2021物业管理师考试真题6章 第1章
关于制订企业经营战略的意义，下列选项中说法错误的是( )。
A．使企业能够顺利发展
B．提高生产经营的目的性
C.增强管理活力
D．提高企业员工的素质
物业服务企业的利润总额包括( )。
A．营业利润
B．投资净收益
C．无形资产转让收入
D．营业外收支净额
E．补贴收入
物业价格种类中，不能反映物业价格水平高低的是（ ）。
A．总价格
B．单位价格
C．实际价格
D．名义价格
在共用设施设备的运行管理中，以下不属于建立健全的必要规章制度是( )。
A:操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程
B:对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
C:操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备
D:实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责
下列能力中，属于心理学上所说的一般能力的有( )。
A:物业维修能力
B:记忆力
C:抽象概括能力
D:观察力
E:项目管理能力
些列属于业主及物业使用人违反管理规约的行为的有()。
A:未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的
B:任意弃置垃圾、排放污染物
C:维护公共秩序和环境卫生
D:使用物业共用部位、共用设施设备
E:违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道
答案：A,B,E
解析：
根据《物权法》、《区分所有权司法解释》和《物业服务司法解释》，业主及物业使用人违反管理规约的行为包括：①业主违反管理规约，未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的。②业主违反管理规约，实施任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。②业主违反管理规约的，利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分，损害他人合法权益的。④业主违反管理规约，实施下列损害他人合法权益行为的：a.损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；b.违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观，c.违反规定进行房屋装饰装修，d.违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分等。⑤业主违反管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为的。
下列对物业管理招投标的中标及签订合同阶段进行的叙述中，不正确的是( )。
A．招标人应当自确定中标人之日起30日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案
B．招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿
C．按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议
D．招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同
成熟的园区建设，往往在()阶段就引入物业服务企业。
A:招标阶段
B:设计阶段
C:施工阶段
D:入驻阶段
答案：B
解析：
成熟的园区建设，往往在设计阶段就引入物业服务企业，以便从后期园区使用和物业管理服务角度对设计提出建议和意见。
代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的，由建设主管部门责令改正，给予警告，并可处以( )罚款。
A．1万元以上
B．3万元以上
C.1万元以下
D．3万元以下
2021物业管理师考试真题6章 第2章
现代写字楼多建在以()为中心的大城市。
A:经研
B:金融
C:贸易
D:信息
E:工业
答案：A,B,C,D
解析：
写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，特别是城市的中心地段，区域经济活动频繁，商品交易畅旺，信息集中，交通方便，各类商业设施齐全，便于集中办公、处理公务和商务事宜，所以能吸引众多企业、机构或单位在此类地段建造或租赁办公场所，设立公司和办事处，因为其既利于工作人员上班，又利于贸易的谈判和开展。同时一栋写字楼有相当规模的建筑面积，办公单位集中，人口密度大。
业主使用物业、接受服务中发生的风险不包括( )。
A.物业管理员工服务存在的风险
B．法律概念不清导致的风险
C．物业违规装饰装修带来的风险
D．物业使用带来的风险
物业管理早期介入的风险主要包括（ ）。
A．合同风险
B．管理费收缴风险
C．专业服务咨询的风险
D．管理项目外包存在的风险
E．项目接管的不确定性带来的风险
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和( )的权利，这三种权利具有不可分离性。
A．共同分配
B．共同处分
C．共同管理
D．共同占有
下列可以保险的事项为()。
A:赌博
B:自然损耗
C:机器磨损
D:电梯突然坠落
答案：D
解析：
危险的存在是保险产生的必要条件。但并非任何性质的危险都可成为保险的对象，只有具备一定条件的危险，才能成为保险的要素。可保危险一般必须具备两个条件：①危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性，②危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。A项，赌博为法律所禁止，是人们的故意行为所导致的风险，BC两项，自然损耗、机器的折日和磨损为必然事件，是能够被人们所准确预期的。这三项均属于不保风险。
物业开发项目的销售阶段早期介入的方法和要点是（ ）。
A:组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划
