房地产估价师考试真题及答案5篇

下列行为中，应征土地增值税的是（　）。

A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产

基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（　　）

关于该项目，下列说法不正确的有( )。

A、 竣工验收后即可以交付使用
B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D、 业主委员会应由业主选举产生

大数法则的含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。（　）

房地产估价报告封面及目录（略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某住宅抵债价值估价结果报告
一、委托估价方（略）
二、受理估价方（略）
三、估价对象
本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：
A.1号、2号、3号、4号住宅楼在建工程，规划建筑面积13100m2，实际开发建设面积16180.80m2，形象进度完成±0.00以下工程，具体情况见表3—54。

B.6号、7号住宅楼建成于1996年，共计96套住宅，总建筑面积9458.96m2，已销售、处置63套。本报告仅对剩余的33套住宅进行估价，建筑面积3361.17m2，南北朝向，内墙抹灰，水泥地面，铝合金窗，外墙刷涂料，有水、电、暖等配套设施。详细情况见表3—55。

C.某项目因停工，临某路部分的土地未做规划，该部分土地面积为877.86m2，临街宽度41m，可继续进行开发。
四、权属状况
估价对象占用土地取得方式为出让，出让年限50年（从1999年8月起算），土地使用权人为某房地产综合开发公司，某项目开发商为某房地产综合开发公司。
五、估价目的
为司法诉讼提供依据。
1.《房屋所有权证》及被指定的评估套数。
2.《国有土地使用证》，证号：X X证地国用（99)字第01038号。
3.《建设工程规划许可证》,编号：XX规建字1977—302、303号。
4.《建设工程施工许可证》，编号：X X建字第S980001、S980002号。
5.《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产估价规范》。
6.委托方提供的与本次估价有关的资料、估价人员实地勘察所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握和收集的有关资料。
六、估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
七、估价方法
采用成本法、假设开发法、市场比较法、基准地价修正法进行评估。
八、估价结果
遵循依法、客观、公正、科学的估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合该房地产产权情况及市场行情，综合分析影响房地产价格诸多因素，经过科学计算，最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的评估价值为1425万元(大写:人民币壹仟肆佰贰拾伍万元整）。
九、估价人员（略）
十、估价作业曰期
2004年6月21日至2004年7月6日。
十一、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年。
估价技术报告
一、个别因素分析（同估价结果报告）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
估价对象为住宅楼，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，该类房地产的市场需求将进一步增加。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最髙价值的使用，本估价对象地处居民居住区域，本报告的使用功能为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据现有资料和估价对象A、B、C部分各自的特点，对估价对象中A部分采用成本法、假设开发法进行估价;对估价对象中B部分采用市场比较法进行估价；对估价对象中C部分采用基准地价修正法进行估价。
六、估价测算过程
1.对估价对象中A部分的估价
(1)成本法测算过程
①土地取得费用
根据地价资料，该地块为四级住宅用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权价格为1000元/m2。
土地使用权总价=土地使用权价格X占地面积

