21年物业管理师历年真题8节 第1节
物业服务企业应本着（ ）原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。
A．诚信
B．公正
C．诚信公平
D．自愿公平
目前应用中的设备故障诊断技术手段主要包括()以及计算机专家分析与故障诊断系统。
A:红外线温度检测
B:超声波与次声波检测
C:润滑油品化学分析
D:噪声与振动频谱分析
E:电压老化试验检测分析
答案：A,B,C,D
解析：
设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。
业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和()的权利一并转让。
A:共同管理
B:处分
C:收益
D:占有
观察法用于市场调查不包括()。
A:柜台观察
B:用户观察
C:痕迹测量
D:探头观察
答案：D
解析：
观察法是市场调查人员在调查现场从旁观察被调查者的行为的一种调查方法。观察法用于市场调查有以下几种：①用户观察；②柜台观察；③痕迹测量。
某住宅小区由建设单位下属的甲物业服务企业负责物业管理，假如张鹏是该企业的高级管理人员，公司决定由张鹏起草前期物业服务合同，并委派他与建设单位签订前期物业服务合同。一年后，该住宅小区成立了业主委员会，该企业又委派张鹏与业主委员会签订物业服务合同。物业服务合同是整个物业管理关系的核心。虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事务做事先约定。
问题：
1．张鹏起草前期物业服务合同，应包括哪些内容？
2．请简述物业服务合同的特征有哪些？
3．签订物业服务合同应注意哪些事项？
4．物业服务合同与前期物业服务合同的主要差别有哪些？
1、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系。张鹏起草前期物业服务合同的内容，应包括：合同的当事人，物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。
2、物业服务合同的特征包括：
(1)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。
(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。
(3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。
(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
3、签订物业服务合同应注意以下事项：
(1)明确业主委员会的权利义务；
(2)明确物业服务企业的权利和义务；
(3)对违约责任的约定；
(4)对免责条款的约定；
(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；
(6)合同的签订要实事求是；
(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。
4、物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确、稳定性强等特点。
21年物业管理师历年真题8节 第2节
()是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统
A:闭路电视监视系统
B:防盗报警系统
C:出入口监控系统
D:巡更管理系统
答案：B
解析：
防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，一般由入侵报警探测器、中央报警控制器和报警装置等组成。
招标人应当自确定中标人之日起( )日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A．60
B．30
C．15
D．10
成本控制按控制的时问特征分类，可分为( )控制。
A．事先
B．事中
C．事后
D．前馈性
E．反馈性
对消防管理中的灭火方案的要求叙述正确的是( )。
A:灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性
B:根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识
C:没有具体组织实施时间和相应演练经费预算
D:确定灭火预案演练的责任人
E:灭火方案无须报当地公安消防大(中)队审核通过和备案
在实际计算基本指标得分时，针对有关指标分母为零或为负数的特殊性，具体规定是( )。
A．对于净资产收益率、资本积累率指标，当分母为零或小于零时，该指标得零分
B．对于已获利息倍数指标，当分母为零时，如果利润总额大于零，则指标得满分；如果利润总额小于或等于零时，则指标得零分
C．当利润为负值时，对以利润为分母的指标，得零分
D．以上全部正确
21年物业管理师历年真题8节 第3节
风险的重要特征是它的不确定性和( )，不易被人们感受到或了解到。
A．潜在性
B．不可预测性
C．负面性
D．可测性
关于物业服务企业在物业管理区域的安全防范协助义务的说法，正确的是( )。
A:全面负责物业服务区域内的安全防范工作
B:发生刑事案件及时向公安部门报告
C:发生工程事故及时向建设部门报告
D:发生火灾及时向消防部门报告
E:全面负责各方面的善后工作
共用题干
郭某拥有220万元的家庭财产，向保险公司担保家庭财产保险，保险金额为1200万元。在保险期间郭某家中失火。问题：
下列关于家庭财产保险金额的说法错误的是()。
A:房屋及室内附属设备的保险金额由担保人根据当时实际价值自行确定
B:室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占30%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占40%
C:农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定
D:特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明
答案：B
解析：
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险金额是计算保险费的依据，所以保险合同对其须明确约定。财产保险的保险金额可以根据投保人对该标的物的利益程度和保障要求，按照保险财产的实际价值、重置价格或估价等方式来确定。
家庭财产保险的综合险保险金额自担保人自行确定，并在保险合同中载明。其中：①房屋及室内附属设备、室内装潢的保险金额自投保人根据当时实际价值自行确定，②室内财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定。不分项目的，按各大类财产在保险金额中所占比例确定，即室内财产中的家用电器及文体娱乐用品占40%，衣物及床上用品占30%，家具及其他生活用具占30%，③农机具等财产的保险金额自担保人根据当时实际价值分项目自行确定，④特约财产的保险金额自担保人和保险人双方约定，并在保险合同中载明。
家庭财产保险，是指城乡居民的家庭财产，一般如房屋及其附属物、家庭日用品、衣服、行李、家具等，在遭受保险责任范围内的自然灾害或意外事故造成损失后得到经济补偿的保险。家庭财产保险的保险产品主要包括综合险和附加险，其中附加险包括管道破裂及水渍险、盗抢险等。
当家庭财产损失为210万元时，由于损失超过保险金额，保险公司按保险金额赔偿200万元。
下列关于维修资金的使用，说法不正确的是( )。
A．维修资金的使用，目前专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新，改造
B．业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
C．业主委员会成立后，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
D．业主委员会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施
以下不属于房地产禁止转让的情形的是()。
A:共有房地产，未经其他共有人书面同意的
B:依法收回土地使用权的
C:权属明确的
D:达不到法定条件的房地产
答案：C
解析：