B:要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性
C:仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据
D:准确全面展示未来物业管理服务内容，有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是
火灾自动报警控制器是整个火灾自动报警与联动控制系统的核心，必须具备的功能有( )。
A:声光报警功能
B:记忆功能
C:故障检测功能
D:联动输入功能
E:联网功能
下面既属承重构件，又是围护构件的是( )。
A．门窗、墙
B．基础、楼板
C．屋顶、基础
D．墙、屋顶
物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的( )。
A．权利
B．义务
C．权利、义务
D．权利和义务的法律依据
2021物业管理师考试真题6章 第3章
以下关于政府组织型产业园区物业经营管理的特点，说法错误的是()。
A:园区规模大，地处相对偏远
B:入住多为大型企业，租赁周期长
C:企业性质不同，员工需求差异大
D:园区规划统一，政府主导性强
答案：B
解析：
产业园区入住企业众多，入住周期长。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第六节。
房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应包括( )等内容。
A．当事人性别及年龄
B．当事人姓名或名称及住所
C．房屋的坐落、面积、装修及设施状况
D．租赁用途
E．租赁期限
收益性物业的经营费用不包括( )。
A．人员工资
B．抵押贷款还本利息
C．办公费
D．保险费
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调( )。
A:业主在市场活动中的自主权
B:尊重和维护业主的财产权利
C:物业服务企业的社会责任
D:物业管理活动必须纳入市场秩序
E:物业管理在社会经济中的地位与作用
物业服务企业对物业行政管理部门下列行为提起行政诉讼，人民法院应当受理的是()。
A:对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解
B:撤销物业服务企业资质证书的决定
C:因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分
D:关于资质证书颁发的条件不符合法律规定
答案：B
解析：
A项对物业服务企业侵权赔偿纠纷进行的调解属于帮忙型为。B项撤销物业服务企业资质证书的决定属于具体的行政行为。C项因工作人员违法颁发资质证书而给予的行政处分符合行政行为(3)。D项关于资质证书颁发的条件不符合法律规定符合行政行为(2)，属于抽象行政行为。《行政复议法》还规定下列行政行为，法院不受理公民提起的行政诉讼：(1)国防、外交等国家行为；(2)行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；(3)行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；(4)法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。
( )是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用管理和分析的财务活动。
A:物业管理项目财务管理
B:物业管理项目企业管理
C:财务管理项目物业管理
D:企业管理项目财务管理
在通用的应用文书中，( )是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。
A:行政公文
B:事务文书
C:制度文书
D:礼仪文书
不良物业资产形成的原始起因是()
A:经济周期变化
B:经济活动频繁
C:交易成功率高
D:经济交易量大
答案：A
解析：
经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
政府干预的方法主要有两种，一种是( )，另一种方法是颁布污染标准。
A:明确所有权
B:对污染的企业征收清污费
C:合并企业
D:对共有财产的产权进行重新构造
2021物业管理师考试真题6章 第4章
招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，标底是由( )确定的。
A．招标单位
B．投标单位
C．银行
D．主管部门
房地产中介服务不包括()。
A:房地产咨询
B:房地产价格评估
C:房地产抵押
D:房地产经纪
答案：C
解析：
本题考核的知识点为房地产中介服务的内容。属于房地产中介服务的业务包括房地产咨询业务、房地产评估业务、房地产经纪业务。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化，这体现了物业管理( )的市场化特征。
A．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
B．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应
C．物业管理活动应当遵循市场原则
D．非市场性的房屋管理不属于物业管理
商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由()选聘物业服务企业来实施。
A:业主
B:建设单位
C:业主大会
D:政府主管部门
答案：B
解析：
商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。
以下关于“市场调节价”的说法，正确的是（ ）。
A．有利于提升业主对住房消费观念
B．提供的服务和收取的费用不超过业主的承受能力
C．提高价值相符的市场交换意识，缓解物业管理的根本矛盾
D．由经营者自主制定，通过市场竞争形成价格
成本控制的( )原则主要应用于成本的事中控制中，是保证成本有效控制的重要手段。
A．全面控制
B．讲求经济效益
C．责权利相结合
D．例外管理
关于物业服务合同的签订要点，说法正确的是()
A:物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础
