21年物业管理师历年真题解析7卷 第1卷
下列选项中，不属于基本的答问格式是( )。
A．自主答卷式
B．面谈问答式
C．提问答卷式
D.计算机答卷式
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经()同意。
A:负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门
B:同级财政部门
C:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
D:业主大会
物业经营管理的成与败，取决于()。
A:经营发展战略
B:经营资金投入
C:经营管理团队
D:经营管理企业文化
答案：C
解析：
物业经营管理的成与败，取决于经营管理团队尤其是优秀的经营管理人才状况。一支和谐与团结的优秀管理团队是经营顺利运行的基本保障。
通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约( )m2时，就应该编制物业资产管理清单。
A．20000
B．30000
C．50000
D．60000
社会组织和其他社会结构类型相比，更具有()
A:完整性
B:持续性
C:可靠性
D:可预见性
E:可控性
答案：B,C,E
解析：
社会组织与其他社会结构类型相比，更具持续性、可靠性和可控性。
临时管理规约制定的主体是()。
A:全体业主
B:业主大会
C:物业服务企业
D:建设单位
答案：D
解析：
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。制定管理规约是业主之间的共同行为。
在物业管理的基本职能中，属于其他管理职能的前提和基础的是( )。
A:组织与领导
B:决策与计划
C:激励与控制
D:指挥与协调
21年物业管理师历年真题解析7卷 第2卷
物业销售之前，临时管理规约的订立者是()。
A:建设单位
B:物业管理单位
C:业主大会
D:业主委员会
答案：A
解析：
物业销售之前，由建设单位制订临时管理规约。在此阶段，物业服务企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制订临时管理规约。
有关承诺构成要件的叙述，不正确的是( )。
A．承诺须由受要约人或其代理人作出
B．承诺可以在要约发出后的任意时间作出
C．承诺与要约的内容应保持一致
D．承诺须传达给要约人
根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统，其中闭式系统有( )。
A:水雾系统
B:预作用系统
C:干式系统
D:雨淋系统
E:湿式系统
不能进入市场流通的住房是( )。
A．经济适用住房
B．政府用房
C．廉租房
D.市场价商品住宅
承诺必须在()作出。
A:要约的存续期间内
B:要约的存续期之前
C:承诺期限内
D:要约失效前
答案：A
解析：
承诺，是重要约人作出的同意要约以成立合同的意思表示。构成承诺须满足以下条件：①承诺必须自重要约人作出，②承诺必须向要约人作出，③承诺的内容应当与要约的内容一致；④承诺必须在要约的存续期间内作出。
员工的解聘包括（）三种情况。
A:员工辞职、辞退和资遣
B:员工辞职、开除和资遣
C:员工辞退、终止合同和派遣
D:员工辞退、旷工和除名
设施设备完好率是指( )占全部设施设备数量的百分比。
A．完好设施设备数量
B．可用设备数量
C．完好设施设备数量与基本完好设施设备数量
D．正常运转设备数量
21年物业管理师历年真题解析7卷 第3卷
以下成本曲线中。在其最低点与边际成本曲线相交的有（）。
A:总成本
B:平均固定成本
C:平均可变成本
D:平均成本
E:固定成本
答案：C,D
解析：
U形的平均可变成本曲线和平均成本曲线与U形的边际成本曲线相交于平均成本曲线的最低点。在平均成本曲线的下降段，即在最低点之前，边际成本曲线低于平均成本曲线。在平均成本曲线的上升段，即在最低点之后，边际成本曲线高于平均成本曲线。并且不管是下降还是上升，边际成本曲线的变动都快于平均成本曲线的变动。如图1-2所示。
《物权法》规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数()的业主同意。
A:1/3
B:1/2
C:1/3以上
D:2/3以上
答案：D
解析：
《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
业主大会筹备组应当做好的筹备工作包括()。
A:确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积
B:草拟管理规约、业主大会议事规则
C:制定业主大会选举办法
D:依法确定首次业主大会会议表决规则
E:制定业主委员会委员候选人产生办法
答案：A,B,D,E
解析：
业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(3)草拟管理规约、业主大会议事规则；(4)依法确定首次业主大会会议表决规则；(5)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；(6)制定业主委员会选举办法；(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
在清洁卫生服务过程中，清洁卫生操作的基本方法有哪些?
