房地产估价师历年真题9篇 第1篇
按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（ ）。
A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。
A．市价库
B．经典案例库
C．交易实例库
D．估价库
正确答案：C
[答案] C
房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（ ）。
A．设计单位
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
答案：D
解析：
房地产开发项目质量责任制度规定：①房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。②房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。③尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。④此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A．直接资本化法
B．投资法
C．收益乘数法
D．利润法
E．现金流量折现法
正确答案：AE
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
关于收益性物业的说法，正确的是（ ）。
A．零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
B．收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金
C．在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中
D．在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高
答案：C
解析：
A 项，在租约中必须对租金调整作出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用；B项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）；D 项，若物业租金低于市场租金，虽然出租率达到100％，其获得的净经营收入并非一定理想。
拍卖中的价高者得规则，并不约束竞买人，不论竞买人身份、地位等因素如何，只要应价最高，就能成为实际买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价高者得规则。价高者得规则约束竞买人。不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价（应价）是最高报价时，才能成为实际买受人。参见教材P430。
供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%
答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
A、只有合法的房地产才能成为估价对象
B、估价对象状况必须是实际状况
C、以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D、评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
答案：D
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价；选项B错误，依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况；选项C错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押；选项D正确，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
房地产估价师历年真题9篇 第2篇
下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。参见教材P38。
陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
正确答案：AC
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （已更正勿再提交！）
在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列行为中，应缴纳契税的有( )。
A.国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地使用权赠与
C.国有建设用地使用权交换
D.房屋使用权转移
E.房屋所有权继承
答案：A,B,C
解析：
《契税暂行条例》规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：
1)国有土地使用权出让；
2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3)房屋买卖；(房屋买卖≠房屋使用权转移)
4)房屋赠与；(赠与≠继承)
5)房屋交换。
2014年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2014年末的商品住房空置率是（）。
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
答案：B
解析：
本题考查的是供给指标。空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%。
两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。
A、 47.73
B、 12.27
C、 24.54
D、 36.81
答案：A
解析：
该建筑物的折旧额的计算过程如下：
建设阶段是指项目从设计阶段开始到竣工验收所经过的过程。（ ）
答案：错
解析：
考点:质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。
房地产估价师历年真题9篇 第3篇
房地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（ ）
答案：对
解析：
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。
答案：错
解析：
应返还3000×20％×2+(700-3000×20％)＝1300万元。
房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。（ ）
答案：对
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。
A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位
答案：B
解析：
【考点】收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。
关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P348。
下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（ ）。
A.现在按9.5折一次性付款
B.一年后一次性付款
C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95；选项B，一年后支付1/1.06＝0.943；选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付＝0.3+0.7/3×（P/A，6%，3）＝0.923702788；选项D，现在首付50%，10年内等额支付＝0.5+0.5/10×（P/A，6%，10）＝0.868004352。
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题9篇 第4篇
住房公积金缴存的下列说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
正确答案：ABE
住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况F支付的工资。
在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )
某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A、630.0
B、650.0
C、661.5
D、682.5
答案：D
解析：
考点:统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
未做市场状况调整时，采取可比实例成交日的汇率，已经做过了市场状况调整，则采用估价价值时点的汇率。
下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A．时值是资金运动起点的金额
B．终值是资金运动结束的金额
C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/3，2/3
B.2/3，2/3
C.2/3，4/5
D.4/5，4/5
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（ ）。
A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地；选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18～21。
房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
房地产估价师历年真题9篇 第5篇
下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
答案：A,D,E
解析：
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：①土地费用；②建筑安装工程费；③租售价格；④开发期与租售期；⑤建筑容积率及有关设计参数；⑥资本化率；⑦贷款利率。
某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场集中化
D.市场专业化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。
关于合同生效应具备的条件说法不正确的是( )。
A、 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B、 意思表示真实
C、 不违反法律
D、 不违反社会公共利益
答案：A
解析：
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”
调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（ ）m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
正确答案：C
120/2000×800=48(m2)
(2017真题) 无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A、 竞争
B、 技术
C、 经济
D、 优选
E 法律
答案：A,D
解析：
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（ ）元/m2。
A．4644
B．5192
C．5308
D．5500
答案：A
解析：
根据不同期限房地产价格之间的换算公式，得：
已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为（ ）。
A．预告登记
B．更正登记
C．异议登记
D．房屋抵押权登记
答案：D
解析：
以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
房地产估价师历年真题9篇 第6篇
一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
答案：A
解析：
本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于保险的概念，表述不正确的是（ ）。
A.保险是一种通过聚资建立基金的机制
B.保险是一种物质转移的机制
C.保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制
D.从本质上来说，保险体现一定的经济关系
答案：B
解析：
本题考查的是保险的概念。选项B错误，保险是一种财产转移的机制。
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
答案：
解析：
该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=（600×500×3/5）/10000=18（万元）
设备的折旧额=60×1/15 ×10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=[（3600×500-20000-600×500-600000）× 10/50]/10000=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）
开发投资的投资者主要是( )。
A、 赚取利润
B、 保值增值
C、 获得收益
D、 消费
自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。
A.白线
B.绿线
C.紫线
D.蓝线
E.黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是规划红线管理。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
(2016真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
房地产估价师历年真题9篇 第7篇
服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
正确答案：D
[答案] D在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。
商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ )万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。
A．公开招标
B．开标
C．邀请招标
D．决标
在商品房交易中，常见的最低价格有( )。
A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
正确答案：AB
[答案] AB
拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
买方可支付的最高购买价为（ ）。
A.建筑市场价值一平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用
C.建筑物残值
D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值
实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（ ）。
A、可预测性
B、不可控制性
C、不可逆性
D、可延期性
E、不可变更性
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资往往是不可逆和可延期的。两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。
房地产估价师历年真题9篇 第8篇
下列属于股东自益权的是( )。
A.股息红利分配的请求权
B.出席股东大会的权力
C.表决权
D.查询公司经营状况的请求权
答案：A
解析：
自益权——是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。
在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《房屋征收条例》，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。
A.市、县级人民政府
B.房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.建设单位
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。P55。
住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （ ）
正确答案：×
住宅通常是按照层数来划分的。1－3层为低层住宅；4－6层为多层住宅；7－9层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。
通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为（ ）m。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。
A、房地产开发企业的特点
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境
答案：C
解析：
考点:市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。
假定年利率为10％，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券交易市场又称为“二级市场”或“次级市场”，证券发行市场又称为“一级市场”或“初级市场”。
一般情况下，规划设计费为建安工程费的（ ）左右。
A、1%
B、2%
C、2.5%
D、3%
答案：D
解析：
本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的3%左右。
房地产估价师历年真题9篇 第9篇
物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。
(2016年真题) 报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）
答案：对
解析：
本题考查的是市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（ ）
答案：对
解析：
考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
“实际投资额占全部开发投资总额的 60％”按统计指标分类为（ ）。
A.比较相对指标
B.强度相对指标
C.结构相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标值比。包括：①结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。② 比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。③强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比。④比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。⑤计划完成相对指标是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。⑥动态相对指标是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。
国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励营利机构建房
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )
答案：错
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
根据《资产评估法》，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。
A.5
B.10
C.15
D.30
答案：D
解析：
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
