2021房地产估价师考试题库精选5章 第1章
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位的优劣性一旦确定，就不会随着周围环境而改变。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。
下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（ ）。
A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿费和各种补助费
D．农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件
关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1 月1 日为职工住房公积金的结息日
答案：A
解析：
B 项，单位和职工缴存住房公积金的比例不应低于 5％，不高于 12％。C 项，职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。D 项，每年的 6 月 30 日为职工住房公积金的结息日。
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。
A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
答案：D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A．利润为零
B．允许的最低经济效益指标
C．最大费用
D．最大利润
2021房地产估价师考试题库精选5章 第2章
某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（ ）。
A、一般假定
B、不相一致假定
C、依据不足假定
D、未定事项假设
答案：C
解析：
考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。
一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1．67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A．环境
B．地形地势
C．外部配套设施
D．内部基础设施完备程度
E．装饰装修
物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 （ ）
正确答案：×
设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某采用融资扛杆进行投资，扛杆率计算正确的为（）。
A.0.4
B.0.6
C.1.5
D.2.5
答案：D
解析：
本题考查的是金融扛杆、回报与风险。扛杆率=投资房地产总价值/房地产投资中的资本金=1/40%=2.5。参见教材P252。
2021房地产估价师考试题库精选5章 第3章
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
要约原则上是向特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ）
答案：错
解析：
要约是指希望与他人订立合同的意思表示。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权做出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人做出承诺。同时，承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。
定义市场区域工作主要包括（ ）。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
正确答案：BDE
BDE定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定l市场区域边界的依据。
2021房地产估价师考试题库精选5章 第4章
房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万㎡。
A．5．2
B．6．4
C．6．8
D．7．6
正确答案：A
出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8万㎡×80%-8万㎡× 15%=5．2万㎡。
在安居定期保险合同有效期内，被保险人身故，保险人按投保时的保险金额给付保险金，保险合同终止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是人身保险。安居定期保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。在合同有效期内，被保险人身故，保险人按保险事故发生时的保险金额给付保险金，保险合同终止。
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。
A.27.78%
B.40.00%
C.66.67%
D.83.33%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。
以下说法正确的有（ ）。
A、有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入
B、净经营收入=有效毛收入－运营费用
C、税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息
D、税后现金流=税前现金流－大修基金-所得税
E、税前现金流=净经营收入－大修基金-抵押贷款还本付息
答案：A,B,C
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。选项D错误，税后现金流=税前现金流-所得税；选项E错误，税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。
2021房地产估价师考试题库精选5章 第5章
若拆迁当事人对裁决不服，当事人也可以在接到裁决书之日起6个月内向人民法院起诉。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（ ）。
A.20%
B.15%
C.10%
D.25%
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
水污染可分为（ ）。
A.潜水污染
B.承压水污染
C.地表水污染
D.地下水污染
E.海洋污染
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是水污染的概念。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。
我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。
A.县级人民政府
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
