21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第1辑
有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
正确答案：BCE
国土资源部于2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，规定》（国土资源部令第ll号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某获得的超额利润为（ ）万元。
A、20
B、70
C、72
D、102
答案：B
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。胡某获得的超额利润＝（240-170）＝70（万元）。
我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。
下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（ ）元/㎡。
A．5110．51
B．5307．26
C．5549．95
D．5638．13
21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第2辑
需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A．销售税费
B．租金收益
C．物业增值
D．股权增值
E．抵押贷款规模
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案：B
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
(2011真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。
21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第3辑
房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资基金的创立和运行涉及（ ）。
A.政府
B.投资人
C.发起人
D.管理人
E.托管人
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金的创立和运行涉及：投资人、发起人、管理人和托管人。
运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A.档次相当
B.区位相近
C.价格相同
D.成交日期接近价值时点
E.权利性质相同
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
正确答案：
．解答：
（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元
名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。
假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。
21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第4辑
答案：对
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毀损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毀损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毀损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。参见教材P18。
甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为（ ）元。
A．1000
B．5000
C．7000
D．10000
比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。
A．向社会直接融资手续费和利息负担大
B．利用外资的率比较优惠
C．利用外资受国内金融融资较大
D．利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难
房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。（ ）
答案：对
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，免征土地增值税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第5辑
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的为（ ）。
A.该房地产拍卖委托人应为丙公司
B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行
C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求
D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价
答案：A,B,C
解析：
A 项，拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。B 项，强制拍卖具有国家强制性，不需要告知乙银行。C 项，对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
答案：对
解析：
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
正确答案：D
可以免征房产税的房产有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产。
我国现行建筑安装工程费中，夜间施工增加费属于( )。
A.规费
B.措施项目费
C.其他项目费
D.企业管理费
答案：B
解析：
措施项目费包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是否进行投资。
A．等待投资型期权估价
B．放弃型期权估价
C．成长型期权估价
D．柔性期权估价
答案：C
解析：
某些房地产开发项目，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。
评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
答案：B
解析：
本题考查的是。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。参见敦材P173。
21年房地产估价师考试真题及详解6辑 第6辑
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 C某待出让土地 D 某写字楼
一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（ ）
答案：对
解析：
独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。
房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（ ）。
A．按套销售
B．返本销售
C．按房间销售
D．售后包租
答案：A
解析：
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，24个月内不得变更。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
A、 1655.33
B、 1719.43
C、 1743.69
D、 2149.29
答案：B
解析：
A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)
＝300000×80%×[1+0.5%×[(1+0.5%)240]÷[(1+0.5%)240-1)
＝1719.43(元)
