2021物业管理师考试历年真题精选7节 第1节
在地面与墙脚交接处，通常按地面做法进行处理，即作为地面的延伸部分。这部分称踢脚线，也有的称踢脚板。其高度一般为()mm。
A:10～50
B:50～100
C:100～150
D:150～200
答案：C
解析：
踢脚线，又称踢脚板。踢脚线的主要功能是保护墙面，以防止墙面团受外界的碰撞而损坏，或在清洗地面时，弄脏墙面。踢脚线的高度般为100～150mm。其材料可与地面一致或按装修档次确定。构造也分层制作。通常实出墙面4～6mm。
招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式，称为( )。
A．邀请招标
B．选择性招标
C．有限竞争性招标
D．公开招标
从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有的特征是( )。
A．负面性
B．确定性
C．可测性
D．不可预测性
E．不确定性
房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。
A:货币资金
B:租金收益
C:折旧费用
D:运营费用
共用题干
问题：
图样中画出了建筑物基本构成部分中的()。
A:屋顶
B:楼梯与坡道
C:楼板层、地面
D:墙、窗
答案：A,C,D
解析：
该图样画出的建筑物基本构成部分：屋顶、楼板层与地面（楼地层）、墙、窗的构造等。
装修的分类和作用墙体表面的装修。墙面装修共分为室内和室外装修两种。外墙面装修称外装修，内墙面装修称内装修。
隔墙是根据不同的使用要求把房屋分隔成不同的使用空间。隔墙不承重，因此，隔墙应满足自重轻、厚度薄、隔声、防火、防潮、便于拆装等要求，以满足不同需要，不断改变物业的功能和房屋的平面布局。常用的隔墙有块材隔墙、轻骨架隔墙、轻型板材隔墙、装配整体式板材隔墙等。
墙身防潮的方法是在墙脚铺设潮层。防止土壤和地面水渗入墙体。墙身防潮层的构造做法常用的有以下三种：防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层。
楼板层通常自()组成。
A:面层、楼板、地坪
B:面层、楼板、顶棚
C:支撑、楼板、顶棚
D:垫层、粱、楼板
答案：B
解析：
为了满足使用要求，楼板层通常由面层、楼板、顶棚三部分组成。
()是个体心理健康的核心。
A:本能需要
B:苗群需要
C:自我肯定的需要
D:社交的需要
答案：C
解析：
交往是维持人的正常心理、生理健康的必要因素。人类个体进行社会交往的动机是为了满足自身需要，包括本能需要、合群需要和自我肯定的需要。其中，自我肯定是人们的基本心理需要，也是个体心理健康的核心。
零售商业物业的相关理论中，最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是()
A:需求的外部效应理论
B:同类零售店聚集理论
C:中心地理论
D:区域竞争效应理论
答案：C
解析：
中心地理论最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物。
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第2节
一般是从研究人们在群体中的地位、角色开始的是( )。
A:研究社会行为
B:研究社会互动
C:研究社会学关系
D:研究社会变迁
在处理投诉时，( )是至关重要的。
A:熟悉主要工作内容
B:沉着冷静处理投诉
C:把握好时间尺度
D:接诉人员拥有处理投诉的权利
清洁卫生服务管理可以采用的方法是( )。
A:自行作业
B:外包管理
C:代理管理
D:自行作业或外包管理
从现象上看，商业模式是企业()的问题。
A:“卖什么”
B:“产多少”
C:“产什么”
D:“怎么卖”
E:“挣多少”
答案：A,D,E
解析：
从现象上看，商业模式是企业“卖什么”，“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。
房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同点取决于房地产的( )。
A．实物
B．权益
C．特性
D．区位
从名义利率和实际利率的角度来看，下列说法正确的有()。
A:从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B:当计息周期为一年一次时，名义利率与实际利率相等
C:在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大，并无上限
D:在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
E:名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,D
解析：
名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值，②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率，⑤当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时续交。
A．30%
B．40%
C．60%
D．70%
空调系统按照负担空调负荷所用介质分类可分为( )。
A:全空气空调系统
B:空气一水空调系统
C:工艺性、舒适性空调系统
D:制冷剂空调系统
E:全水空调系统
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第3节
在签订物业服务合同时，除了遵循一般合同应注意的事例外，还应注意( )。
A．“宜细不宜粗”的原则
B．没有无偿无限期承诺
C．实事求是、留有余地
D．实事求是、不能留有余地
E．明确界定违约责任与处理方式
行政公文中的会议纪要主体部分一般有概述法、归纳法两种常用的表述方法。对于概述法来说，概述法的写法多用于( )。
A:小型会议或讨论的问题比较集中
B:会议的规模较大
C:讨论的问题较多的会议
D:意见比较一致的会议
E:涉及面较广的会议
在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致（ ）。
A．物业管理费收缴风险
B．物业管理的舆论风险
C．公用事业费用代收代缴风险
D．物业管理的外包风险
下列关于物业服务定价成本审核的方法和标准的表述，正确的是()
A:工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定
B:住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定
C:超过规定计提比例的可以计入定价成本
D:其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，不得在相关费用项目中重复列支
E:医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支
答案：A,B,D,E
解析：
《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
物业服务定价成本监审应当遵守相关性原则，即( )。
A．计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定
B．计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用
C．计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应
D．影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平
空气环境的好坏是以空气的温度、湿度、清洁度和气流速度来衡量的。其中空气的( )是表示空气在房间里流动快慢程度的指标。
A．气流速度
B．温度
C．湿度
D．清洁度
上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?
