21年房地产估价师考试真题6节 第1节
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A、 950
B、 1000
C、 1200
D、 1250
答案：A
解析：
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房
C周某退房，甲公司应承担违约责任
(2017年真题) 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。
A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.物业服务计划
D.建设场地布置
E.施工队伍选择
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。
如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股多票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。
房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（ ）。
A．房地产开发企业待售的房屋
B．申请初始登记的新建商品房
C．继承、接受遗赠取得的房屋
D．全体业主共有的物业服务用房
答案：D
解析：
对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
（ ）是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。
A．时间控制
B．安全管理
C．质量控制
D．进度控制
电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。
21年房地产估价师考试真题6节 第2节
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=200×12%=24（万元）；土地收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A．净经营收入=有效毛收入－经营费用
B．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金
D．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税
答案：A
解析：
净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。
如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减
答案：B
解析：
考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。
最常见的会计期间是（ ）。
A.一旬
B.一季度
C.一年
D.半年
答案：C
解析：
本题考查的是会计假设。最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度，按年度编制的财务会计报表也称为年报。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发投资的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用；现金流入包括预售收入和现房销售收入；开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费；现金流入包括租金收入和转售收入。P145。
（ ）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。
A.人口机械增长
B.人口自然增长
C.人口净增长
D.人口负增长
答案：B
解析：
本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。
21年房地产估价师考试真题6节 第3节
是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：B
[答案] B 采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（ ）的罚款。
A.1万元以上3万元以下
B.3万元以上5万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.5万元以上20万元以下
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
答案：错
解析：
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。
(2011真题) 房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于（）年。
A.5
B.8
C.10
D.15
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
答案：错
解析：
本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ）。
A．销售收入
B．开发建设投资
C．营业税金及附加
D．借贷本金偿还
答案：D
解析：
项目投资现金流量表包括：①现金流入（销售收入、租金收入等）；②现金流出（开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金及附加、土地增值税、所得税）；③净现金流量；④累计净现金流量；⑤净现值；⑥累计净现值。D 项属于投资者各方现金流量表的内容。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
21年房地产估价师考试真题6节 第4节
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?
正确答案：
（一）答：
1.理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
2.理由包括：
（1）二者的时点不同，价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。
（3）对估价对象的界定可能不同。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
（ ）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
A.平均增减量法
B.移动平均法
C.指数修匀法
D.平均发展速度法
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。
政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
国民生产总值（GDP）是指一个国家以当年价格（或以不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值（GDP）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
如在5 月31 日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（ ）万元。
A.4600
B.6000
C.17000
D.23000
答案：A
解析：
《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20％。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：23000×20％=4600（万元）。
在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（ ）
答案：错
解析：
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
21年房地产估价师考试真题6节 第5节
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该房地产估价机构的估价思路不宜采用（ ）。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
答案：D
解析：
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，本次估价不适宜采用假设开发法。
根据《城市房地产装让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有( )。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E.未取得土地使用权证书的
答案：B,C,E
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
(2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。
A.客厅
B.卧室
C.厨房
D.卫生间
E.封闭阳台
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额测算在建工程价值
B.按工程已结算额测算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
答案：D
解析：
成本法评估技术路线为：首先求取估价对象的土地重新构建价格、建筑物的重新构建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新构建价格减去建筑物折旧求取估价对象的价格。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
国有建设用地使用权属于（ ）。
A、债权
B、所有权
C、担保物权
D、用益物权
答案：D
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。参见教材P421。
土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（ ）。
A、2%
B、3%
C、5%
D、8%
答案：A
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。
费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是费用。费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
21年房地产估价师考试真题6节 第6节
关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。
A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点
C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D、各期运营费用的垂直箭线全部向下
E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
答案：A,C,D
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。
写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为（ ）万元。
A.330
B.450
C.650
D.700
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650（万元）。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A.资产负债表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.财务计划现金流量表
E.利润表
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。
答案：错
解析：
位于基础下面并承受由基础传来全部荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
人文景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是与环境相关的几个概念。自然景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观及印象。
下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是（ ）。
A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～O.9 %
B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门 内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议， 使投资者可据以决策
D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地 理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
正确答案：A
项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的O.2%～0.8%。
是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
