房地产估价师答疑精华7篇 第1篇
在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（ ）万元。
矩形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87．2 78．O 70．8 65．O
A．158.35
B．135.17
C．123.45
D．126.38
正确答案：B
[3000×120%+2000×140%×10%]×15.24%×22.86%=135.17(万元)
某住宅的建筑面积为100㎡，买卖合同约定成交价为10000元/㎡，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6％，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A．90.19
B．95.85
C．100.57
D．105.28
答案：D
解析：
建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40／（1＋6％）]＋8／（1＋6％）＝105.28（万元）。
下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。
A.平等原则
B.自愿原则
C.公平原则
D.诚实信用原则
E.优先原则
答案：A,B,C,D
解析：
1.平等原则2.诚实信用原则3.公序良俗原则4.自愿原则5.禁止滥用权利原则
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？
答案：
解析：
(1)甲、乙的分配方案均不合理；
(2)甲应分得1 395万元，乙应分得1367.1万元；
(3)因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.
8万元/m2。2016年8月1日王某以1.
1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.
5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.
5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
一、现金流入项目
（1）租金收入
A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
以后每年上涨2%
（2）转售收入：设为A万元
二、现金流出项目：
（1）定金：5万元
（2）追加首付款11.5万元
（3）借款还本付息：
总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）
i=6%，n=10
（4）运营费用：3万元
（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表
三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。
（1）租金收入的现值
（2）转售收入的现值
（3）先求出现金流出之和，再折现。
四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入
NPV=0.322A+54.6765-66.24=0
A=35.927
某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分SU为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．195
B．210
C．213
D．217
正确答案：B
及时性原则是指会计信息应当及时处理、及时提供。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师答疑精华7篇 第2篇
根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A、行政区域
B、估价目的
C、估价对象规模
D、价值类型
答案：B
解析：
考点:估价当事人。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
下列行为属于房地产转让的有( )。
A.房地产抵押
B.房地产租赁
C.房地产买卖
D.房地产抵债
E.房地产权属随企业兼并而转移
答案：C,D,E
解析：
房地产交易包括①房地产转让、②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）
正确答案：×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。
A、 企业注册证明、资金和财务状况
B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目
C、 技术力量简况
D、 投标人的积极性
E 投标人正在施工的承建项目
答案：A,B,C,E
解析：
因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿态。
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( )
此题为判断题(对，错)。
若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。( )
正确答案：×
[答案] × 若年利率为6%，按季度计息，则季度实际利率为6%÷4＝1.5%，设月实际利率为x，则(1+x)3-1＝1.5%，得x=0.498%
房地产估价师答疑精华7篇 第3篇
根据权利的作用，以下民事权利中属于形成权的是( )。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
答案：D
解析：
根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
支配权——是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
请求权——是指权利主体请求他人为或不为特定行为的权利。
形成权——是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．专业技术人员达70%
C．法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D．专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
个人住房公积金贷款利率调整实行（ ）。
A．一日一定
B．一月一定
C．一年一定
D．年内分段
答案：C
解析：
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年 1 月 1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在 1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。@##
总体必然为同质性总体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A．空置率>合理空置率
B．空置率<合理空置率
C．空置率=合理空置率
D．不能判断
正确答案：B
在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。
当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师答疑精华7篇 第4篇
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）的特性。
A.易受限制
B.独一无二
C.相互影响
D.不可移动
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。并且法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。参见教材P64。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
正确答案：A
[答案] A
长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
答案：D
解析：
由题意，总建筑面积（产量）=15000 错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000 错误80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000 错误10000+4500 错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？
答案：
解析：
1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；
（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；
（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
房地产估价师答疑精华7篇 第5篇
房地产市场分析主要分析市场的（ ）。
A．供求关系
B．竞争环境
C．目标市场
D．可支付的价格水平
E．收入费用
正确答案：ABCD
ABCD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。
(2017真题) 根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。
根据《中华人民共和国担保法》，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当( )。
A.全额返还定金
B.双倍返还定金
C.三倍返还定金
D.四倍返还定金
答案：B
解析：
定金与预付款的区别在于：预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（ ）
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。
A.借贷利息
B.折旧与摊销
C.所得税
D.自有资金
答案：B
解析：
本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。
根据以下材料，请回答 110～111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
第110题：W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）
正确答案：×
选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务
丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A．5
B．10
C．15
D．20
房地产估价师答疑精华7篇 第6篇
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
为减少室内有害气体的影响，室内的通风系统和空调系统宜采用半封闭形式而不采用全封闭形式。
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。
在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D.委托人与拍卖人是平等的民事主体
房屋买卖合同签订之后，不动产所有权即发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。如只签订了买卖合同而未登记，所有权不发生转移。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，只能由一家估价机构评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（）。
A.法律风险
B.信用风险
C.市场风险
D.管理风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。
（ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
A．房地产估价
B．房地产咨询
C．房地产贸易
D．产地产开发
正确答案：D
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D．
房地产估价师答疑精华7篇 第7篇
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
答案：D
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。
损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。( )
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。
商务会议用房的收益测算依据不包括（ ）。
A.收费标准 B.功能
C.面积 D.平均使用率
封面和目录(略）
致估价委托人函
XX公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。
估价对象总价值:人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）
注定代表人(盖章）二零零九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况(表3—13)
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一~四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日。
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略）
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则（略）。
2.最高最佳使用原则（略）。
3.替代原则（略）。
4.估价时点原则（略）.
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。
可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表(表3—14)
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表3—15。
(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表3—16。
(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表3—17。
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表3—18)。
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程（略）
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表3—19。
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分:89 928万元。
2.地下车库：1 143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略）。
附件（略）
答案：
解析：
1.致委托人函中缺估价对象说明。
2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值，但没有给出抵押价值）。
3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。
4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
5.估价对象中缺区位状况介绍或说明。
6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三
层）等。
7.估价原则中缺谨慎原则。
8.估价结果报告中缺变现能力分析。
9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明。
10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
11.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
12.周边景观应属于区域因素。
13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。
14.市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。
15.市场法计算中缺权益状况说明和调整。
16.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。或者说,交易日期调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基础，指数为100的。
17.可比实例A修正系数计算错误。
18.可比实例B修正系数计算错误。
19.地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
20.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
21.技术报告中多了第八项内容:估价结果。
会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。
A.会计信息流通系统
B.会计信息处理系统
C.会计信息解释系统
D.会计信息调节系统
E.会计核算处理系统
答案：A,B,C,D
解析：
会计——是指在企事业范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次：①会计信息流通系统；②会计信息处理系统；③会计信息解释系统；④会计信息调节系统。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
A．80
B．71.5
C．82
D．99.5
正确答案：B
