21年房地产估价师试题7卷 第1卷
在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
关于估价资料归档要求的说法，错误的是（ ）。
A．估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B．记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C．归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D．对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年
答案：B
解析：
A项，估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在该估价业务中形成的其他各种文字、图表、影像等不同形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存起来，即估价资料归档。B项，归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书；③估价委托合同；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤实地查勘记录；⑥估价报告内部审核记录；⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录；⑧估价报告交接单；⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。C项，估价资料应采用纸质文档归档，同时可采用电子文档归档。纸质文档应对每个估价项目专卷建档，并至少保留一份与交给委托人完全相同的估价报告原件。电子文档归档的，电子文档应与纸质文档一致。D项，对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应参照要求进行归档，至少保存1年。
对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )
农用地包括（ ）。
A.养殖水面
B.草地
C.耕地
D.水利设施用地
E.未利用地
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
21年房地产估价师试题7卷 第2卷
根据建筑物重要性和使用要求，中级住宅的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等
答案：C
解析：
本题考查的是建筑等级。中级住宅的重要性等级是乙级。
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点i者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物的燃烧性能中，沥青混凝土属于（ ）。
A.非燃烧体
B.难燃烧体
C.燃烧体
D.易燃烧体
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如浙青混凝土。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
21年房地产估价师试题7卷 第3卷
以文字或书面形式载明于保险合同中，成为合同条款内容的保证是默示保证；而并未在保险单中载明，但签约双方在订约时都清楚的保证为明示保证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A、装饰装修改造
B、通货膨胀
C、需求增加
D、改进物业管理
E、周围环境改善
答案：C,E
解析：
考点:保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。
利率分为（ ）等类型。
A、基础利率
B、结算利率
C、变动利率
D、存款利率
E、同业拆放利率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。
假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A．应计息的项目
B．计息的方式
C．计息周期
D．计息期的长短
E．银行存款利率
正确答案：ABCD
假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除ABCD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。
判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。
A．目前是否有经济收入
B．过去是否带来了经济收益
C．是否具有产生经济收益的能力
D．目前的收入是否大于运营费用
21年房地产估价师试题7卷 第4卷
以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（ ）。
A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响
B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成
D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地费用
C．空置率
D．容积率
答案：C
解析：
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、渗透定价法
答案：B
解析：
考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A、 加大城市基础设施建设投入
B、 调整银行贷款利率
C、 调整公共住房政策
D、 调整房地产税收政策
E 加快城市化进程
21年房地产估价师试题7卷 第5卷
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。
城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在给排水施工图中，给水和排水系统均通过平面图和透视图来表明。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑识图基础。在给排水施工图中，给水和排水系统均通过平面图和透视图来表明。
房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（ ）。
A、二分之一
B、三分之一
C、三分之二
D、四分之三
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。参见教材P65。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )
正确答案：×
[答案] ×
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
21年房地产估价师试题7卷 第6卷
决定消费函数的变量有（ ）。
A.储蓄
B.国民支出
C.国民收入
D.自主消费
E.边际消费倾向
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数的表示：C=C（Y）；C=A+BY；C=Y-S等来表示。其中A表示自主消费或基本消费，BY表示收入引起的消费，B表示边际消费倾向，S表示储蓄，Y表示收入。
房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织初审。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A、选择专业化
B、产品专业化
C、全面覆盖
D、市场集中化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。
21年房地产估价师试题7卷 第7卷
下列父十房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
正确答案：D
房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人(包括法人和自然人)，法律、法规另有规定的除外。
市场趋势的分析方法中，（ ）就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来 进行分析的方法。
A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．专家意见法
D．时间序列分析法
正确答案：A
A购买者意图调查法就是通过直接询问消费者存某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。
居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是（ ）。
A.容积率
B.建筑质量
C.绿地率
D.周围环境
答案：B
解析：
本题考查的是影响居住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修。影响居住房地产价格的主要区位状况包括：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。
关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。参见教材P171。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
