2021房地产估价师经典例题5章 第1章
构成利率最高界限的是（ ）。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
正确答案：B
企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。
(2014真题) 作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（）。
A.用地控制指标
B.建筑形态控制指标
C.城市设计引导指标
D.环境容量指标
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。建筑高度属于建筑形态控制指标。从字面理解，也应该是建筑形态控制指标。
某住宅楼共有30套住宅，应分摊的共有公用面积为270m2，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160m2，则共有建筑面积的分摊系数为（）。
A.0.125
B.3.6
C.3.75
D.8
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有公用面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270/2160＝0.125。
关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师
答案：错
解析：
一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；
2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；
2021房地产估价师经典例题5章 第2章
有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。
A．施工单位不负保修责任
B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C．维修费用应当由李某支付
D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
(2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。
在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
评估时依据的建筑面积应为（ ）。
A．460m2
B．600m2
C．1000m2
D．以上三个面积都不行
2021房地产估价师经典例题5章 第3章
某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。
A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%
某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A．2.73
B．29.11
C．344.74
D．349.31
答案：B
解析：
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12 错误20］=29.11（万元）。
下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（ ）。
A.联合代理
B.独家代理
C.双重代理
D.次级代理
答案：D
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ )估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
2021房地产估价师经典例题5章 第4章
甲公司承租了一栋建筑面积为5000m2的旧商业大楼，承租期为10年，租金保持不变，每年为1000元/m2。该公司用1年时间，将该商业大楼装修改造成共有200个摊位的专业市场，装修改造费用共500万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前2年租金保持不变，以后每年递增3%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的30%，甲公司目标收益率为10%，装修改造费用在第1年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2年平均每个摊位的最低年租金。
答案：
解析：
1.租赁旧商业大楼的租金支出
年租金=1000×5000=500万元
2.装修改造费用为500万元
3.出租收入
（1）设前2年租金每年总价为A万元
净收益=A×（1-30%）=0.7A
（2）以后年度租金每年为A（1＋5%）n-3
净收益= A×（1＋5%）n-3×（1-30%）=0.7A×（1＋5%）n-3
公司达到目标收益率且年租金最低的情况，即为净现值为零时
NPV=0.7A/（1+10%）2+0.7A/（10%-3%）×{1-【（1+3%）/（1+10%）】8}×1/（1+10%）2-500-500/10%【1-1/（1+10%）10】=0
0.5785A+3.3805A-500-3072.2836=0
计算得到A=902.3197万元，每个商铺年租金=902.3197/200=4.51万元。
目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（ ）为结息日。
A、2月30日
B、4月30日
C、6月30日
D、12月30日
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。
产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
影响债券利率高低的因素主要有（ ）。
A.发行者的资信级别
B.资本市场资金供求关系
C.债券偿还期限
D.利率计算方式
E.债券发行方式
答案：A,B,C,D
解析：
债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。
某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
正确答案：B
2021房地产估价师经典例题5章 第5章
下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（ ）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润一未分配利润
正确答案：C
C企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利 润；经营收入一销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润一税后利润一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A.利率是由储蓄和投资决定的
B.利率是由货币的供求决定的
C.利率是由可贷资金的供求决定
D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
正确答案：D
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A、280
B、285
C、290
D、295
答案：A
解析：
本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
