2021房地产估价师考试题目下载8章 第1章
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000㎡，剩余经济寿命为35年，在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/㎡?天，空置率为6％；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/㎡?天，空置率为4％。预计5年后该写字楼旁边将新建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/㎡?天，空置率将降为2％；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元，而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10％，运营费用率为25％，每年计365天，请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
答案：
解析：
（1）①该写字楼无电梯的功能缺乏可以修复。
②理由：由题意，增加电梯所能带来的房地产价值增加额为：
修复成本180万元小于房地产价值增加额242.26万元。
（2）①由题意，该写字楼的年净收益＝1.5×（1－6％）×2000×365×（1－25％）＝77.20（万元）；
②兴建大型购物中心后该写字楼的总价值为：
③获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）。
建筑材料与水有关的物理性质有（ ）等。
A.吸水性
B.抗渗性
C.抗冻性
D.耐水性
E.耐磨性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的物理性质中，与水有关的性质包括吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性和抗冻性。选项D，属于建筑材料的力学性质。
债券偿还期限的确定，主要受发行者（ ）等因素的影响。
A.过去一定期限内所调配的资金规模
B.过去市场利率的发展状况
C.证券交易市场的发达程度
D.投资者的投资意向
E.心理状态和行为偏好
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。
答案：对
解析：
本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。参见教材P235。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第2章
在历史文化街区范围内，可以进行的活动为（ ）。
A.占用保护规划确定保留的园林绿地
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。
国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点 —致。参见教材P49。
答案：对
解析：
实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。 @##
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A、减少或避免投资决策的失误
B、提高项目的经济效益
C、为项目决策提供依据
D、提高项目的社会和环境效益
E、为项目后期的经营决策提供依据
答案：A,B,D
解析：
考点:可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第3章
下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
正确答案：B
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”
近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。
A．在建工程抵押估价
B．房地产损害赔偿估价
C．期房市场价值评估
D．房地产估价的复核估价
下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
A、价格是价值的外在表现
B、价值是物的真实所值
C、价格是价值波动的“中心”
D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。
购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A、于成交日期一年后一次性支付所有款项
B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）
正确答案：
2021房地产估价师考试题目下载8章 第4章
所有权属于（ ）。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
正确答案：D
答案：D。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
正确答案：D
强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A．11.80
B．16.07
C．23.57
D．31.07
房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )
正确答案：×
[答案] × 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的状况。
(2014真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第5章
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A．43
B．112.5
C．123.3
D．150
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 （ ）
刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
正确答案：B
3600×120一(2000—200)＝430200(元)
下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有（ ）。
A、现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力
B、现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C、投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
D、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益
E、现金回报率是税后现金回报率
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力；选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第6章
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。
答案：错
解析：
房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即①测定房地产位置，②调查其所有权或使用权的性质，③测定其范围和界线，④还要测算其面积，⑤调查测定评估其质量等。
暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。
A.10000
B.8000
C.6000
D.4000
答案：C
解析：
工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。
①甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。
②乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。
③暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。
住宅小区内的非住宅业主不必缴纳住宅专项维修资金。（ ）
答案：错
解析：
住宅专项维修资金的交存范围包括：①住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
答案：D
解析：
本题考查的是估价对象用途变更程序。变更估价对象用途，应该是经规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续。
从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第7章
利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。
A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升
B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降
C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关
D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关
答案：D
解析：
本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。
认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ）
正确答案：×
认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1 000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为l 800万亿元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
[答案] ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
2021房地产估价师考试题目下载8章 第8章
用益物权包括（ ）
A 承包经营权
B 建设用地使用权
C 债券
D 典权
E 所有权
个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。
(2015真题) 2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。
A.576
B.1728
C.3360
D.4800
答案：A
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元×4%＝0.0576万元＝576元。
房屋买卖合同签订之后，不动产所有权即发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。如只签订了买卖合同而未登记，所有权不发生转移。
土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。
A.土地区位
B.土地形状
C.土地面积
D.地势起伏
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。
