房地产估价师经典例题5节 第1节
我国目前建设监理主要是（ ）的监理。
A.项目立项阶段
B.项目可行性研究阶段
C.项目实施阶段
D.当事人使用阶段
答案：C
解析：
本题考查的是建设监理制度。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。
收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（ ）。
A.走访房地产交易当事人
B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D.根据分析和经验得出客观资料
E.同行之间相互提供
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
正确答案：C
已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
正确答案：
房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。 （ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。
伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。
房地产估价师经典例题5节 第2节
某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。
A．3%
B．3．5%
C．7%
D．4%
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：错
解析：
需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。若它们同方向变动，则Ed为正值；反之，Ed为负值。实际运用时，为方便起见一般都取其计算值的绝对值，Ed的绝对值表示变动程度的大小。
下列土地中，属于国有土地的有( )。
A.城市市区的土地
B.已被国家依法征收的土地
C.依法不属于集体所有的林地
D.宅基地
E.经济适用住房占用的土
答案：A,B,C,E
解析：
《土地管理法实施条例》规定，国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
针对不同用途的收益性物业可分为( )。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
正确答案：A
[答案] A 物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。
某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。
A.105
B.150
C.420
D.500
答案：B
解析：
本题考查的是价差法。补地价＝新规划条件下地价－旧规划条件下地价＝3500/2.8×（4－2.8）×1000＝150（万元）。参见教材P382。
资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象与可比实例，前者是钢结构、后者是钢筋混凝土结构，根据偏差修正，此可比实例选取得当。（ ）
答案：错
解析：
考点:选取可比实例的要求。可比实例与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
房地产估价师经典例题5节 第3节
某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
答案：
解析：
在建工程价格＝预期建成后的价格－建筑费－专业费
（1）预期建成后的价格：
办公楼的出售价格＝10000×9000＝90000000（元）=9000（万元）
商场的年租金净收益＝3000×120×12×0.8×80%×（1－20%）
＝2211840（元）=221.184（万元）
建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%×[1/（1+8%）1.5]
＝8018.7537＋2463.3611
＝10482.1149（万元）
（2）建筑费3000×12000/10000×60%×[1/（1+8%）0.75]＝2038.8531（万元）
（3）专业费2038.8531×10%＝203.88531（万元）
（4）在建工程的正常价格P＝10482.1149－2038.8531－203.88531＝8239.3765（万元）
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。
答案：错
解析：
1.工程进度控制。其控制的目的是：确保项目交付使用时间目标的实现。
2.工程质量控制。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表了建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。
3.工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。
下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
答案：D
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。参见教材P209。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式
答案：错
解析：
当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。
债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A．5
B．10
C．15
D．20
由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。
答案：错
解析：
合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。
(2013真题) 转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
(2015真题) 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构。（）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
房地产估价师经典例题5节 第4节
房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的义务和权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
个人住房抵押贷款属于（ ）。
A、权益融资
B、债务融资
C、直接投资
D、间接投资
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款 。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一种分类方式。
对房地产债务融资特点的表述中，错误的是（ ）。
A、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，体现了债务融资的短期性
B、企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的负担性
C、企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担，体现了债务融资的负担性
D、债券可以在市场上自由转让，体现了债务融资的流通性
答案：B
解析：
考点:房地产债务融资。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的可逆性。
某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。
答案：对
解析：
有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
宣告失踪的主要意义在于会引起与生理死亡同样的法律后果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师经典例题5节 第5节
房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为计入其信用档案。（ ）
答案：对
解析：
《房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为、不良行为记录、投诉情况等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )
对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
在下列（ ）情况下，可以提取住房公积金。
A．职工购买、建造、翻建自住住房
B．偿还购房贷款本息或支付高额房租
C．离、退休
D．户口迁出所在的市、县或者出境定居
E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E.内部收益率越高，投资风险就越小
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。
按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）
正确答案：×
房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
收益法适用的估价对象不包括（ ）。
A、写字楼
B、汽车加油站
C、学校
D、停车场
答案：C
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。
在运用成本法时最主要的有( )。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
正确答案：BE
[答案] BE
运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。
