2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第1节
某城市某类房地产1998~2006年的价格见表2—24。试利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该类房地产2007年和2008年的价格。
因此，描述该类房地产价格变动长期趋势线的方程为：
Y =a+6X
=3 522. 22 + 528. 33X 根据该方程计算的1998~2006年该类房地产价格的趋势值。
预测该类房地产2007年的价格为：
Y =3 522. 22 + 528. 33X
=(3 522. 22 + 528. 33X6)元/m2 =6 692. 2 元/m2 预测该类房地产2008年的价格为：
Y =3 522. 22 + 528. 33X
=(3 522. 22 + 528. 33X7)元/m2
=7 220. 53 元/m 2
答案：
解析：
改错如下：
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
正确答案：
（ ）是构成市场的三大要素之一。
A.社会文化
B.人口
C.经济环境
D.政治环境
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。
房地产开发前期的规划管理体现在（ ）。
A．开发项目的选址审批
B．核发《建设工程施工许可证》
C．规划方案及初步设计审批
D．核发《建设用地规划许可证》
E．投资决策
正确答案：ACD
《建设工程施工许可证》不在规划设计审批阶段完成，而是在项目招投标后，施工前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（ ）万元。
A、100
B、77
C、63
D、42
答案：A
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。
以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A、 资产负债率
B、 内部收益率
C、 流动比率
D、 速动比率
答案：B
解析：
因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第2节
在拆迁主管部门对补偿安置协议裁决做出的搬迁期限内．可以由市人民政府发布限期拆迁决定，责令其限期搬迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和消费市场两个层面。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产空间市场与资产市场。房地产兼有投资品和消费品的双重特征，因此，房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。
某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。
某房地产投资项目的目标收益率为15%，内部收益率为14%，实际收益率为12%，银行贷款利率为8%，则通货膨胀率是（ ）。
A、1.78%
B、2.68%
C、3.70%
D、6.48%
答案：A
解析：
考点:财务内部收益率。根据公式：（1+名义收益率）=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。建筑物使用年限晚于土地使用权到期的年限=50-6-40=4（年），建筑物折旧的经济寿命=50-4=46（年）
2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第3节
房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二是出租，获取较为稳定的经常性收入。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )
正确答案：×
[答案] ×
成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
(2013真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）
答案：错
解析：
本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。
土地增值税的扣除项目不包括( )。
A.土地使用权出让金
B.契税
C.土地开发成本
D.土地开发费用
答案：B
解析：
土地增值税的扣除项目为：
(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。
超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（ ）。
A、引进新产品
B、开辟新市场
C、采用新的生产方法
D、获取原料的新来源
E、采用新的企业组织形式
答案：A,B
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。创新的概念是由美国经济学家熊彼特提出来的，它是指企业家对生产要素进行新的组合。主要包括以下五个方面的内容：一是引进新产品；二是开辟新市场；三是采用新的生产方法；四是获取原料的新来源；五是采用新的企业组织形式。前两方面属市场创新，可以增加消费者需求，使厂商能够增加产品销售量或提高产品的销售价格，从而获取高于其他厂商的超额利润；后三个方面属生产创新，可使厂商降低生产成本，提高生产要素的边际生产力，从而获得超额利润。
下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（ ）。
A.密实度
B.孔隙率
C.抗渗性
D.塑性
答案：C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。
三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（ ）年以上。
A．2
B．3
C．4
D．6
答案：C
解析：
房地产估价机构各资质等级的标准：①一级资质时间要求是从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构资质3 年以上；②房地产估价机构二级资质时间要求是取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4 年以上；③三级资质无时间要求。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第4节
在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（ ）。
A．财务内部收益率
B．目标收益率
C．银行贷款利率
D．资本化率
答案：B
解析：
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A．489．99
B．495．53
C．695．53
D．800．00
在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。
在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。
A、 销售费用
B、 销售税费
C、 开发利润和销售税费
D、 销售费用和销售税费
纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（ ）。
A．房地产销售价格调查
B．房地产促销策略调查
C．城镇居民家庭收入调查
D．城市人口地理分布调查
E．城市基础设施状况调查
答案：A,B
解析：
房地产市场营销因素调查包括：①产品调查；②价格调查；③分销渠道调查；④促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第5节
（ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：B
采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。
A.600
B.738
C.900
D.960
答案：C
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft 的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的
临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的
，1500×60%＝900（万元）。
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
股份制包括（ ）等企业组织形式。
A．无限公司
B．有限责任公司
C．股份有限公司
D．两合公司
E．股份公司
正确答案：ACD
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
下列行为中，应当缴纳契税的有（）。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。
2021房地产估价师模拟冲刺试题集6节 第6节
国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。
A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.房地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（ ）的需要。
A．房地产作价入股
B．法院强制拍卖
C．房地产税收
D．房地产征收补偿
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100%)等于定基增长速度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（ ）m2.
A．13.33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
正确答案：A
依题意，根据公式：前街影响深度=总深度×前街路线价/（前街路线价+后街路线价）=20×1000/（1000+500）=13.33(m)
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层高在2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采用（ ）方式处置土地使用权。
A．保留划拨性质
B．改为出让
C．作价入股
D．租赁
E．抵押
投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 ( )
答案：错
解析：
投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。