②建安工程成本费用计算
a.建筑安装成本
根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》，参照同类型房屋的建安工程造价和近期建筑市场行情，并结合估价对象A部分的实际状况，确定A部分的建安工程造价为550元/m2，其中±0.00以下已完工程部分造价为50元/m2。巳完工程建安工程费=50元/m2X16180.80m2=809040元
b.其他费用
建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费按已完工程建安工程费的4.75%计，质量监督费、勘察设计费，中小学教育基金、人防费、城市基础设施配套费、墙改费、消防设施配套费、建筑垃圾费等其他费用按规划建筑面积建安工程费的26.55%计。
其他费用=[809040X4.75%+13100X(550—50)X26.55%]元=1777454.4元
③建设期投资利息计算（月息4. 875%。、上浮10%、建安工期0.5年）
有效利率=(1+4.875%X1.1)12—1=6.6%
建设期贷款利息=(809040+1951356.90)X[(l+6.6%)0.25—1)+7986915.12X
[(1+6.6%)0.5—1]元
=285828元
④成本法A部分评估价值
评估价值=土地取得费用+建安工程成本费用+建设期投资利息=(7986915.12+809040+1777454.4+285828)元=10859237.52元
(2)假设开发法测算过程
①估价对象中A部分总开发价值计算
通过对某市房地产市场同类型物业销售情况的调查，并结合本项目的实际情况，综合确定项目建成后物业售价为1500元/m2。
项目总开发价值=1500元/m2X16180.80m2=24271200元
②在建工程续建开发成本
a.建安工程费
根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》，参照同类型房屋的工程造价和近期建筑市场行情，确定估价对象±0.00以上的建安工程造价为500元/m2。
建安工程费=500元/m2X16180.80m2=8090400元
b.其他费用及小区配套费用
建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费、水电增容费等其他费用及小区配套费用按建安工程费的30.50%计。
其他费用=8090400元X30.5%=2467572元
c.建设期投资利息计算（月息4. 875%。、上浮10%、建安工期1年）
设估价对象中A部分的评估价值为V。
有效利率=(1+4.875%X1.1)12-1=6.6%
建设期贷款利息=(8090400+2467572)X[(1+6.6%)-1)+VX[(1+6.6%)2—1]元=0.066V+342846.49
d.在建工程续建开发成本
在建工程续建开发成本=8090400+2467572+0.066V+342846.49=0.066V+10900818.49
③合理利润按项目总开发价值的10%计算
合理利润=24271200元X10%=2427120元
④销售费用
代理及广告宣传费：总开发价值的2.0%;营业税及附加等：营业收入的5.625%;交易手续费:交易额的1%。
销售费用=24271200元X(2%+5.625%+1%)=2093391元
⑤估价对象中A部分的价值V的求取
V=项目开发总价值一续建开发成本一合理利润一销售费用
=24271200-(0.066V+10900818.49)—2427120—20933911.066V=8849870.51
V =8301942.32元
⑥由于实际开发建筑面积超出了规划建筑面积，因此在确定估价对象A部分的评估价值时需扣除应补交的相关费用，该部分相关费用包括质量监督费、中小学教育基金、人防费、基础设施配套费、墙改费、建筑垃圾费等其他费用，该部分费用按超出规划面积建安工程造价的24.70%扣除。
假设开发法A部分的评估价值=[8301942.32—（16180.80—13100)X550X24.70%]元
=(8301942.32—418526.68)元=7883415.64元
(3)估价对象中A部分的评估价值确定
对照分析以上两种评估方法的评估结果，我们认为在目前的规划（五层）条件下，按照成本法计算的结果继续开发，从经济上分析将不可行，考虑到本次估价的估价目的，本次评估结果应以假设开发法计算的结果为准，对成本法计算的结果不予考虑。故：
估价对象A部分的评估价值=7883415.64元
2.对估价对象中B部分的估价
(1)比较实例选取
A.某路某小区商品房现房，六层混合结构，有水、电、暖、气、有线等配套设施，小区由某物业管理公司管理，2001年平均售价1770元/m2。

