房地产估价师考试试题题库5篇 第1篇
城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本次估价的估价对象应包括（ ）。
A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
答案：C
解析：
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
正确答案：
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000＝52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益
非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。 ( )
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
房地产估价师考试试题题库5篇 第2篇
廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。
A．维修费
B．折旧费
C．税金
D．投资利息
E．管理费
正确答案：AE
廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
交易日期修正的具体方法为（ ）。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A、 竞争
B、 技术
C、 经济
D、 优选
E 法律
答案：A,D
解析：
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、持续经营前提
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”。
某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（ ）年。
A、40
B、45
C、50
D、60
答案：C
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为60－10＝50（年）。参见教材P327。
房地产估价师考试试题题库5篇 第3篇
会计要素主要包括（ ）。
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
销售均价20000元/m2为（ ）。
A．众数
B．中位数
C．算术平均数
D．几何平均数
正确答案：C
算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。
二级资质的房地产估价机构可以从事以（ ）为估价目的的房地产评估。
A.企业清算
B.房地产课税
C.公司上市
D.房地产抵押
E.房屋征收补偿
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
A、 房地产投机
B、 物价变动
C、 财政收支状况
D、 居民收入水平
答案：A
解析：
房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。
房地产估价师考试试题题库5篇 第4篇
某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（ ）。
A、1.2 %
B、4.80%
C、4.91%
D、5.82%
答案：B
解析：
考点:名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。
房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
【考点】房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A、空置率
B、资本化率
C、运营费用
D、开发期与租售期
E、建筑安装工程费
答案：B,D,E
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
当可供比较的互斥方案寿命期相同，且效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A、净现值法
B、差额内部收益率法
C、费用现值法
D、内部收益率法
答案：C
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。期限相同用费用现值法，期限不同采用等额年费用法。参见教材P210。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
答案：对
解析：
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
房地产估价师考试试题题库5篇 第5篇
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2853
D.2964
答案：D
解析：
本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。卖方税费转嫁给了买方，站在买方视角分析。设正常负担下的价格为X，X＝2659＋X×6.
8%，X＝2853元/m2。
第二步，卖家承担买家应缴纳的税费。买方实付金额＝2853＋2853×3.
9%＝2964元/m2。
参见教材P186～187。
以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（ ）组合来提高收益、降低风险。
A．地理区域
B．时间分布
C．物业类型
D．收益形式
答案：C
解析：
投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，使达到风险最小。以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。
微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
附加是国家附加的简称，是中央政府在正税之外附加征收的一部分税款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A．估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B．《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
C．在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
D．估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。
