2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第1章
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场总需求是指在（ ）的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A.特定时期
B.特定地理范围内
C.特定政治环境
D.特定市场营销环境
E.特定市场营销计划
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
损失赔偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ )
答案：对
解析：
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出．租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。
5．在2006年10月时，张某的权益价格为( )。
A。没有租赁条件下的正常市场价格
B剩余3年租期的月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第2章
优先股股东享有的权利有（ ）。
A、要求赎回权
B、分配股息优先权
C、有限表决权
D、重大决策表决权
E、分配剩余资产优先权
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。
房地产投资决策分析的主要工作包括（ ）。
A．投资机会寻找
B．市场分析
C．投资机会筛选
D．财务评价
E．规划设计
正确答案：BD
投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价分析两部分工作。
现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
直接融资——是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。
直接融资的优点在于：
(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。
(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。
(3)有利于筹集长期投资资金。
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
E.批发市场
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（ ）。
A、名义价格
B、实际价格
C、市场价格
D、成交价格
答案：B
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。
2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第3章
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。
A．法律上允许
B．程序上合理
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
正确答案：ACDE
[答案] ACDE
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见估价对象的使用必须满足以上四个标准。
拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）。
A.借用合同
B.买卖合同
C.无偿保管
D.赠与合同
E.借款合同
答案：B,E
解析：
本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。
房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。
A.整栋销售
B.分割拆零销售
C.返本销售
D.变相返本销售
答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
(2017真题) 对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（）。
A.投资风险较小
B.投资变现能力较差
C.资产稳定且便于经营
D.不允许持有人向发行人请求赎回
答案：A
解析：
本题考查的是投资基金类别。封基与开基的运作区别：（1）封基只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开基中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。（2）封基金不允许持有人赎回，资产比较稳定，便于经营；而开基金允许赎回。（3）公司型的封基，经营业绩的好坏对股东来说是至关重要的。当业绩好时，股东可通过超过净资产价值的证券价格而受益，但风险也大，一旦有亏损当然由投资人承担；开基作为可随时兑现，风险则较小。（4）开基通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。
直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。
A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务
B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的
C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的
D、被执行人延缓履行执行和解协议的
答案：D
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第4章
如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。
A．20%的首付款，加上该首付款2年利息
B．20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。
A、 ABC
B、 BCD
C、 CDA
D、 DAB
开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。
A．单项工程竣工验收
B．综合验收
C．单位工程验收
D．单项验收
正确答案：AB
开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（ ）
答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。
(2015真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。
【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/㎡。
5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
一层 二层 三层 四层 五层 六层
5层 100% 105% 110% 105% 95% -
6层 100% 105% 110% 110% 100% 90%
A.6280
B.6408
C.6881
D.7021
答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权
B．质量
C．效率
D．能量
E．环境
正确答案：ABE
[答案] ABE
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。
2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第5章
【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。
A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。
在环境噪声标准中，2类声环境功能区包含（ ）。
A.医疗卫生
B.商业金融
C.工业生产
D.仓储物流
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。选项A是1类声环境功能区，选项CD是3类声环境功能区。
住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
答案：D
解析：
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主大会管理住宅专项维修资金的使用，应当建立住宅专项维修资金管理制度。
一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（ ）万元。
A.72
B.75.47
C.76
D.80
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列（ ）。
A、由专业估价机构和估价人员完成
B、提供的是专业意见
C、具有参考性
D、实行有偿服务
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：它是由专业估价机构和估价人员完成的；它提供的是专业意见；它具有公信力；它实行有偿服务；它要承担法律责任。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
2021房地产估价师考试历年真题精选6章 第6章
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B、待开发房地产建设发包日期
C、取得待开发房地产的日期
D、房地产开发完成并投入使用的日期
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346～347。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。
下列关于拍卖特征的说法中，错误的是（ ）。
A.在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定
B.境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行
C.拍卖交易方式中，价格的竞争是在买方中间展开的
D.拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项D错误，拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。
A.10％
B.20％
C.30％
D.60％
答案：B
解析：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。
A．机会融资成本
B．股票融资成本
C．债务融资成本
D．权益融资成本
正确答案：C
[答案] C 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。
下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
正确答案：D
开发项目土地费用是指为取得开发项日用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
下列各项中，不属于房屋面积测算内容的是（ ）。
A、房屋建筑面积
B、产权面积
C、使用面积
D、房屋占地面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算的概念。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。
