某与客户丁某

D.房地产管理部门

正确答案:C


对4个可比实例的成交价格进行修正和调整,得到的4个比较价值,分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2,分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为( )元/m2。

A.8230.5
B.8112.5
C.8080,0
D.8075.0

答案:B
解析:
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5(元/m2)


房地产开发投资通常属于( ),它形成了房地产市场的增量供给。

A.长期投资

B.短期投资

C.中期投资

D.中长期投资

正确答案:B


某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括(  )。

A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和投资利息
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费和企业所得税

答案:C
解析:
后续开发的必要支出及应得利润通常分为:①待开发房地产取得税费(购地税费);②建设成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税费;⑦开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的,另外,企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同,是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,而不仅是借款部分的利息和手续费。因此,土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用,无论它们是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。


某套住宅的套内建筑面积为145 m2,套内使用面积为132 m2,应分摊的公共部分建筑面积为9 m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/ m2。

A 3000 B 3277 C 3295 D 3599

正确答案:C


2021房地产估价师考试历年真题精选5篇 第3篇


房地产估价中,估价方法的选择,是由( )综合决定的。

A.估价对象的房地产类型

B.估价方法适用的对象和条件

C.估价人员的技术水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的资料的数量和质量

正确答案:ABE


下列说法正确的是( )。

A.增价拍卖皆为卖方报价拍卖

B.增价拍卖皆为买方报价拍卖

C.减价拍卖皆为卖方报价拍卖

D.减价拍卖皆为买方报价拍卖

正确答案:C
减价拍卖皆为卖方报价拍卖,即无声拍卖,根据拍卖方式不同,可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。


下列关于房屋建筑工程质量保修责任,说法错误的是( )。

A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身、财产损害,由建设单位承担赔偿责任

答案:B,E
解析:
1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。
2.发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,施工单位实施保修,原工程质量监督机构负责监督。
3.保修完后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的,应当报当地建设行政主管部门备案。
4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任。
5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。
6.在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。


在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为( )。

  A.时间类参数
  B.融资相关参数
  C.评价标准类参数
  D.收益相关参数

答案:D
解析:
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率,运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。


毛利润=营业收入-营业成本-营业税经及附加。( )

答案:错
解析:
考点:营业收入、利润和税金。毛利润=营业收入-营业成本-增值税和税金及附加-土地增值税。


2021房地产估价师考试历年真题精选5篇 第4篇


关于最高最佳利用原则的说法,正确的是( )。

A.遵循最高最佳利用原则,并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则,估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

答案:B,D,E
解析:
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误,最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件:(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化;选项C错误,根据最高最佳利用原则,估价中可以采用两种估价前提的组合,如改变用途与更新改造的组合为前提。


房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。( )

答案:错
解析:
【考点】成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率,不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数,也不等于年成本利润率。


承包商收到竣工结算价款后,通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。

A.半个月

B.一个月

C.一个半月

D.两个月

正确答案:A


相关性与可靠性是相互矛盾的,两者是对立的。( )

答案:错
解析:
本题考查的是会计信息的首要质量要求。相关性是以可靠性为基础的,两者之间并不矛盾,不应将两者对立起来。


如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证,有关情况应在估价报告中说明。( )

答案:对
解析:
本题考查的是实地查勘的实施和记录。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的,应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证,有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。


2021房地产估价师考试历年真题精选5篇 第5篇


寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在( )。

A.竞争性
B.相互依存性
C.排斥性
D.垄断性

答案:B
解析:
本题考查的是寡头垄断市场的特征。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。P208。


保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


甲企业对张某所购房屋的保修期,从( )起计算。

A.房屋竣工之日

B.验收合格之日

C.开发商通知交房之日

D.商品房交付之日

正确答案:D


采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是( )。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

正确答案:D
[答案] D  概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是:直接费=每平方米造价指标×建筑面积,主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。


为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的( )。

A、25%
B、30%
C、35%
D、50%

答案:C
解析:
本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押,确保其真实、合法、有效。