房地产估价师考试题免费下载8辑 第1辑
假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．折现法
E．长期趋势法
正确答案：ABE
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
正确答案：C
城市规划中，城市绿地范围的控制线是( )。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房广税是投资者拥有房地广时应缴纳的一种财广税，按房广原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
下列不属于股票的基本特征的是（ ）。
A.稳定性
B.偿还性
C.决策参与性
D.价格的波动性
答案：B
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征包括：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性和价格的波动性。
房地产中介服务机构或执（从）业人员的不良行为记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序，并分类在房地产中介服务行业信用档案中保留一定的期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试题免费下载8辑 第2辑
在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（ ）的。
A．相互关联
B．相互排斥
C．相互独立
D．相互制约
答案：C
解析：
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
（1）1996年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
（2）1997年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该房地产拍卖价格的评估。
（3）1998年，企业以该房地产向保险公司投保，保险公司受企业委托进行投保价值的评估。
（4）1999年，该房屋因火灾被烧坏，保险公司受企业委托进行理赔的评估。
正确答案：
（1）进行该商场抵押价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、收益法评估出商场完全产权（出让土地使用权和房屋所有权）的现时房地价格。
2）用基准地价修正系数法、市场比较法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。
3）由完全产权商场的现时房地产价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。
（2）该商场进行房地产拍卖价值评估的技术路线：
1）用市场比较法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。
2）由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价（拍卖底价）。
（3）企业以该房地产进行投保价值评估的技术路线：用成本法、市场比较法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。
（4）该房地产进行理赔价值评估的技术路线：
1）用成本法评估修复所需的费用。
2）用收益法评估出企业的间接损失。
3）由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。
消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
正确答案：D
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率－原容积率)，代人数值即得。
房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。
A.改进物业管理
B.重新装修投资
C.增加容积率
D.调整城市规划
E.通货膨胀
答案：C,D
解析：
本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。
房地产估价师考试题免费下载8辑 第3辑
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
为了明确一些特定的量值而进行的调查属于（ ）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．专题调查
正确答案：B
B描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费30万元在郊区买一套两居室的住房。
下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产书面咨询收费一般每份300～1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%
B．房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费
C．房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取
D．房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收
E．实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%
运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴别
B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察.分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测.判断估价对象在未来某个时间的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。运用长期趋势法进行价值或价格预测，一般分为4个步骤：（1）收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；（2）整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式；（4）以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A．3人（含3人）
B．5人（含5人）
C．3人（含3人）单数
D．5人（含5人）单数
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。
比准价格计算如下。
一、交易日期修正系数
①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%
二、求取比准价格
1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)
②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)
③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)
④比准价格计算结果
(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)
答案：
解析：
KA计算错，应为
1051/1048=100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100 ×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m2
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/ 100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2
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房地产估价师考试题免费下载8辑 第4辑
取得国有建设用地使用权后，满2 年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。
答案：对
解析：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
张某购买住房可以享受的税收优恵政策为（ ）。
A.按照成交价1%缴纳契税
B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税
C.2014年7月1日转让该房，免征营业税
D.2015年7月1日转让该房，免征个人所得税
答案：A,B
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。选项A，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税；选项B，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在35税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免
某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万㎡。
A、1260
B、1380
C、1440
D、2100
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。
下列关于房地产图的比例尺，表述不正确的是( )。
A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000
B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500
C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺
D、 房产分丘图的比例尺为1:100～1:1000
E 房产分户图的比例尺一般为1:200
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为 （）元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
答案：B
解析：
本题考查的是成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。@##
房地产估价师考试题免费下载8辑 第5辑
（ ）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A、一手
B、基础
C、原始
D、二手
答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
某房地产估价机构调查了所在城市2015年12个新建楼盘的平均销售价格分别为4500元/m2、1800元/m2、2460元/m2、1980元/m2、1980元/m2、2800元/m2、2800元/m2、3000元/m2、5880元/m2、1980元/m2、2460元/m2、1980元/m2，则该数据的中位数和众数分别是（ ）元/m2。
A.2460和1980
B.2460和5880
C.2746.67和1980
D.2746.67和5880
答案：A
解析：
本题考查的是平均指标。众数是分布数列中出现频率最大的标志值，因此是所以是1980，出现4次；中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。2460处于中间位置。
拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。
A．委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B．委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C．拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D．买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E．买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
答案：B,C,D,E
解析：
当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：①委托人、拍卖人无过错。②买受人过错，表现为：A．疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。B．误解。买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵，此类瑕疵不能作为瑕疵请求权的依据。C．不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等；当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自己的不当行为引起的，买受人丧失瑕疵请求权。③声明不保证，指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。
11利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的是（ ）
A项目净现值期望值大于零，则项目可行
B净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大
E净现值期望值相同时，标准差小的方案为由
城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定（ ）
A.城市规划执行
B.城市规划
C.城市规划反馈
D.城市规划保障系统
答案：B
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。
如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （ ）
答案：对
解析：
考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。
房地产估价师考试题免费下载8辑 第6辑
房地产市场的发展离不开权属登记管理工作。权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
答案：A,B,C,E
解析：
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
经济适用房的单套建筑面积控制在（）。
A、50平米左右
B、60平米左右
C、70平米左右
D、80平米左右
答案：B
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。
《物业管理条例》确立的基本制度包括（ ）。
A.业主大会制度
B.管理规约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度
E.住房专项维修资金制度
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》突出建章立制的重要作用，确立了以下六项物业服务的基本制度。（1）业主大会制度；（2）管理规约制度；（3）物业服务招投标制度；（4）物业承接查验制度；（5）物业服务企业资质管理制度；（6）住宅专项维修资金制度。
下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（ ）。
A.标准价调整法是一种批量估价方法
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A．净经营收入=有效毛收入－经营费用
B．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金
D．净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税
答案：A
解析：
净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。
房地产估价师考试题免费下载8辑 第7辑
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循（ ）原则
A.一致性
B.一贯性
C.独立客观公正
D.合法
答案：A
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）
正确答案：×
尽管房地产有独一无二特性，但很多房地产之间仍有一定程度的替代性。
（ ）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
A.算术平均数
B.调和平均数
C.几何平均数
D.加权平均数
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
房地产估价师考试题免费下载8辑 第8辑
（ ）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A．资金来源与运用表
B．损益表
C．资产负债表
D．现金流量表
市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（ ）
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017真题) 在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。
现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。
A.市场价值
B.花费的成本
C.效用
D.投资价值
答案：C
解析：
本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
