2021物业管理师考试真题及详解9章 第1章
已作抵押的房地产，由()占用与管理。
A:抵押人
B:抵押权人
C:债务人
D:抵押权银行
答案：A
解析：
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债券。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
下列各项属于建立、维持和发展人际关系原则的有()。
A:平等原则
B:互助原则
C:公正原则
D:真诚原则
E:宽容原则
答案：A,B,D,E
解析：
人际交往的原则主要包括：①道德与守法的原则；②平等原则；③真诚原则；④尊重原则；⑤友爱原则；⑥宽容原则；⑦互助原则；⑧安全原则。
物业管理中行政管理的工作内容包括( )。
A．工商行政管理
B．物价行政管理
C．公安行政管理
D．教育行政管理
E．税务行政管理
在物业管理活动中，业主相互之间最本质的关系是()
A:邻里关系
B:和睦相处关系
C:合同关系
D:财产共有与共同管理关系
答案：D
解析：
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主之间具有不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。故D选项符合题意。
房地产转让的实质是（ ）。
A．房地产权属发生转移
B．土地使用权发生变化
C．房地产开发商地位转移
D．房地产抵债
写字楼物业管理的常规目标是实现（ ）的最大化。
A．收益部分的出租率
B．物业资产保值率和升值率
C．物业所有人与使用人满意率
D．物业企业管理人员收入
E．物业设施设备维护的投入
2021物业管理师考试真题及详解9章 第2章
()是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
A:房地产咨询
B:房地产价格评估
C:房地产经纪
D:房地产代理
答案：B
解析：
房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。其中，房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
物业租赁经营预算编制应包括( )等。
A:详细的预期收益估算
B:允许的空置率水平
C:经营费用
D:物业服务企业的薪酬制度
E:物业的建筑安装费用
对于重要的建筑和高层建筑，其屋面防水的设防要求是( )防水设防。
A:三道或三道以上
B:二道或二道以上
C:一道
D:二道
偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。但是该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为()左右。
A:100%
B:120%
C:150%
D:180%
答案：C
解析：
偿债能力状况修正指标中，流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。但该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。
写字楼租金变相折扣的主要方式有()。
A:减免应收费项目
B:赠送装修
C:提供洗衣等附加服务
D:提供免租期
E:续租打折优惠
答案：A,B,D
解析：
变相折扣方式比较隐蔽，方式也多种多样。它是通过提给承租人其他的优惠条件，间接地给予承租人减免租金。通常的方式有减免应收费项目、赠送装修以及提免租期等。
以下关于抵押房地产使用和管理的说法有误的是()。
A:抵押人擅自处分抵押房地产的情况下，抵押权人无权要求处分抵押的房地产
B:抵押权人请求中止的，可以终止处分抵押房地产
C:抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同
D:已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理
答案：A
解析：
抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况有：①债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的，③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人擅自处分抵押房地产的，⑤抵押合同约定的其他情况。
2021物业管理师考试真题及详解9章 第3章
物业服务企业开展公共关系活动的方式不包括()。
A:创造和利用新闻
B:积极参与各种社会活动
C:积极投放商业广告
D:为社区弱势群体提供工作机会
答案：D
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业开展公共关系活动的方法。物业服务企业开展公共关系活动的方法有：(1)创造和利用新闻；(2)积极参与各种社会活动；(3)编写和制作各种宣传材料；(4)加深公众印象的其他办法等等。
基础租金又称最低租金，常以每月( )为基础计算。
A．固定价格
B．总营业额
C．净利润
D．每平方米租金
我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是( )。
A．《城市新建住宅小区管理办法》
B．《物业管理条例》
C．《全国优秀管理住宅小区标准》
D．《物业服务企业资质管理试行办法》
房地产估价的基本方法包括()。
A:比较法
B:折旧法
C:收益法
D:趋势法
E:成本法
答案：A,C,E
解析：
