房地产估价师每日一练6章 第1章
关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 ①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； ②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； ③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； ④股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．①②③④
下列银行业务中，属于银行负债业务的有（ ）。
A.同业拆借
B.托收承付
C.抵押贷款
D.期货、期权
E.大额可转让定期存单
答案：A,E
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。选项BD属于商行中间业务；选项C属于商行资产业务。参见教材P249～251、254～255。
在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（ ）。
A．规避估价风险
B．保护估价师和估价机构
C．使评估价值更接近实际成交价格
D．告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E．使委托人能得到其预期的估价结果
答案：A,B,D
解析：
合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A.确定调查方式
B.设计调查问卷
C.收集市场信息
D.定义市场区域
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场是地区性市场，其供给和需求都是地区性的，因此，定义市场区域就是房地产市场分析的第一步工作。
影响房地产市场发展的（ ）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A．家庭
B．社会
C．文化
D．政策
正确答案：B
B社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。
房地产估价师每日一练6章 第2章
耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
现行教育费附加征收率为（）。
A、1%
B、3%
C、5%
D、7%
答案：B
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。现行教育费附加征收率为3%。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
A、 ①②③④⑤⑥
B、 ①②④③⑤⑥
C、 ②①③④⑤⑥
D、 ②①④③⑤⑥
某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A．28．62
B．29．16
C．41．56
D．48．24
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A.REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B.REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C.REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D.REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
房地产估价师每日一练6章 第3章
报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。P65。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。
开发土地和新建房及配套设施的成本包括（ ）。
A.土地征用及拆迁补偿
B.公共配套设施费
C.建筑安装工程费
D.基础设施费
E.管理费用
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是土地增值税-扣除项目。开发土地和新建房及配套设施的成本包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
1990年5月19日，原建设部发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师每日一练6章 第4章
有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的l.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。（ ）
答案：对
解析：
设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为l.35，第四层的房地价为0.91×1.35，第三层的房地价为1.45×0.91×1.35，按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值÷房地总价值=1.45×0.91×1.35÷（1＋1.35＋0.91×1.35＋1.45×0.91×1.35）=33.235%。
一切财产，或为动产，或为不动产。对动产与不动产的划分，通常是依据其使用性质是否可以自由移动为标准的。 （ ）
正确答案：×
依据财产的自然性质是否可以自由移动将其分为动产与不动产。
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.出租物业
E.仓储物业
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A、 20
B、 30
C、 70
D、 40
答案：D
解析：
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
正确答案：C
[答案] C 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。
下列各项中，一般不适用收益法估价的是（ ）。
A.学校
B.写字楼
C.影剧院
D.游乐场
答案：A
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。
房地产估价师每日一练6章 第5章
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。
A.预收账款
B.应付账款
C.应收票据
D.预提费用
答案：C
解析：
资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：
(1)流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。
(2)长期负债，包括长期借款、应付债券等。
(3)所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。
依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6个月申请续期
D.应于届满前1年申请续期
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。
从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于（ ）存在着差异性。
A．房地产产品
B．项目区位
C．房地产需求
D．住房价格
答案：C
解析：
一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据(又称细分变量、细分标准)对市场进行细分。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
A.承租人权益价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
房地产估价师每日一练6章 第6章
某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。
A.农用地
B.工业用地
C.建设用地
D.乡镇企业用地
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。某乡镇企业用地，属于非农业建设用地。从土地总体规划而言，属于建设用地。
契税的课税对象为( )。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产
答案：D
解析：
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。
按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A．减少或避免投资决策的失误
B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益
D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
