21年物业管理师模拟试题6章 第1章
为了保持物业净运营收益的稳定性，物业服务企业就必须通过（ ）这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收人与支出。
A．计划
B．预算
C．邻里分析
D．管理
政府宏观调控房地产市场的手段包括( )。
A．税收
B．住房
C．交易政策
D．金融
E．价格政策
起价是指所销售的商品房的( )。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
A．平均价格
B．辅助价格
C．最高价格
D．最低价格
对物业管理档案存放的叙述，正确的有( )。
A．物业承接查验期收集整理的档案是物业基础资料档案，这类档案比较重要，一般须永久存放
B．档案应当有专门的档案室，档案室的大小应由未来档案的可能数量和一定的余量来确定
C.物业入住期收集整理的档案是客户资料档案，这类档案存放期长，检索频度较高，随时间推移会发生有限增加，因此这类档案架或柜应留有余量
D．物业日常管理期收集整理的档案种类繁多、情况复杂且随时间推移会不断增加
E．为了方便检索利用，归档整理后的案卷需要按分类方法进行分类存放
某高层住宅物业项目的建筑总面积为48万m2，该项目是当地最大的住宅建设项目，分两期建设。同时，整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。良好的物业管理品牌提高了这个商品房小区的知名度，同时早期介入物业销售初期综合环境的设计，使该项目与该市同类建设项目相比，具有更高的经济效益和社会效益。
根据以上案例，回答4~6题：
物业服务企业早期介入有何作用?
正确答案：
早期介入的作用如下。
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。
A．能够保值和增值
B．受通货膨胀的影响
C．贷款利率较低
D．经营成本较低
运用比较法估价时，对可比实例成交价格进行处理，根据处理内涵的不同可以分为()。
A:价格换算
B:价格调理
C:价格调整
D:价格计算
E:价格修正
答案：A,C,E
解析：
对可比实例成交价格进行处理时，选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。
21年物业管理师模拟试题6章 第2章
《物业管理条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应履行()
A:告知义务
B:制止义务
C:报告义务
D:教育义务
E:执行义务
答案：A,B,C
解析：
为维护物业管理活动的正常秩序，《物业管理条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应认真履行以下义务：(1)履行告知义务；(2)履行制止义务；(3)履行报告义务。
组织结构基本类型中，一般适用于规模较小的、简单组织或较大规模的组织内部的基层单位的是( )。
A:矩阵型组织结构
B:直线型组织结构
C:网络型组织结构
D:树型组织结构
答案：B
解析：
本题考核的是直线型组织结构。职位、部门的不同组合形成了组织结构的不同类型，组织结构的基本类型包括直线型、矩阵型和网络型。直线型组织结构比较简单，呈直线式等级序列。每一层下一级都必须接受上一级的领导，最高领导可直接指挥各层次的职员。一般适用于规模较小的、简单组织或较大规模的组织内部的基层单位，如部队中营以下单位，其功能在于垂直领导，权力高度集中在最高领导者手中，保证集中领导和统一指挥。
物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。其中中短期租赁的租期一般为()年。
A:1～2
B:2～3
C:3～4
D:4～5
答案：C
解析：
物业租赁可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。
某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35余万m
2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
请分析后回答以下问题：
1.物业服务企业早期介入有何作用?
2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?
答案：
解析：
1.早期介入的作用：
(1)优化设计。
(2)有助于提高工程质量。
(3)有利于了解物业情况。
(4)为前期物业服务作充分准备。
(5)有助于提高建设单位的开发效益。
2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容：
(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。
(2)根据规划和配套确定物业服务的基本内容。
(3)根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。
(4)根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准。
(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。
物业管理企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水平，获取更大经济效益的行为是指( )。
A．客户管理
B．客户协调
C．满意度管理
D．服务管理
下列选项中，( )是企业同一般公众进行沟通的最经济和最有效的沟通渠道之一。
A．主动上门了解
B．开展社区活动
C．新闻媒体
D．制定政策
某人将2000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年2次复利计息，则一年后可得到的本利和为( )元。
A．2247.20
B．2508.80
C．2240
D．2480
21年物业管理师模拟试题6章 第3章
商业零售物业区位的优劣取决于()
A:公共交通便捷程度
B:社区文化氛围、人身与财产安全状况
C:交通、通信的方便程度
D:周围土地利用情况和环境
答案：C
解析：
商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：(1)周围人口密度；(2)交通、通信的方便程度；(3)居民的购买力水平和消费习惯。
物业服务企业代收代交水、电、气、热等各项公用事业费用，可以向()收取手续费。
A:业主
B:委托单位
C:最终用户
D:开发建设单位
答案：B
解析：
根据物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等各项公用单位收取报酬。
下列关于核心产品的说法错误的是()。
A:行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合
B:当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目
C:核心产品代表行业的核心竞争力
D:传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在
答案：B
解析：
行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。核心产品代表行业的核心竞争力，个行业的核心产品并非决然不变，随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。如今，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。
财产保险按保险( )划分，可分为物质财产保险、经济利益保险、责任保险。
A．标的的内容
B.标的的性质
C.业务内容
D.保障的范围
售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照( )分摊到各相关物业。
A．建筑面积比例
B．公共面积比例
C．住宅专项维修资金的比例
D．建筑单位面积
应用文书在词语的使用上应当力求( )，才能较好地传递信息。
A:准确
B:简练
C:得当
D:高效
E:清晰
答案：A,B,C
解析：
本题考核的是应用文书准确使用词语的内容。应用文书在词语的使用上应当力求准确、简练、得当，才能较好地传递信息，提高办事效率。选用词语要注意：第一，所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词;第二，不能是被淘汰的等义词(包括异体词);第三，不能是不规范的方言词、外来词或旧词语等;第四，不能是滥用的简称和生造词。
根据( )的不同，投诉分为来人投诉、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。
A:投诉的主体
B:投诉的方式
C:投诉的性质
D:投诉的受理性质
21年物业管理师模拟试题6章 第4章
房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料包括( )等。
A．商品房预售许可申请表
