2021房地产估价师考试试题及答案8节

关于建筑物寿命的说法，正确的有（　）。

A、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B、对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命
C、建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D、建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E、建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命

规费包括：社会保障费、住房补贴和工程排污费。（ ）

房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（　）

下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。

A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值

下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（　）。

A、物业管理情况
B、土地开发程度
C、房屋建筑结构
D、房屋出租情况
E、房屋空间布局

与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

A.区位
B.用途
C.权利性质
D.总价
E.外观

下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是（　　）。

A．住宅
B．娱乐场
C．宾馆
D．体育馆

某城市主管部门，调查该城市各区房地产空置量，得到A区空置量是B区空置量的120%，该指标为（　）。

A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标

保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )

某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。（　　）

（　）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。

A.国土资源部
B.住房城乡建设部
C.国家林业局
D.农业部

房地产权利中，属于债权的是（　）。

A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权

某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（）万元罚款。

A、1
B、2
C、3
D、6

建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（　）

(2015真题) 2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。

签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（）。

A.房屋所有权初始登记
B.房屋预告登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋抵押权设立登记

居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。
下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是（　）。

A.容积率
B.建筑质量
C.绿地率
D.周围环境

某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（　）万元。

A.22.07
B.21.58
C.19.34
D.23.21

在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（　　）。

A．盈利能力
B．贷款偿还能力
C．抗风险能力
D．改善就业能力
E．资金平衡能力

所有股份制企业都可以发行股票。

缺1题

已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为( )。

A.预告登记
B.更正登记
C.异议登记
D.房屋抵押权登记

2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16

按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍可按建筑面积登记。（　）

下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（　）。

A、房地产抵押估价
B、房屋征收评估
C、房地产司法拍卖估价
D、房地产转让估价
E、房地产投资信托基金估价

2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
甲公司应向土地管理部门缴纳（　）。

A、土地补偿费
B、土地使用权出让金
C、土地闲置费
D、房屋拆迁安置费

印花税的税率采用（　）两种。

A.定额税率和累进税率
B.比例税率和定额税率
C.累进税率和累退税率
D.特殊税率和一般税率

关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值
B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D.资金的时间价值与投资利润率相关
E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是( )。

A.张某
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司

下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（　）。

A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征
B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业
C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业
D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合

《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是( )。

A、 自行拆迁和统一拆迁
B、 自行拆迁和委托拆迁
C、 统一拆迁和委托拆迁
D、 委托拆迁

某宗房地产某年l月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（　　）美元/m2（假设该年l月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

A．1051
B．1096
C．1100
D．1147

封面（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）
二〇一四年九月十七日
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
―、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象描述
1.位罝（略）
2.土地状况
估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
3.建筑物状况
××大酒店属五星级酒店，建成于1998年，总楼层为26层，有201间客房，餐饮、会议、娱乐、健身等设施齐全。本次估价对象所在层数为五～八层，设有各种客房64间。
酒店主体建筑物为钢混结构，按五星级酒店标准装修和配备相应设施设备（详细装修情况及设施设备状况略），维护保养状况良好。
（二）估价对象权属状况
1.土地权属
整幢大厦土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2045年5月16日，土地面积为10743.76m2，土地使用证号：×××（其他内容略）
2.房屋权属
估价对象为××大酒店的五～八层，建筑面积为3586.18m2，五～六层、七～八层分别办理了单独的房屋所有权证（证号略），每层建筑面积相同。（其他内容略）
3.其他权利
经注册房地产估价师调查核实，至价值时点估价对象权利状况完整，不存在地役权、抵押权等他项权利。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
2014 年9月11日（与实地查勘完成之日一致）
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，估算确定估价对象房地产在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为（币种：人民币）：单价30157元/m2，总价10815万元；注册房地产估价师知悉的估价对象的法定优先受偿款为0元，故最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值为：单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写：人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期
2014年9月11日。
十四、估价对象变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1.通用性分析
估价对象土地用途为商业用途，其建筑形式符合酒店经营的需要，故通用性一般。
2.独立使用性分析
估价对象为酒店五～八层，已办理产权证明，其使用及经营不受其他房地产的影响，可独立使用。
3.可分割转让性分析
根据合法用途和产权状况，五～六层、五～八层拥有独立的房屋所有权证，估价对象可分割转让性较好。
（变现能力其他分析略）
估价技术报告
―、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
经过分析，拟采用比较法和收益法进行估价。
（各种估价方法适用性分析及估价方法定义略）
七、估价测算过程
（一）比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
1.选取可比实例
（1）可比实例A的确定
G公寓式酒店十一层，2014年5月9日的市场正常成交价格为27800元/m2。
（2）可比实例B的确定
W公寓式酒店十八层，2013年10月10日的市场正常成交价格为28500元/m2。
（3）可比实例C的确定
Y公寓式酒店七层，2014年8月11日的市场正常成交价格为29412元/m2。
2.编制比较因素条件说明表
（可比实例的具体房地产状况描述略）
房地产价格比较因素条件说明表