B:双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则
C:经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订
D:注意“宜细不宜粗”的原则，同时应有无偿无限期的承诺
E:实事求是留有余地，且明确界定违约责任与处理方式
答案：A,B,C,E
解析：
物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意以下四个要点：(1)“宜细不宜粗”的原则；(2)不应有无偿无限期的承诺；(3)实事求是留有余地；(4)明确界定违约责任与处理方式。
以下不属于设备有形磨损的是( )。
A．设备橡胶件老化
B．设备变形
C．设备金属件生锈
D．鼓励新兴节能环保设备的使用
按照组织的功能和目标，可将社会组织分为()。
A:服务组织
B:公益组织
C:生产组织
D:政治组织
E:整合组织
答案：C,D,E
解析：
按照组织的功能和目标，社会组织可分为生产组织、政治组织和整合组织。
2021物业管理师考试真题6章 第5章
下列物业权利中，( )是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。
A:物业所有权
B:物业使用权
C:物业的相邻权
D:物业的抵押权
写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标是( )。
A．服务满意度
B．物业经济指标
C．管理计划
D．物业品牌化
影响市场区域形状和大小的关键因素有( )。
A．自然特征
B．建筑阻碍、高速路或铁路
C．人口密度的大小
D．政治区域
E．未来城市发展规划
在常规物业管理中，使用请示应注意的问题不包括（ ）。
A．必须坚持一事一请示
B．有重要事情时，可以越级请示
C．请示在未获批准前，不得对下属单位发送 ~
D．请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当
技术资料及图纸不包括( )。
A．详细技术资料
B．设备资料
C．文件
D．文件图纸
物业管理招标投标的( )原则，是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“一视同仁”
A.公开
B．公平
C．公正
D.合理
若承租人拖欠租金，出租人有权收取( )。
A．利息
B．保证金
C．滞纳金
D．押金
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经()同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
A:2/3以上业主
B:1/2以上业主
C:业主大会
D:业主委员会
答案：C
解析：
《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
物业管理是与现代化生产方式相配套的( )管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理。
A．综合性
B．专业性
C．完整性
D．统一性
2021物业管理师考试真题6章 第6章
物业管理应提倡的主要维修养护方式是（ ）。
A．预防性维修
B．事后维修
C．使用中维修
D．紧急抢修
统计调查分为统计报表和专门调查，这种分类的依据是统计的（）。
A:调查组织形式
B:搜集资料方式
C:总体范围
D:调查内容
房屋权属登记分为( )。
A．个体登记
B．总登记
C．初始登记
D．总登记、初始登记、转移登记
建筑物内公共区域的清洁包括()。
A:大堂清洁
B:墙面清洁
C:电梯及公共楼梯走道清洁
D:露天停车场清洁
E:卫生间清洁
答案：A,B,C,E
解析：
建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等。
前期物业管理招标文件应包括的内容有( )。
A．物业管理评标专家名册
B．招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等
C．对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等
D．招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等
E．其他事项的说明及法律法规规定的其他内容
关于房地产权属登记的目的和意义，下列说法错误的有()。
A:收取登记费是权属登记管理的根本目的和出发点
B:房地产的发展与权属登记管理工作无关
C:房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作
D:权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程
E:权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据
答案：A,B
解析：
房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实，房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。
保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体包括（ ）。
A．保险合同是一种要式合同
B．保险合同是一种附合合同
C．保险合同是一种非要式合同
D．保险合同是双务有偿合同
E．保险合同是射幸合同
租赁管理的本质实际上是()
A:典型的服务营销与销售
B:能够签订租约
C:吸引租户人住
D:全方位与租户进行沟通
答案：A
解析：
租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，换句话说就是包含着服务、销售、市场营销等多个综合方面。
关于业主大会制度的说法，错误的是（ ）。
A:业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式
B:业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项
C:一个物业管理区域内只能成立一个业主大会
D:业主大会不得作出与物业管理无关的决定
