房地产估价师试题6辑 第1辑
在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（ ）描述。
A、停车方便程度
B、交通收费情况
C、交通管制情况
D、停车位置情况
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。
（ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（ ）。
A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.土地补偿费归农民个人所有
C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有
D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有
E.安置补助费一定归农村集体组织所有
答案：A,D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（ ）。
A.试探性调查
B.推测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。
房地产估价师试题6辑 第2辑
( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A、 2003年1月1日
B、 2004年1月1日
C、 2004年12月1日
D、 2003年12月1日
申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 （ ）
投资机会研究的主要内容有（ ）。
A．地区情况和经济政策
B．资源条件和劳动力状况
C．社会条件和地理环境
D．人文因素和气候环境
E．国内外市场情况
正确答案：ABCE
投资机会研究的主要内容有：地xK情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
关于城市详细规划中的内容表述，错误的是（ ）。
A.建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
B.容积率=建筑基底占地面积/土地面积
C.绿地率＝绿地面积/土地面积
D.用地面积即指规划地块划定的面积
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项B错误，容积率=总建筑面积/土地面积。
工程建设招标代理机构资质不包括（ ）。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.暂定级
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。
房地产估价师试题6辑 第3辑
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
答案：
解析：
1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。
3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。
4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地成本
B、建设成本
C、管理费用
D、销售费用
E、投资利息
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。
总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。
A．正相关和正相关
B．正相关和负相关
C．负相关和正相关
D．负相关和负相关
正确答案：C
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A．乙<丙<甲
B．甲<乙<丙
C．丙<甲<乙
D．乙<甲<丙
保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。
A．分散风险职能
B．资金职能
C．组织经济补偿职能
D．防灾防损职能
E．分配职能
正确答案：AC
融通资金职能、防灾防损职能和分配职能是保险的派生职能。
房地产估价师试题6辑 第4辑
下列关于资产负债表不正确的是( )。
A、 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B、 资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C、 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D、 编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
(2012真题) 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
某估价事务所于1998年6月10日～16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。
A．现在
B．委托人指定的日期
C．1998年6月12日
D．重新估价的作业日期中的某日
评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）
答案：错
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。
房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。
答案：对
解析：
为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以视为一个会计主体。
房地产估价师试题6辑 第5辑
房地产可指( )，也可指建筑物。
A．土地
B．房地
C．物产
D．地产
正确答案：A
[答案] A
“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。
为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，属于无民事行为能力人的是（ ）。
A、18周岁以上的成年人
B、10周岁以上的未成年人
C、不满8周岁的未成年人
D、20周岁以上的成年人
答案：C
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
拆迁估价应当坚持（ ）的原则。
A．公平、公正、公开
B．独立、客观、公正、合法
C．客观、公正、公开
D．合法、公开、公平
正确答案：B
拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
陈某2008 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148㎡的自住住房，2013 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（ ）元。
A．0
B．33750
C．43800
D．53800
答案：B
解析：
享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：：①住宅小区建筑容积率在1.0 以上；②单套建筑面积在120 平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5％＝（120－52.50）×5％＝3.375（万元）＝33750（元）。
房地产估价师试题6辑 第6辑
商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向施工单位申请重新核验。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。
A.普通商品住宅
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
工程建设招标代理机构资质不包括（ ）。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.暂定级
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。
在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )
下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。
A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算、抄写差错
E.为调节利润多记待摊费用
答案：A,E
解析：
会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。