房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
国家建设部对物业管理企业信用档案系统建设的要求是( )。
①扩大物业管理企业信用档案的覆盖面；
②保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确；
③及时做好信用档案记录信息的更新工作；
④统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享；
A．①②
B．③④
C．②③④
D．①②③④
下列不属于物业管理应用文书的类型的是( )。
A．行政公文
B．事务文书
C．记事公文
D．制度文书
2021物业管理师考试真题及详解9章 第4章
财务报告分析的主要方法中，（ ）是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。
A．构成比率分析法
B．效率比率分析法
C．相关指标比率分析法
D．垂直分析法
保险的特征包括()。
A:危险依赖性
B:危险选择性
C:分担社会性
D:科学性
E:资金公益性
答案：A,B,C,E
解析：
保险的特征主要有：①危险依赖性，②危险选择性，③分担社会性，④资金公益性，⑤目的合法性。
目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式是()。
A:物业服务集成商
B:物业资产运营商
C:物业资源开发商
D:物业保障服务商
答案：A
解析：
物业服务集成商，又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。
辅助机关具体分为( )辅助机关等。
A:综合性
B:专门性
C:业务性
D:职能性
E:咨询性
在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，应该( )。
A:自主经营
B:联合经营
C:自负盈亏
D:风险分担
E:结余归己
根据分析的主体不同，财务报告分析可分为( )分析两种。
A．全面
B．内部
C．专题
D．外部
E．趋势
2021物业管理师考试真题及详解9章 第5章
物业管理人员应具备的职业道德之一是()。
A.仪表端庄，形象良好
B.忠于职守，尽职尽责
C.体魄健康，胸怀宽广
D.语言流畅，表达力强
房地产开发投资通常从( )开始。
A:规划设计
B:购置土地
C:工程建设
D:品牌设计
物业服务企业在不同时期，应该采取不同的品牌战略管理方法。在成长期应采取()。
A:确立品牌的核心价值
B:把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上
C:培育顾客的品牌忠诚度
D:树立极强的品牌意识，对品牌进行全面规划
答案：B
解析：
当物业服务企业步入成长期时，应把重点放在提高品牌的认知度和美誉度、强化顾客对品牌核心价值和品牌个性的理解上面。品牌认知度和美誉度不等同于品牌知名度。品牌知名度只是反映了顾客对品牌的知晓程度，并不代表顾客对品牌的理解。建立品牌认知，不仅仅是让顾客熟悉品牌名称、品牌术语、标记、符号或设计，而是要使顾客进步理解品牌所代表的企业及其服务的特性。AD两项属于创业期品牌战略的管理方法，C项属于成熟期品牌战略的管理方法。
政府干预的方法主要有两种，一种是( )，另一种方法是颁布污染标准。
A:明确所有权
B:对污染的企业征收清污费
C:合并企业
D:对共有财产的产权进行重新构造
设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有（ ）。
A．专业性和多向性
B．灵活性和专业性
C．灵活性和服务性
D．服务性和多向性
物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须()。
A.仪表仪容端庄
B.具有科学头脑
C.具有科学思想
D.运用科学的手段
2021物业管理师考试真题及详解9章 第6章
实行一级成本核算的物业服务企业，可不设（ ）费用。
A．直接人工
B．直接材料
C．间接
D．管理
归纳起来，房地产的形态有( )。
A．土地
B．区位
C．建筑物
D．房地
E．实物
通过物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入，称为( )收入。
A．物业管理
B．物业经营
C．物业大修
D．商业用房经营
在设备的检查中，按( )划分，通常可分为日常检查和定期检查。
A:检查时间的间隔
B:检查时间的长短
C:检查的内容
D:检查的范围
物业管理机构更迭时管理工作的移交内容有物业资料、物业共用部位及共用设备管理工作的交接和人、财、物的移交或交接。对于物业资料中的管理资料来说，下列属于管理资料内容的是( )。
A:入住登记表
B:设备维修记录
C:收支账目表
D:在职人员的人事档案
现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过( )未实现的。
A．业主的思想觉悟
B．业主和物业管理企业的统一管理
C．物业管理公约
D．业主公约
2021物业管理师考试真题及详解9章 第7章
《物业管理条例》吸收了发达国家成熟的()理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。
A:金融信托
B:委托代理
C:现代产权
D:建筑物区分所有权
答案：D
解析：
在我国《物权法》尚未出台的情况下，《物业管理条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。
