2021物业管理师历年真题和解答7卷 第1卷
某物业管理公司责任治安案件发生率为。起，则0起属于( )。
A:比例相对数
B:结构相对指标
C:比较相对指标
D:动态相对数
物业服务企业履行服务义务与业主消费物业服务处于同一过程之中，体现了物业服务的()特征。
A:综合性
B:长期性
C:即时性
D:持续性
答案：C
解析：
一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的即时性对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
房地产开发企业应当自签约之日起( )日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．40
房屋施工图基本内容按专业分工的不同主要包括( )。
A:景观施工图
B:建筑施工图
C:结构施工图
D:设备施工图
E:景观施工图和设备施工图
按通风系统的工作( )不同，建筑通风有自然通风和机械通风两种。
A．时间
B．性质
C.内容
D．动力
住宅专项维修资金管理的原则包括()。
A:统收统支
B:专户存储
C:专款专用
D:所有权人决策
E:政府监督
答案：B,C,D,E
解析：
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
下列各项属于建筑物的有()。
A:住宅
B:工业厂房
C:水塔
D:仓库
E:烟囱
答案：A,B,D
解析：
建筑物是指用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所，如住宅、医院、学校、商店等，构筑物是指人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。
物业服务企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保’，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用是控制风险的()手段。
A:回避
B:自担或保留
C:预防与抑制
D:转移
答案：B
解析：
自担或保留.是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。例如物业服务企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保.而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第2卷
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为1100元/m2，出租的年末净收益为110元/m2，假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格是()元/m2。
A:978
B:1000
C:1078
D:1178
答案：A
解析：
该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=1100-110/(1+10%）-1100*2%=978（元/m2)
下列属于早期介入和前期物业管理阶段的招标内容的是( )。
A．房屋及共用设施设备的管理
B．客户管理、客户服务和便民措施
C．对投标、物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见
D．物业的租赁经营
合同签订应遵循的基本原则不包括( )。
A．诚实信用原则
B．利益优先原则
C．权利义务公平对等原则
D．合同自由原则
前期物业服务合同的履行受业主人住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过（ ）的方式规避风险。
A．宣告合同无效
B．宣告合同可撤销
C．提前解除合同
D．约定条款
风险控制的手段措施包括()。
A:回避
B:自担或保留
C:预防与抑制
D:转移
E:消除
答案：A,B,C,D
解析：
为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失，②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失，③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
对各种投诉、遭遇或不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度考虑，适当表示理解或同情，这体现了物业管理投诉处理方法中（ ）的方法。
A．真诚对待，冷静处理
B．耐心倾听，不与争辩
C．及时处理，注重质量
D．总结经验，改善服务
房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物()
A:直接地从事房地产开发经营活动的经济行为
B:间接地从事房地产开发经营活动的经济行为
C:直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为
D:直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为
答案：C
解析：
房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行()评定。
A:危险房屋
B:设备完好等级
C:房屋完好等级
D:安全质量
答案：C
解析：
在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按相关公式进行计算。
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第3卷
物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由（ ）负责。
A．地方物业管理行政主管部门
B．中国物业管理协会
C．住房与城乡建设部
D．住房与城乡建设部信息中心
下列选项中，不属于社会学研究特点的是( )。
A．整体性
B．综合性
C．实证性
D．相互性
设备寿命的形式中，主要取决于设备有形磨损速度的是（ ）。
A．经济寿命
B．技术寿命
C．自然寿命
D．使用寿命
ERG理论中的相互关系需要对应于马靳洛需求层次理论的()。
A:生理需要
B:社交需要
C:尊重需要的内部部分
D:自我实现的需要
E:尊重需要的外在部分
答案：B,E
解析：
ERG理论的第一层需要（生存需要）与马靳洛的生理需要、安全需要相对应，第二层次需要（相互关系需要）与马靳洛的社交需要和尊重需要的外在部分相对应，第三层次需要（成长需要），即个人发展的内部需要，与马靳洛的尊重需要的内在部分以及自我实现的需要相对应。
组合投资管理包含( )等要素。
A．管理者、投资金额、管理方法
B．管理对象、投资金额、管理方法
C．管理对象、管理者、投资金额
D．管理对象、管理者、管理方法
下列选项中，对平均指标的主要作用表述不正确的是( )。
A．反映了变量分布的集中趋势
B．是总体范围大小的直接体现
C.用以分析现象间的依承关系
D．作为评价，决策的数量标准参考值
《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中，三级资质的注册资本不低于（ ）万元。
A．1000
B．900
C．800
D．700
房地产间接投资包括( )。
A．房地产置业投资
B．房地产企业债券和股票投资
C．购买住房抵押支持证券
D．房地产开发投资
E．投资于房地产投资信托基金
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第4卷
统计分组的基本原则是必须保证在某一标志组内各单位的( )。
A:差异性
B:同质性
C:结构性
D:统一性
前期物业管理项目招标的原则有()
A:不得擅自采用邀请招标方式回避公开招标
B:不得对潜在投标人实行歧视待遇
C:不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求
D:不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人
E:不得违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则
答案：B,C,D,E
解析：
前期物业管理项目的招标原则有：(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。对潜在投标人区分三六九等区别对待，也是违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则。(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。
在财务服告分析中，采用（ ）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。
A．比率分析法
B．比较分析法
C．水平分析法
D．垂直分析法
物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经( )同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。
A．物业单位
B．业主大会
C．居民委员会
D．业主大会和居民委员会
物业服务企业代收代交水、电、气、热等各项公用事业费用，可以向()收取手续费。
A:业主
B:委托单位
C:最终用户
D:开发建设单位
答案：B
解析：
根据物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等各项公用单位收取报酬。
物业服务定价成本的构成中，人员费用是指( )。
A．保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等
B．管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等
C．管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用
D．维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等
关于可持续发展与物业管理，下列说法正确的是()
A:可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
B:智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑
C:噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一
D:要加强雨水、污水的排放、处理和再利用
E:垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用
答案：A,C,D,E
解析：
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素有：(1)控制空气质量，提高大气洁净度。(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用。(3)垃圾分类处理。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。(4)控制噪声。与物业管理有关的噪声源主要有：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车启停刹和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市噪声等。(5)建立生态绿化系统，美化住区环境。(6)注重采用新型建材饰材和自然能源。(7)提高物业管理的信息化水平。智能管理系统的应用，提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，对降低能耗和管理成本等都有重要的意义。
