21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第1篇
房地产拍卖应在拍卖日的l～2个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。
A．直接资本化法
B．基于租赁收入测算
C．收益乘数法
D．基于营业收入测算
E．现金流量折现法
答案：B,D
解析：
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。
房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/㎡。
A．7974．00
B．8023．00
C．8056．25
D．8078．00
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第2篇
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为l0%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。
A．3752
B．3806
C．4128
D．4830
答案：A
解析：
根据公式
式中A=350万元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（万元）。
不动产权属登记的法国登记制是（ ）。
A.托伦斯登记制
B.产权登记制
C.权利登记制
D.契据登记制
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（ ）。
A、政策风险
B、资金供应风险
C、经营风险
D、利率风险
E、汇率风险
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制不包括（ ）。
A.全民所有制
B.社会主义所有制
C.劳动群众集体所有制
D.初级公有制
E.高级公有制
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是国有土地。《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
(2016年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第3篇
不动产登记制度是现代（ ）法中的一项重要制度。
A.物权
B.债权
C.质权
D.抵押权
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。
外部配套设施的完备状况，对于已建成的住宅房地产尤为重要。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。
房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。
此题为判断题(对，错)。
对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。
A．自有资金、融资方式
B．现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标
C．投入的资金、花费的成本和获取的收益
D．各种投资工具和投资方式
运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第4篇
商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。
A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。
A.房屋征收决定作出
B.房屋征收决定公告
C.房屋征收补偿协议签订
D.房屋征收实施
答案：B
解析：
被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12%；按房产租金收入计征的，税率为1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（ ）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第5篇
计算个人所得税时，允许从其转让收入中的减除的合理费用包括（ ）。
A.土地增值税
B.印花税
C.住房装修费用
D.住房贷款利息
E.手续费
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是个人所得税。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。P256。
我国土地用途管制的核心是( )。
A.实行土地有偿有限期使用制度
B.经营土地有偿使用
C.不能随意改变农用地的用途
D.不能随意改变建设用地的用途
答案：C
解析：
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(——不能随意改变≠不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。@##
设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。卖方实得金额＝正常负担价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2500×（1－6%）＝2350（元/m2）。买方实付金额＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500×（1＋3%）＝2575（元/m2）。参见教材P186～187。
估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告应保存至（ ）。
A.2025年6月30日
B.2025年9月30日
C.2035年6月30日
D.2035年9月30日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价资料保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。
某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元／m2，同类土地的市场单价为2200元／m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元／m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元／m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元／m2，旧建筑物残值为50元／m2，新建筑物重置价格为3800元／m2，新建后的房地产市场价值可达8000元／m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A．维持现状
B．装修改造
C．拆除建筑物作为空地转让
D．新建较高标准的办公楼
答案：B
解析：
根据题意，6500元/m2－1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800+50－300）×1500=3950×1500（元）＜5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300+50）×1500=712.5（万元）＞2200×1000=220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第6篇
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
正确答案：C
[答案] C其他均为建设初、中期的工作。
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。
A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险
答案：D
解析：
信用保险与保证保险的主要区别：投保人不同：债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。
(2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。
A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第7篇
中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A、 平均价格
B、 加权价格
C、 抽样价格
D、 成交价格
房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
通常计算平均发展速度采用（ ）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者都不对
零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。
A．可出租面积
B．出租单元内面积
C．建筑面积
D．独立出租单元的总出租面积
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第8篇
某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。
（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。
运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A．抽检法
B．平滑法
C．指数加权法
D．市场法
正确答案：D
[答案] D
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险形成的条件。可保危险一般必须具备两个条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。二是危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。
21年房地产估价师历年真题和解答9篇 第9篇
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
计算的应补地价（总价)为（ ）万元。
A.1272 B.1017 C.819.6 D.390
1999年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》，是住房公积金管理工作的法律依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
正确答案：B
[答案] B E(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)
E(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
E(NPV)=E(NPV1)÷(1+i)+E(NPV2)÷(1+i)2
=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)
国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（ ）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
A.半个月至一个月
B.半个月至二个月
C.一个月至二个月
D.二个月至三个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。参见教材P179。
根据《城市房地产装让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有( )。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E.未取得土地使用权证书的
答案：B,C,E
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