房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于( )。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
下列属于物业服务费的缴纳和督促内容的是( )。
A．非业主使用人的交费责任
B．未交付房屋的交费主体
C．业主委员会对欠费业主的督促义务
D．物业管理企业固定资产折旧
E．办公费用
一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回()。
A:租金
B:能源费
C:服务费
D:押金
答案：D
解析：
出租人收取租金、服务费、能源费以及其他费用；承租人收回押金及其收据。
投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他材料等组成。
A:投标方案
B:操作方案
C:物业管理方案
D:答疑文件
统计具有信息、咨询和()等主要职能。
A:抽样
B:排序
C:监督
D:调查
2021物业管理师考试真题及详解9章 第8章
统计调查按照( )分为统计报表和专门调查。
A:调查的组织形式
B:搜集资料方式不同
C:总体范围的大小
D:调查的形式
房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为( )两种形式。
A．开发投资
B．建设投资
C．设计投资
D．设备投资
E．置业投资
共用题干
某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业；②以邀请招标的方式选聘物业服务企业；③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；④合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：
建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的是()。
A:①
B:②
C:③
D:④
答案：C
解析：
建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。
建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。
项目总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。
A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。
B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。
火灾保险费率的计算方法中，表定费率即在以上分类费率的基础上，按各种（ ）进行调整而形成的费率。
A．危险系数
B．危险因素的大小
C．承保范围
D．承保期限
业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保沽、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于( )。
A．单纯物业管理招标
B．专项服务工作招标
C．物业管理与经营综合招标
D．服务管理招标
关于混凝土应用的说法，正确的有（）。
A:要严格控制配合比和水灰比，尽量提高混凝土的流动性
B:要注意浇筑顺序，尽量连续浇筑，减少施工缝
C:早期的养护尤为重要，如果混凝土早期失水，会造成不能弥补的强度下降
D:夏季高温时施工，要防止混凝土凝结过快，可在混凝土中掺加缓凝剂
E:浇筑后，要合理振捣，对边角及钢筋密集部位，要减少振捣，防止影响模板或钢筋位置
2021物业管理师考试真题及详解9章 第9章
物业管理绩效评价的基本要素中，实施物业管理绩效评价的基础是()
A:评价指标
B:评价目的
C:评价标准
D:评价方法
答案：A
解析：
物业管理绩效评价有三个基本要素.即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。其中，评价指标是实施物业管理绩效评价的基础。
物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的( )计提坏账准备金，计人管理费用。
A.0.2%～0.3%
B.0.3%～0.5%
C．0.5%～1%
D．1%～2%
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送( )行政主管部门。
A．房屋所有权房地产
B．房屋监督勘察机构
C．房屋所在地房地产
D．房屋投资机构房地产
关于房屋权属登记的说法，错误的是 ( )。
A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度
B.申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费
C.无人主张权利的房屋不予登记
D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
答案：C
解析：
无人主张权利的房屋，登记机关应依法直接代为登记。
综合型物业服务企业是具备物业策略管理和( )管理能力的企业。
A．物业市场营销
B．绩效评价
C．物业租赁
D.物业运行
下列属于商业物业经营管理需考虑的因素有()。
A:项目位置
B:经营管理的特点
C:专业定位
D:开发商资信
E:销售招商情况
答案：A,C,D,E
解析：
一般情况下，物业服务企业应在以下几个方面慎重把握，审慎参与：①项目位置；②专业定位；③开发商资信；④销售招商情况；⑤管理模式。