B．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
C．投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
D．工程施工合同及关于施工进度的说明
E．持有建设工程规划许可证
全国第一次物业管理工作会议于()年召开，推广青岛住宅小区实施物业管理的经验。
A:1981
B:1995
C:1997
D:1999
答案：B
解析：
1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。这次会议明确提出，房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理和维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单修补和收取租金，转向综合性、多功能的社会服务。
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（ ）以上。
A. 75% B. 80%
C. 85% D. 90%
答案：A
解析：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级服务标准规定：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
对物业服务费用酬金制和包干制的财务特征中的成本费用叙述不正确的是( )。
A:物业服务企业固定成本比例较高
B:人工成本占总成本的比例较低
C:物业服务企业成本费用的可预测性较强
D:人工成本占总成本的比例较高
关于拍卖底价的说法，正确的是（ ）。
A．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
B．拍卖底价又称为起拍价
C．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
D．拍卖底价等于起叫价
物业管理二级服务标准的基本要求包括( )。
A．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上
B.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目
C．急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录
D．载人电梯早6点至晚12点正常运行
E．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施
下列不属于合同风险的是( )。
A．合同期限方面的风险
B．合同规划方面的风险
C．合同订立方面的风险
D．合同执行方面的风险
21年物业管理师模拟试题6章 第5章
以下对物业服务企业提供合同约定以外的服务的说法，错误的是( )。
A．服务和被服务双方签订规范的物业服务外合同，双主权利义务关系明确
B．提供物业服务合同外的服务，并不是物业服务企业的法定义务
C．合同外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定
D．物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务
以下政府干预房地产市场的手段中，对土地开发、利用起指导作用的是( )。
A．住房政策
B．城市规划
C．土地供应政策
D．地价政策
物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间( )。
A．只有个体利益
B．只有共同利益
C．没有利益
D．既有个体利益也有共同利益
共用部位共用设施设备的使用规定主要应包括( )等内容。
A．物业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求在其他时间不得施工
B．业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所
C．业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等公用设施设备，不得擅自拆改
D．业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定
E．在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则
室外公共区域的清洁方法主要包括( )等。
A．拖
B．扫
C．洗
D．捡
E．擦
业主的权利包括( )。
A．按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务
B．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
C．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
D．参加业主大会会议，行使投票权
E．选举业主委员会委员，但无被选举权
以法律关系的产生依据是否使用法律制裁可以将法律划分( )。
A．调整性法律关系和保护性法律关系
B．绝对法律关系和相对法律关系
C.一般的法律关系和具体的法律关系
D．平权的法律关系和隶属的法律关系
21年物业管理师模拟试题6章 第6章
有关物业服务企业职能机构及其职责的表述中，正确的有( )。
A．人力资源部的主要职责包括：制定企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置
B．财务部的主要职责包括：执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作
C．市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理等
D．品质管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制定物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等
E．环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等
根据《指导规则》的规定，业主委员会应当向业主公布()。
A:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况
B:业主大会和业主委员会工作经费的收支情况
C:物业共有部分的使用和收益情况
D:业主大会和业主委员会的决定
E:根据规划建成的会所的收益情况
规模报酬递减是在( )的情况下发生的。
A．按比例连续增加各种生产要素
B．不按比例连续增加各种生产要素
C．连续地投入某种生产要素而保持其他生产要素不变
D．上述都正确
下列关于业主和业主大会的相关观点正确的有()。
A:业主可以设立业主大会，选举业主委员会
B:只要是本建筑区划内的业主，就有权参加业主大会
C:业主大会在建筑区划内行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利
D:业主大会无权对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定
E:业主大会的决定对业主具有约束力
答案：A,B,C,E
解析：
业主大会有权对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主是建筑区划内的主人，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，业主大会行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
下列不属于重要时点管理内容的有()。
A:新生入学
B:考试
C:毕业生离校
D:假期活动
E:校外实践
答案：B,E
解析：
重要时点管理包括：①新生入学，每年新生入学经常是各种事故频发的日子，需要格外关注，②毕业生离校，学生离校，包裹行李不少，用过的书本图书资料也很多。应当确保学生个人物品全部安全运出，而借用学校的资料物品应全部妥善退还，③假期活动，学校利用假期可以组织各种活动，社会上的各类机构也会利用学校假期，借用学校场地组织活动。假期活动最应关注的是安全问题包括：①防火，②防盗，③防踩踏事故，④防止迷路。
商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是 （ ） 。
A.房地产行政主管部门 B.物业建设单位
C.当地街道办事处 D.建筑施工单位
答案：B
解析：
招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
建设单位和物业管理单位应在入住前一个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。计划中应明确（ ）。
A．物业名称、楼号
B．入住时间、地点
C．物业不同部位保修规定
D．入住过程中使用的文件和表格
E．负责入住工作的人员及职责分工