B.某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2001年平均售价1 300元/m2。
C.某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2001年平均售价1 450元/m2。
(2)确定修正系数
A、B、C比较实例的交易情况相同，均为正常交易，故交易情况修正系数为100/100;根据本市近年来住宅楼价格走势较稳定，确定A、B、C比较实例交易日期修正系数均为100/100;根据比较实例与估价对象所处的地理位置、交通条件、繁华程度、周围环境以及施工质量、成新率、土地使用权性质等的差异，区域因素与个别因素修正系数分别适当选取。比较实例A与估价对象区域位置基本相同，故不做修正；比较实例B、C所处区域位置较估价对象差，且比较实例B所处区域较比较实例C差，故分别确定比较实例B和C的修正系数为100/90和100/98;个别因素修正时考虑到可比实例A、B、C的物业管理较估价对象好，而可比实例B、C的土地使用权取得方式为划拨，故综合考虑将可比实例A的修正系数确定为100/120;可比实例B、C的修正系数确定为100/105。
(3)综合修正计算
比较实例单价X某交易情况修正X某交易日期修正X某区域因素修正X某个别因素修正=修正单价
A. 1770X100/100X100/100X100/100X100/80=2212.5元/m2
B. 1300X100/100X100/100X100/90X100/105=1375.66元/m2
C. 1450X100/100X100/100X100/98X100/105=1409.14元/m2
取三者的平均值计算单价：
(2212.5+1375.66+1409.14)元/m2÷3=1665.77元/m2
(4)商品房部分的价值计算
商品房部分的价值=1665.77元/m2X3361.17m2=5598936.15元
(5)考虑到本次估价目的，在确定估价对象B部分的价值时应扣除销售税金及销售费用等按销售收入的8.625%计。其中营业税为5.625%;交易手续费为1%;销售推广费为2%。
B部分的价值=5598936.15元X(1—5.625%—1%—2%)=5116027.91元
3.对估价对象中C部分的估价
该部分土地使用权价格评估采用基准地价系数修正法。按照房地产估价的最高最佳使用原则，体现出估价对象土地使用权的真实价格，故按商业用地市场价格作为基准地价，进行修正评估。根据本市基准地价资料，该用地属四级商业用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权基准地价A为1425元/m2。
(1)个别因素修正系数
该部分土地地块规整，西面临街，交通便利，确定修正系数a1为1.0。
(2)区域因素修正系数
该部分土地位于某路段，临街，确定修正系数a2为1.0。
(3) 土地评估单价
土地评估单价=Aa1a2=1425X1.0X1.0=1425元/m2。
(4)C部分的价值
C部分的价值=1425元/m2X877.86m2=1250950.5元
七、估价结果确定
估价对象中A部分的价值：7883415.64元估价对象中B部分的价值：5116027.91元估价对象中C部分的价值：1250950.5元
估价对象的价值：A+B+C=(7883415.64+5116027.91+1250950.5)元
=14250394.05元425万元根据以上计算结果,最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的价值为1425万元。

某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（　　）。

A．观察法
B．访问法
C．问卷法
D．实验法

物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )

房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（　）战略。

A、形象差异化
B、人员差别比
C、服务差别比
D、产品差别比

(2016真题) 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）。

A.暂定金额
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（　）

作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（　）条件方可形成。

A.可保危险的存在
B.单个经济单位的结合
C.多个经济单位的结合
D.随机事件的科学化
E.必然事件的科学化

银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。

A、 10000
B、 11000
C、 7800
D、 9200

某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m(2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。

A、 200
B、 300
C、 700
D、 1000

在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（　　）

A．用地性质
B．容积率
C．人口容量
D．用地面积
E．建筑形式

在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中（　）是龙头。

A.估价目的
B.估价对象
C.价值时点
D.价值类型

房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）。

一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（　）

资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。

A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本

甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（　）万元。

A、0～50
B、50～65
C、50～80
D、62.5～150

房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？

根据《物权法》，不动产登记费按( )收取。

A.面积
B.套
C.成交价格
D.件

国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（　）

某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（　）

优惠利率属于选择性货币政策工具。（　）

在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。

A、 文献查阅法
B、 观察法
C、 专题讨论法
D、 问卷调查法
E 实验法

受让人未缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。（　　）

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

A、最佳经营手段
B、最佳规模
C、最佳管理方式
D、最佳集约度
E、最佳投资渠道

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（　）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A.1997年下半年
B.1998年下半年
C.1998年上半年
D.1999年上半年

某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。 该地块规划允许建筑面积为4 500 m2，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究了解到当 前该地区中档写字楼的年净租金收人为450元/m2，银行同意提供的贷款利率为15%的基础 利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算 的中档写字楼的建造费用为1 000元/m2，专业人员费用为建造费用的12.5%，其他工程费为60万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。
【解】

某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。

评估时应考虑的补偿费用不包括（　）。

A、拆除工程费
B、修缮工程费
C、恢复工程费
D、修复期间的损失营业额

房屋征收主体是（　）。

A.市、县级人民政府房屋管理部门
B.省级人民政府房屋行政管理部门
C.省级人民政府
D.市、县级人民政府

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。