2021房地产估价师每日一练5篇 第1篇
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。
A.6080.60
B.6141.81
C.6151.81
D.6223.22
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格＝6000×（1＋1%）3－10×3＝6151.81（元/m2）。
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 5800 6120 成交日期 2001年4月1日 2001年2月1日 2001年5月1日 (2)交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% l% +2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格
2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
(4)房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +4% O 因素2 —3% －1% +5% 因素3 +6oA +2% －3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素l是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。
正确答案：
(1)交易情况修正系数
可比实例A：100/(100+3)=100/103
可比实例B：100/(1000－1)=100/99
可比实例C： 100/(100+2)=100/102
(2)交易日期修正系数
可比实例A：(1+1.2%)2×(1+1.8%) 4=1.0999
可比实例B：(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265
可比实例C：(1+1.2%)×(1十1.8%)4=1.0869
(3)房地产状况修正系数
①因素权重值的计算
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6(或60%)
因素2的权重=1.67/(1+1.677+4)=0.25(或25%)
因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.25(或25%)
②房地产状况修正系数的计算
(4)计算比准价格
(5)估价对象价格=(6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(6410.93)(元/m2)
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A、 建筑物
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
答案：C,E
解析：
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
2021房地产估价师每日一练5篇 第2篇
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发过程中需要（ ）资金。
A．高利息
B．建设贷款
C．租赁贷款
D．民间融资
E．抵押贷款
正确答案：BE
BE房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（ ）。
A.租约问题
B.租金构成内涵问题
C.租金的支付方式问题
D.租房用途
答案：D
解析：
本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意：（1）租约问题；（2）租金构成内涵问题；（3）租金的支付方式问题；（4）地下车库租金问题。
建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。
A．房屋权属登记机关
B．县级以上人民政府
C．房屋拆迁管理部闷
D．城市规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。
A.2277.4
B.2223.4
C.2728.8
D.2741.9
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。t=12×4+6=54（月），
参见教材P160。
下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
E.大额可转让定期存单
答案：A,B,C,E
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
下列不属于股票的基本特征的是（ ）。
A.稳定性
B.偿还性
C.决策参与性
D.价格的波动性
答案：B
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征包括：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性和价格的波动性。
2021房地产估价师每日一练5篇 第3篇
各类建设工程可以与其配套的绿化工程分开设计，分别施工，分批验收。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、篮线和黄线划定、管理、监督。各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休憩场所的架空层
（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A．面访
B．问卷
C．观察
D．座谈
正确答案：B
问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。
A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅
B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证
C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般要发生精神损害赔偿的问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是（ ）。
A．空置和损失从潜在毛租金收人中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
正确答案：D
实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。
2021房地产估价师每日一练5篇 第4篇
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A．卖方实际得到的价格/(1－应由卖方缴纳的税费比率)
B．卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费
C．买方实际付出的价格－应由买方负担的税费
D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E．买方实际付出的价格/(1－应由买方缴纳的税费比率)
正确答案：ACD
房地产正常的成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故B项错；房地产正常的成交价格＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故E项错。
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。
A、 60%
B、 65%
C、 70%
D、 75%
不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。
A.一个球场
B.一个高尔夫球洞
C.一条保龄球球道
D.封闭使用的大院深处的一幢房屋
E.一个游泳馆
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租
2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A、商业票据
B、保险单
C、银行票据
D、存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。参见教材P233。
2021房地产估价师每日一练5篇 第5篇
房地产开发公司在B市区内建设一住宅小区，下面其提供的（ ）有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。
A.该建筑工程用地批准手续
B.取得的建设工程规划许可证
C.施工场地已经基本具备施工条件
D.已经确定施工企业
E.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是施工许可管理。申领建筑工程施工许可证的条件包括：依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定施工企业；满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；有保证工程质量和安全的具体措施；按照规定应该委托监理的工程已委托监理；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。
民事法律关系构成部分包括( )。
A.主体
B.行为
C.内容
D.客体
E.权属
固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （ ）
答案：错
解析：
考点:历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产账面价值= 固定资产成本一累计折旧一累计减值准备。
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。
(2016真题) 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。
采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
