房地产估价师模拟试题7章 第1章
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。
A.借款合同
B.施工合同
C.保证合同
D.抵押合同
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。
A．由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B．以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C．用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D．用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同保险。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。参见教材P324。
需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，（ ）作出反应的程度。
A.消费者
B.需求量
C.商品价格
D.供给关系
答案：B
解析：
本题考查的是需求弹性。需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。
A、 全部贷款
B、 全部资产
C、 银行贷款
D、 部分资产
下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（ ）。
A.招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布
B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用
C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效
D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息
房地产估价师模拟试题7章 第2章
现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用房的成本包括（ ）。
A、土地房屋征收补偿费
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费
答案：A,B,C,D
解析：
考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。
答案：对
解析：
本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。
关于信用的说法，正确的有（ ）。
A.信用只能采用货币借贷形式
B.经济活动中的一种借贷行为
C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D.目前主要的信用形式是商业信用
E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用形式。
丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。
A．7220元
B．7600元
C．14440元
D．15200元
在会计信息的质量要求中，体现“实质重于形式”要求的是（ ）。
A.会计业务发生后要及时入账
B.不同企业之间的会计信息要相互可比
C.融资租赁资产视作自有资产管理
D.经济业务发生时不高估资产或收益，不低估负债或费用
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息质量要求。选项A是及时性要求；选项B是可比性要求；选项D是谨慎性要求。P365～366。
下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据
答案：A
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。
房地产估价师模拟试题7章 第3章
房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日请计算
A工程竣工
B物业验收合格
C购房人实际入住
D开发企业向购房人交付房屋
下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A、发行公司债券
B、权益型房地产投资信托基金
C、发行股票
D、商业银行贷款
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。
在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）
房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
(2011真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。
A.国务院人力资源和社会保障主管部门
B.国务院住房城乡建设主管部门
C.所在地省级住房城乡建设主管部门
D.所在地市级房地产主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。
房地产估价师模拟试题7章 第4章
业主大会议事规则由( )制定并修改。
A、 业主大会
B、 业主委员会
C、 政府物业管理部门
D、 业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
(2013真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。
A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
本题考查的是契税－减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。
A.项目用地
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。
以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（ ）。
A、开发项目所处区位和具体位置
B、项目所在城市、区和街道
C、土地面积和规划用途
D、土地开发状况和地上物状况
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。
下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（ ）。
A．城乡居民房屋保险
B．建筑工程一切险
C．企业财产保险
D．安居定期保险
答案：D
解析：
财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。D 项属于房地产的人身保险。
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于本项目建筑设计的说法，正确的为（ ）。
A.地上建筑物仅能设计为多层建筑
B.地上建筑耐久年限为15～40 年
C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯
D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构
答案：B,C,D
解析：
公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分，总高度超过 24m 的为高层（但不包括总高度 24m 的单层建筑）。A 项，本例中，建筑控制高度 30 米为高层建筑。B 项，普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）的耐久年限为 15～40 年。C 项，一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在 16m 以上的，均应设置电梯。D 项，从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
房地产估价师模拟试题7章 第5章
下列不属于物业管理服务的基本内容的是（ ）。
A.物业共用设备设施的运行.维护和管理
B.环境卫生.绿化管理服务
C.业主自用部位的维护与管理
D.物业档案资料的管理
答案：C
解析：
本题考查的是物业管理服务的基本内容。物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。另外，针对不同类型、不同档次物业的具体特点，业主与物业服务企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。
甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2 年，投入使用13 年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是( )年。
A.25
B.27
C.35
D.38
答案：A
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）等证件及资料。
A．工程施工合同
B．土地使用权证
C．商品房预售合同示范文本
D．商品房预售方案
正确答案：ABD
房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期投资回报率的影响
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；
（万元）。
土地增值税的纳税人包括( )。
A.出售中国境内的房地产的个人
B.继承中国境内的房地产的外国人
C.出售中国境内的房地产的外国人
D.继承中国境内的房地产的个人
E.受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：A,C
解析：
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20 万元、贷款期限10 年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5 万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为（ ）。
A．1.16
B．1.22
C．1.74
D．1.93
答案：B
解析：
偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。一般情况下偿债备付率的计算公式为：
根据题意，可用于还本付息资金=5.5×（1-10%）×（1-30%）＝3.465（万元），当期应还本付息额＝20×7%／[1－（1＋7%）^－10]＝2.848（万元），偿债备付率=3.465／2.848＝1.22。
房地产估价师模拟试题7章 第6章
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D．对可比实例进行市场状况调整
E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括（ ）。
A．收入的变化
B．对未来的预期
C．政策变化
D．可替代商品价格
城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。
A、比例
B、超额累进
C、全额累进
D、幅度定额
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）
A 随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B 反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C 调查对象就是被调查和访问的具体单位
D 调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（ ）。
A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标
B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。
下列属于承担民事责任的方式有（ ）。
A．罚款
B．吊销证照
C．赔偿损失
D．赔礼道歉
E．停止侵害
房地产估价师模拟试题7章 第7章
宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。
A.对购买经济适用住房提供优惠利率——选择性
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度——选择性
E.提高再贴现利率
答案：B,C,E
解析：
一般性货币政策工具——是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具，主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。(2)再贴现利率。指中央银行对商业银行贴现的票据办理再贴现时采用的利率。(3)公开市场业务。指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。
经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
按照法律规定，（ ）可以出让国有土地使用权。
A.国家
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
正确答案：B
分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。
房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有( )。
A.商品房销售委托书
B.商品房选址意见书
C.商品房预售许可证
D.预售房屋所有权证书
E.销售场所的房屋租赁合同
答案：A,C
解析：
实行销售代理必须签订委托合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？
答案：
解析：
1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