3.建立比较基础（过程略）
4.编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的各种因素，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定方法如下：
（1）交易情况修正
可比实例A、B、C均为市场正常交易，故对交易情况无需修正。
（2）市场状况调整
以估价对象价值时点为100，可比实例的交易日期与价值时点较接近，自2013年1月以来，该市酒店业房地产市场呈上涨趋势，经调查分析2013年10月至2014年9月平均每月上涨1%。
（3）房地产状况调整
以估价对象为100，按照可比实例比较因素说明进行调整修正。
比较因素条件指数表


5.编制比较因素调整系数表及测算比准价格
经测算，可比实例A、B、C 修正调整后的价格分别为28841 元/m2、28661 元/m2、26690 元/m2。
（测算过程略）
6.确定估价对象比准价格
将估价对象各项影响因素与可比实例的各项影响因素相比较，得到三个可比实例修正调整后的价格。三个价格比较接近，故采取简单算术平均值作为比较法最终价格。
（28841＋28661＋26690）÷3＝28064（元/m2）
（二）收益法
收益法原理：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

式中，Ai为未来各期的净收益，Y 为报酬率，n 为收益年限。
1.计算酒店五～八层年经营收入
经测算，酒店五～八层年经营收入为26753354 元（测算过程略）。
2.计算总费用（总营业支出）
估价对象为经营性酒店用房，所发生的费用主要为直接经营成本、经营费用、维修费、管理费、保险费、税金等。
酒店年总费用＝经营成本及经营费用＋管理费用及财务费用＋维修费＋保险费＋相关税金
（1）经营成本及经营费用
经营成本及经营费用占年经营收入的25%（依据略），即：26753354×25%＝6688338（元）
（2）管理费用及财务费用
管理费用及财务费用为经营收入的3%（依据略），即：26753354×3%＝802601（元）
（3）维修费
按建筑物重置价格的2%计算，房屋重置价格为3500 元/m2（依据略）。
年维修费＝3500×3586.18×2%＝251033（元）
（4）保险费
按建筑物重置价格乘以保险费率2‰（依据略）计算，即：年保险费＝3500×3586.18×2‰＝25103（元）
（5）相关税金
税金是指房屋所有权人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加。税金按国家税法规定执行，综合税率17.5 %，税金按总经营收入计取。
相关税金＝年经营收入×17.5%＝26753354×17.5%＝4681837 （元）
3.确定估价对象房地产年净收益
年净收益A＝年经营收入－年总费用＝26753354－12448912＝14304442（元）
4.确定报酬率
报酬率取12%（确定过程略）。
5.确定收益年限
根据估价对象的国有土地使用证记载，土地使用权终止日期至2045年5月16日，剩余使用年限为30.7年；估价对象所在建筑物为钢混结构，耐用年限为60年，已使用16年，剩余使用年限为44年；根据建筑物剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则，确定估价对象收益年限为30.7年。
6.确定估价对象收益价值
根据公式，估价对象收益价值计算如下：
V＝A/Y[1－（1＋Y）-n]＝14304442÷12%×[1－1/（1＋Y）30.7]＝115651209（元）
评估单价＝115651209÷3586.18＝32249（元/㎡）
（三）估价对象市场价格
根据上述测算，比较法测算结果为28064元/ m2，收益法测算结果为32249元/m2，两种方法的结果差距较小，最终采用简单算术平均法确定估价结果，则：
估价对象单价＝28064×0.5＋32249×0.5＝ 30157（元/m2）
估价对象总价＝30157×3586.18 ＝10815（万元）（取整到万元）
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的资料及注册房地产估价师的调查，估价对象在价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值：10815万元－0元＝10815万元
八、估价结果确定（略）
附件（略）

甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
　　
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（　　）。

A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发

房地产开放项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（　）日内应书面通知买受人。

A、7
B、10
C、15
D、30

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。

(2017真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（　）㎡以内。

A.30
B.50
C.60
D.90

城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。 ( )

我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为（ ）。

A.不低与65㎡/人B.65.1～85㎡/人
C.85.1～105㎡/人D.105.1～115㎡/人

房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）

相对于权益融资，债务融资的特点有（　）。

A、资金使用有时间限制
B、资金融入方须到期还本
C、资金融入方须按时支付利息
D、债券不可以在流通市场上转让
E、资金融出方要承担资金融入方的经营风险

2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16

根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（　　）