房地产估价师经典例题5卷 第1卷
《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记机构。《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些估价师为完成本次估价应收集哪些资料
答案：
解析：
1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润一直接工程费×利润率
C．安装工程的利润一人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
正确答案：B
正确的公式为：土建工程的利润＝(直接工程费+间接费)×利润率。
某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（ ）。
A．2008年9月20日
B．2008年9月23日
C．2008年9月26日
D．2008年9月27日
在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A．空置率>合理空置率
B．空置率<合理空置率
C．空置率=合理空置率
D．不能判断
正确答案：B
在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。
当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）
答案：错
解析：
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率）的预期，以补偿购买力的损失，即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是（ ）。
A.经营管理
B.建筑结构
C.建筑类型
D.建筑等级
答案：A
解析：
本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有设备设施和用具、经营管理。影响旅馆房地产价格的主要区位状况包括：交通条件、周围环境。
非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。
房地产估价师经典例题5卷 第2卷
供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。
A.1.07%
B.1.11%
C.1.20%
D.1.25%
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
正确答案：D
答案：对
解析：
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。
以（ ）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。
A.保险基金来源的不同
B.保险标的的不同性质
C.保险的实施形式
D.保险标的的价值确定与否
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险
实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
A．物业服务成本
B．法定税费
C．物业服务企业的酬金
D．物业服务企业的利润
(2016真题) 某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高＝52＋29＝81m。
房地产估价师经典例题5卷 第3卷
如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
下列表达式中，正确的是（ ）。
A.GDP=GNP+对外要素收入净额
B.NDP=GDP-折旧
C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口－出口
答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。
A、供给
B、供给量
C、供给弹性
D、需求弹性
答案：C
解析：
本题考查的是供给弹性。供给弹性是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。
建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。年均投资价格上涨率为6%，建设项目建设期间价差预备费为（ ）万元。
A.752.72
B.850.25
C.945.61
D.1150.36
答案：C
解析：
本题考查的是工程造价的构成。静态投资=6000（万元），第一年投资计划额=1200（万元）。第一年价差预备费=1200×[（1+6%）1.5-1]=109.6（万元）；第二年价差预备费=3600×[（1+6%）2.5-1]=564.54（万元）；第三年价差预备费=1200×[（1+6%）3.5-1]=271.47（万元）。建设期间价差预备费=109.6+564.54+271.47=945.61（万元）。参见教材P140。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
不计入房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A、 是否考虑计算公式的影响
B、 是否的考虑设备寿命影响
C、 是否考虑资金时间价值的影响
D、 是否考虑设备磨损的影响
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。
房地产估价师经典例题5卷 第4卷
某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
答案：
解析：
第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。
张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售)，预测面积为100 ㎡。后张某所预购商品房实测面积为106 ㎡。其面积误差比为( )。
A.1%
B.3%
C.6%
D.9%
答案：C
解析：
面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积×100%＝(106－100)/100＝6%。
以下关于房地产市场特点的说法正确的是（ ）。
A．由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性
B．房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多
C．由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势
D．由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争充分、广泛
E．房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性
正确答案：ABCE
由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。
3.计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制项目的借款计划
（2）编制项目的借款还本付息表
（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
正确答案：D
柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。
按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用权的是（ ）。
A、地役权
B、承租的公有住宅
C、在房屋屋顶上树立广告牌
D、抵押权
答案：C
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。房地产的空间利用权又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店。
某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基低面积和建筑面积分别900㎡、21600㎡；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住取住宅平均层数为（ ）层
A 7.9
B 11.9
C 12.1
D 19.0
某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。
试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。
正确答案：
(1)计算出租人权益价值
①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)
②出租人权益价值＝360×(1—30%)×(1/1.082+1+1/1.084+…+1/1.0816)＝1072.38(万元)
(2)完全产权下的市场价值
①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)
②完全产权市场价值＝240×(1—30%)×[1－(1.05/1.08)16]/(8%一5%)＝2031.90(万元)
(3)承租人权益价值＝2031.90一1072.38＝959.52(万元)
房地产估价师经典例题5卷 第5卷
关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。
A.未竣工已预售的商品房不得再行转让
B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房
答案：B,D,E
解析：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。
委托贷款的风险，由（）承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。本题也可以利用委托代理的法律知识，得到正确答案。
由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案：B
[答案] B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。
下列不属于我国土地管理基本制度的是（ ）。
A.土地有偿有限期使用制度
B.土地用途管制制度
C.耕地保护制度
D.住房公积金管理制度
答案：D
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地管理的基本制度包括土地有偿有限期使用制度、土地用途管制制度和耕地保护制度。
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3
D．114.3
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