为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情形：①达不到法定条件的房地产不得转让，②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产，③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未经其他共有人书面同意的，⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的，⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
21年物业管理师历年真题8节 第4节
设备更新的核心工作，是确定设备的( )。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．磨损程度
D．技术寿命
下列关于《物业管理条例》适用范围的表述中，正确的是()
A:《物业管理条例》所有规定都同时适用住宅物业和非住宅物业
B:《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定
C:《物业管理条例》，只适用城市，不适用乡村
D:《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村
答案：D
解析：
《物业管理条例》在某些问题上对住宅物业和非住宅物业作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。
房屋及设施设备维修的组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下要注意( )。 ①质量的控制；
②进度的控制；
③材料的控制；
④成本的控制；
A．①②③
B．②③④
C．①②④
D．①②③④
写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。
A:最低租金
B:市场平均租金
C:最高租金
D:市场租金
HRB335级钢筋属于()钢筋。
A:冷轧
B:余热处理
C:热轧
D:冷拉
答案：C
解析：
用于钢筋混凝土结构的国产普通钢筋可使用热轧钢筋。热轧钢筋根据其力学指标的高低，分为HPB300（Ⅰ级），HRB335、HRBF335（Ⅱ级），HRB400、HRBF400（Ⅲ级），HRB500、HRBF500（Ⅳ级）四个种类。
21年物业管理师历年真题8节 第5节
物业管理企业在安全事故中的义务包括( )。
A．发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
B．及时向有关行政管理部门报告事故
C．协助做好救助工作，协助抢救受害人员和财产，协助做好各方面的善后工作
D．履行告知义务
E．履行制止义务
鼠害的防治的主要方法有()。
A:防鼠
B:化学灭鼠
C:器械灭鼠
D:生物灭鼠
E:化学灭鼠
答案：A,B,C,D
解析：
鼠害防治方法有：①防鼠，主要方法包括环境治理、断绝食源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等；②化学灭鼠，采用灭鼠毒饵灭鼠；③器械灭鼠，是将鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭；④生物灭鼠，是利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。
在企业内部要表彰先进、批评错误、传达重要精神或者让下级单位周知某事项的情况时，要使用应用文中的( )文种。
A:批复
B:通报
C:请示
D:通知
三立管排水系统由( )组成，可用于生活污水和生活废水需分别排出的各类多、高层建筑。
A．3根排水立管
B．2根排水立管和1根通气立管
C.1根排水立管和2根通气立管
D．3根通气立管
买受人有权在通知到达之日起( )作出是否退房的书面答复。
A．5日内
B．10日内
C．15日内
D．20日内
21年物业管理师历年真题8节 第6节
各类用地使用权出让的最高年限中，教育、科技、文化、卫生、体育用地为()年。
A:70
B:50
C:40
D:30
应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的是 ( )。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅质量保证书》
C．《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
D．《商品房销售管理办法》
业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是（ ）。
A．自我管理
B．等价有偿
C．平衡利益
D．民主协商
下列不属于物业保险的主要险种是( )保险。
A.财产
B．雇主责任
C．人身
D．公众责任
物业管理的制度文书主要包括( )。
A:意见
B:办法
C:制度
D:守则
E:公约
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是物业管理制度文书的类型。物业管理的制度文书主要有制度、办法、守则、公约四种。
21年物业管理师历年真题8节 第7节
物业服务的沟通应根据（ ）的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
物业管理最主要的特点是( )。
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．公开化
房地产投资面临的系统风险中，危害最大的一种风险是（ ）。
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．政治风险
某物业服务企业200名员工的工资分组资料如下：则员工工资众数为( )。
{图}
A:1000～2000
B:2000～3000
C:3000～4000
D:4000～5000
前期物业管理的风险有许多方面，最主要的是( )。
A．合同风险
B．合同期限
C．合同订立的风险
D．合同执行的风险
21年物业管理师历年真题8节 第8节
下列对于写字楼租赁合约中的条款规定的说法错误的是()。
A:由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款
B:为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限
C:由于经济发展情况不同，某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大，因此，租户和物业服务企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量
D:在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中全部的费用，因此这一租金方式往往会受到租户的欢迎
答案：D
解析：
D项，在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。即写字楼“毛租”时的租金很高，因为出租人要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为承租人直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债，未成立业主大会的，应当经()同意。
A:直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
B:直辖市、市、县人民政府财政部门
C:专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上业主
D:专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主
风险具有的特征有（）。
A:负面性
B:不可测性
C:确定性
D:不确定性
E:可测性
以下不是绿化管理基本要求的是( )。
A．保持植物正常生长
B．创建社区环境文化，加强绿化保护宣传
C．督促业主进行种草植树活动
D．加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作
担保人参加保险的最终目的是()。
A:分担风险
B:经济补偿
C:融通资金
D:精神赔偿
答案：B
解析：
保险的主要职能有：①分担风险职能，②经济补偿职能，③融通资金职能。其中，经济补偿是保险经济价值的最集中体现，是担保人参加保险的最终目的。