正确答案：
清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、泳池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。
消防安全检查应作为一项( )的工作常抓不懈。
A:长期性和经常性
B:常规性和重点性
C:持续性和长期性
D:常规性和持续性
答案：A
解析：
本题考核的是消防安全检查的注意事项。消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查与重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。
债权的发生主要基于( )等原因。
A．合同
B.侵权行为
C.不当得利
D．失职行为
E．无因管理
消费者收入增加且对某商品的需求增加，该商品为( )。
A．低档商品
B．替代商品
C．高档商品
D．互补商品
21年物业管理师历年真题解析7卷 第4卷
业主的建筑物区分所有权由（ ）构成。
A．业主对专有部分的所有权
B．业主对私有部分的所有权
C．业主对建筑区划内的共有部分的共有权
D．业主对建筑物区划内的共有部分的共同使用权
E．业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
社区治理的基础是()。
A:正式的政府权威
B:多元主体治理机制
C:行动者的多元化
D:参与、谈判、协调和协同行动
答案：B
解析：
社区治理以多元主体治理机制为基础，而不是以正式的政府权威为基础，社区治理存在一个由不同层次的行为主体和互动构成的复杂结构，强调行为者的多元化和多样性，社区治理的方式是参与、谈判、协调和协同行动，而非单纯听取一方的指挥。
零售商业物业现场管理计划的任务中，属于财务部负责的有( )。
A.文件的收发、传阅、审批、存档
B．编制年度预算及决算
C．负责项目的保险工作
D．参与项目的经营管理
E．负责审批承租户的二次装修方案
物业房屋按照建筑结构类型可以分为( )。
A:砖木结构
B:承重墙结构
C:混合结构
D:简体结构
E:钢筋混凝土结构
物业管理投诉处理的程序是( )。
①记录投诉内容；
②判定投诉性质；
③调查分析投诉原因；
④确定处理责任人；
⑤总结经验，改善服务；
A．①②③④
B．①②③⑤
C．①②④⑤
D．①③④⑤
物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A．各业主分别
B．业主大会
C．业主委员会代表业主
D．物业建设单位
下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括( )。
A．物业管理事项
B．物业服务质量
C．专项维修资金的管理与使用
D．物业服务态度
21年物业管理师历年真题解析7卷 第5卷
承诺必须由( )作出,才能产生法律效力。
A:要约人
B:受要约人
C:第三方
D:委托人
物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为( )保存起来以备查考的各种文件。
A．原始记录
B．业主档案
C．管理制度
D．用户信息
某住宅小区，2012年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可 质量问题，表示维修后再交付。
业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由 拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份《承诺书》，内容包括“承诺因拆改天然气 管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。
问题
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明 理由。
2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。
3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。
4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？
5.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？
6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。
答案：
解析：
1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。
理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位 交纳。
2.张某拒缴物业服务费的理由不成立。
理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒 绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。
3.王某拆改天然气管道的说法不正确。
理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。
4.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或 拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依法处理。
5.王某自愿签署的《承诺书》有效。
理由：《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。
6.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大 物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做 到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部 门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的 管理。
共用题干
某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：(1)少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；(2)业主经常投诉称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。
