房地产估价师考试答案7节 第1节
张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问：为什么原评估报告不可用？
正确答案：
原评估报告不可用的原因是：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大，而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ）临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累汁深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
解析：
房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．土地增值额
D．房屋增值额
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价（ ）。
A．78万元
B．882万元
C．1210万元
D．1272万元
房地产估价师考试答案7节 第2节
下列对法的概念理解不正确的是（ ）。
A．法是阶级矛盾不可调和的产物
B．法以国家集体意志形式出现
C．法用国家政权的强制力来保证实现
D．法是各种社会规范的总称
大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。
房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。
<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？
<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？
<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？
答案：
解析：
1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。
2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
正确答案：D
[答案] D
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
(2016年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （ ）
正确答案：×
加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
房地产估价师考试答案7节 第3节
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列( )项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。
A.宾馆
B.超市
C.住宅
D.加油站
答案：C
解析：
《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批
房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。( )
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A．10.0％
B．14.0％
C．25.0％
D．35.0％
某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。
A．87
B．124
C．130
D．134
房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
【考点】房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
房地产估价师考试答案7节 第4节
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A 与外部环境最协调 B 达到规模递增
C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
答案：C
解析：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
房地产估价师考试答案7节 第5节
下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（ ）。
A.省农科所购买办公楼
B.市气象局购买观测站办公楼
C.县妇幼保健站购买门诊楼
D.高校校办企业购买经营用房
答案：D
解析：
本题考查的是契税-减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3） 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
保险资金的性质主要有（ ）。
A.自有性
B.负债性
C.相对稳定性
D.不稳定性
E.社会性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。
下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A、宏观金融政策
B、家庭收入及其分布
C、家庭生命周期
D、资本市场发育程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。
下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有( )．
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容
D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入建设成本的是（ ）。
A.办公楼开发费用
B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用
D.浴室开发费用
答案：A
解析：
本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。
通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（ ）分析。
A、利息支付能力
B、投资者出资能力
C、资金平衡
D、投资者贷款能力
答案：C
解析：
本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。
房地产估价师考试答案7节 第6节
限差公式中，0.02√S＋0.0006S，S为（ ）。
A.测量房产数量
B.测量工具数量
C.房产体积
D.房产面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。公式中的S为房产面积。
基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（ ）等内容。
A.项目竞争分析
B.敏感性分析
C.专业市场分析
D.市场趋势分析
答案：D
解析：
【考点】房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。
李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据《中华人民共和国民法通则》，李某( )。
A.属于完全民事行为能力人
B.应被视为完全民事行为能力人
C.属于限制民事行为能力人
D.属于无民事行为能力人
答案：C
解析：
限制民事行为能力人——是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。
在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。
（ ）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
A.国土资源部
B.住房城乡建设部
C.国家林业局
D.农业部
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记机构。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。
下列取得房地产的行为中，免征契税的是（ ）。
A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
房地产估价师考试答案7节 第7节
某项目建设期为一年，期初需投入1000万元，其中600万元向银行贷款，贷款利率为10%，按年计息，年末应偿还的利息为30万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息。按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，但是本题已经告知了在期初借款，所以应该按照全年计息，利息为60万元。
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（）之日。
A、房屋征收决定作出
B、房屋征收决定公告
C、房屋征收补偿协议签订
D、房屋征收实施
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（ ）。
A、距离
B、方位
C、楼层
D、交通
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。参见教材P132。
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度政策。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。
对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