下列说法错误的是( )。
A．园林绿化分为园林植物绿化和园林建筑绿化
B．物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备应不尽相同
C．按照规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行检查
D．在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验设施设备的安装即可
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第5卷
二级资质的物业服务企业可以承担()的住宅物业管理项目。
A:10万m2以下
B:20万m2以下
C:25万m2以下
D:30万m2以下
答案：D
解析：
二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
物业服务收费的原则是( )。
A．合理原则
B．公开原则
C．收费与服务水平相适应原则
D．合理、公开、收费与服务水平相适应原则
在物业查验的方式中，使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其( )等。
A:应用性
B:符合性
C:舒适性
D:安全性
E:合理性
物业管理社会化的必要前提是( )。
A.物业服务企业有专业的人员配备和专门的组织机构
B．现代化大生产的社会专业分工
C．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离
D．物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作
复利计息时，几个计息周期后的本利和是()。
A:Fn=P·n·i
B:Fn=P(1+i·n)
C:Fn=P[(1-i)n-i]
D:Fn=P(1+i)n
答案：D
解析：
复利计息，是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。则第n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n-1+P(1+i)n-1·i=P(1+i)n。
共用题干
近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。
财产保险种类包括()
A:信用保证保险
B:财产损失保险
C:责任保险
D:物业保险
答案：A,B,C
解析：
财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。
物业保险的作用有：①可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。②增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。③可以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。④可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。
财产保险与人身保险相比较，主要区别有：①保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。②保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。③保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。④基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。⑤经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。⑥是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。
为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则是( )。
A．由业主进行自我管理、自我约束
B．维护全体业主合法权益
C．确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则
D．现实性与前瞻性有机结合
某人将10000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年4次按季利率复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。
A.11255.09
B.11248,64
C．11200
D．11268.25
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第6卷
企业经营战略有多种类型，常用的分类方式有( )。
A．按照企业在行业中经营的态势分类
B．按照企业竞争的优势分类
C．按照企业的经营功能分类
D．按照企业的经营策略分类
E．按照企业产品市场分类
运用比较法估价时，对可比实例成交价格进行处理，根据处理内涵的不同可以分为()。
A:价格换算
B:价格调理
C:价格调整
D:价格计算
E:价格修正
答案：A,C,E
解析：
对可比实例成交价格进行处理时，选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。
《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行()。
A:政府定价和市场调节价
B:政府指导价和市场调节价
C:政府指导价和政府定价
D:政府定价和行业定价
答案：B
解析：
《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”
用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是( )。
A．物业服务合同
B.业主大会议事规则、管理规约
C．业主委员会议事规则
D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包括( )。
A．物业区位
B．通货膨胀
C．物业类型
D．供给总量
E．临街状况
企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，其中静态形式是资金占用和()的统一。
A:资金分配
B:资金来源
C:资金筹集
D:资金融通
答案：B
解析：
企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益。
前期物业管理是指()的物业管理阶段。
A:物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止
B:物业销售开始至物业办理入住为止
C:物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止
D:物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止
答案：A
解析：
前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
物业服务企业组织机构设置的影响因素中，外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、( )、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。
A．产品特点
B．管理知识
C．设备
D．技术
2021物业管理师历年真题和解答7卷 第7卷
是把室内陈旧的空气排出室外，将新鲜空气送入室内的两个过程。
A．建筑通风
B．送风
C．排风
D．机械风
在清洁卫生服务内容中，( )是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。
A:泳池清洁
B:外墙清洗
C:专项清洁工作
D:建筑物内公共区域清洁
设立房地产中介服务机构应具备的条件有( )。
A．有自己的名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．有规定数量的财产和经费
D．从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人
E．以上不都是
下列选项中，关于房地产中介服务机构管理的说法错误的是( )。
A．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构
B.房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案
C．设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记
D．房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的政治组织
制订物业管理计划的基本原则是()
A:物业管理师必须参加和主持
B:发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C:物业管理师应详细考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素
D:实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
E:物业管理人员估计可能会遇到的问题，并要求提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序
答案：A,B,D
解析：
制定物业管理计划的基本原则是：(1)物业管理师必须参加和主持；(2)发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；(3)实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。
违反《物业管理条例》规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款()的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A:10%以上30%以下
B:30%以上50%以下
C:20%以上50%以下
D:30%以上60%以下
答案：B
解析：
《物业管理条例》第六十二条规定：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
申请参加物业管理师资格考试应具备的条件有（ ）。
A．取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年
B．取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年
C．取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年
D．取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年
E．取得经济学，管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年
鼠害的防治的主要方法有()。
A:防鼠
B:化学灭鼠
C:器械灭鼠
D:生物灭鼠
E:化学灭鼠
答案：A,B,C,D
解析：
鼠害防治方法有：①防鼠，主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等；②化学灭鼠，采用灭鼠毒饵灭鼠；③器械灭鼠，是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭；④生物灭鼠，是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。