关于项目经理建议公司降低特约服务项目收费标准的说法，正确的为()。
A:特约服务需求缺乏价格弹性
B:降低收费标准，会引起特约服务收入下降
C:对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入
D:薄利多销的观点不一定正确
答案：C
解析：
外部性是指经济主体的经济活动对其他人和社会造成了影响，却没有为此付出代价或得到收益。
A项说法错误，特约服务需求价格弹性大；B项说法错误，需求弹性系数大于1，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，降低收费标准，会引起特约服务收入增加；C项说法正确，对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入；D项说法错误，薄利多销的观点正确。
用多种手段消除经济活动中负的外部性影响。首先，对那些产生负外部性的企业，政府可以使用税收的手段，例如对污染严重的企业征收适度的污染税，这种税的数额应等于治理污染的费用。而对于那些具有正外部性的企业，政府应给予财政补贴，使其私人收益等于社会收益。这样，就可以鼓励企业增加产量，以实现资源的优化配置。其次，政府也可以通过合并相关企业的方法使外部效应得以“内部化”。
影响收益性物业价格的人口因素不包括( )。
A.居民收入
B．人口素质
C．人口数量
D．家庭人口规模
业主或物业服务公司临时占用、挖掘道路、场地，均应在约定期限内()。
A:征求意见
B:赔偿损失
C:恢复原状
D:公开声明
下列选项中，不属于物业管理信息系统的特征的是()。
A:集成性
B:交互性
C:动态性
D:综合性
答案：D
解析：
物业管理信息系统是应用现代计算机技术、信息技术、网络技术和自动化技术等，将物业管理业务融入计算机网络一体化的自动化监控和综合信息化服务平台，具有集成性、交互性和动态性等典型特征
21年物业管理师历年真题解析7卷 第6卷
维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让规定了必要程序有（ ）等。
A．房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
B．房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估
C．房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
D．房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在30日内作出是否受理申请的书面答复
E．房地产转让当事人签订书面转让合同
将搜集到的原始资料进行加工，分组汇总条理化，并形成统计报表等成果的过程是( )。
A．数据调查
B．数据整理
C．数据分析
D．数据运用
房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的()。
A:竞争能力
B:发展能力
C:盈利能力
D:清偿能力
E:抵御风险能力
答案：C,D
解析：
对于一个物业投资项目，投资分析的目的一般是该项目的盈利能力和清偿能力。其中，盈利能力指标包括静态指标和动态指标；清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。
保险合同的法律特征中，( )合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同。
A．有偿
B．附合
C．要式
D．射幸
对于保险合同的条款，保险人与担保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或者仲裁机构应当作有利于()的解释。
A:保险人
B:担保人
C:被保险人
D:受益人
E:其他相关人
答案：C,D
解析：
自于专业知识方面和讨价还价能力方面的不对称，与担保人相比，保险人具有很大的优势，因此，对保险合同中的措辞，如出现两种或以上的合理解释的含义，法院认为是模棱两可的措辞，该措辞应按有利于被保险人的含义进行解释。
下列选项中，物业管理的落脚点就是要（ ）。
A．保护业主的财产权利
B．为业主提供舒适的居住环境
C．为业主提供最上乘的服务
D．保护业主的各项合法权益
设备的检查按检查时间的间隔，通常分为定期检查和( )。
A．不定期检查
B．专项检查
C．重点检查
D．日常检查
21年物业管理师历年真题解析7卷 第7卷
火灾保险费率的计算方法有表定法和( )两种。
A:分层法
B:分类法
C:分部法
D:分项法
房地产管理制度大体可划分为( )等三个方面。
A．房地产投资开发管理
B．房地产消费管理
C．房地产维修养护管理
D．房地产管理
E．房地产开发经营管理
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种，以下属于房地产有偿转让方式的有()。
A:买卖
B:抵债
C:赠与
D:租赁
E:继承
答案：A,B
解析：
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情况。
紧急事件的性质包括( )。
A:紧急事件能否发生、何时何地发生，以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性
B:紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的
C:不论什么性质和规模的紧急事件，都会给企业造成经济上的巨大损失
D:面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失
E:随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高
我国实行（ ）归属同一个主体的原则。
A．土地使用权与房屋居住权
B．土地所有权与房屋所有权
C．房屋所有权与居住权
D．房屋所有权与土地使用权
以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括( )等形式存在的不良资产。
A．证券投资
B．项目投资
C．股权投资
D．合资经营公司
E．物业管理公司
物业管理的内容是由业主和物业管理企业在( )中约定的。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．物业合作合同
D．物业管理协议