正确答案：
不属于物业服务企业管理职责范围的项目：第(4)、(12)、(13)项。物业服务企业应向业主作出解释，第(4)、(13)项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。
关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在( )文件中。
A:大厦管理规约
B:住宅使用说明书
C:员工行为管理规定
D:物业服务合同
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第4节
物业服务成本或者物业服务支出构成一般由物业管理区域秩序维护费用、物业管理企业固定资产折旧和( )组成。
A．物业管理企业餐饮费用
B．物业管理企业交通费用
C．物业管理企业后勤管理费用
D．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
服务过程中，做到“以顾客为关注焦点”，这属于服务营销的()原则。
A:诚信原则
B:顾客导向原则
C:可视化原则
D:系统控制原则
答案：B
解析：
服务营销遵循的基本原则包括：诚信原则、顾客导向原则、系统控制原则、可视化原则和时效性原则。其中，顾客导向原则就是要在服务过程中，做到“以顾客为关注焦点”。实施服务营销首先必须进行顾客识别，即确定“谁是顾客”。服务内容必须以顾客的实际需求为导向，服务质量的控制必须以顾客的评价与反馈为依据。作为服务营销的重要环节，“顾客关注”工作质量的高低，将决定后续环节的成功与否，影响服务营销整体方案的效果。
下列关于物业管理的准备阶段中的制定物业管理方案，说法不正确的是( )。
A．房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案
B．房地产开发项目确定后，开发建设单位不必尽早制定物业管理方案
C．制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次
D．制定物业管理方案，还要确定相应的管理服务标准
下列不属于偿债能力状况修正指标的是()
A:流动比率
B:速动比率
C:资产损失比率
D:长期资产适合率
答案：C
解析：
物业管理绩效评价的偿债能力状况修正指标包括：(1)流动比率；(2)速动比率；(3)现金流动负债比率；(4)长期资产适合率；(5)经营亏损挂账比率。
关于物业服务收费原则的说法，错误的是( )。
A:物业服务收费应遵循合理原则
B:物业服务收费应遵循公开原则
C:物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则
D:物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则
管辖区发生坠楼等意外事故，应立即通知( )。
A:公安机关
B:急救单位
C:家属
D:急救单位、公安机关和家属
房地产开发企业应当在交付商品住宅时，向购买人提供《住宅质量保证书》和()。
A:《住宅使用说明书》
B:《住宅验收说明书》
C:《住宅保修说明书》
D:《住宅保修保证书》
物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于()
A:业主的态度
B:物业管理师的态度
C:人口素质
D:租户的素质
答案：A
解析：
大多数业主主要依靠其物业服务企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第5节
工商行政管理对市场经济的运行有着调节、控制、弥补、促进等作用，具体体现毛( )等方面。
A.对市场机制运行的重要作用
B．对市场监督管理的重要作用
C.对优化市场结构的重要作用
D．在弥补市场缺陷中的重要作用
E．对资源优化配置的重要作用
管辖区发生坠楼等意外事故，应立即通知( )。
A:公安机关
B:急救单位
C:家属
D:急救单位、公安机关和家属
建设工程工期超过年的，申领施工许可证时到位资金原则上不得少于工程合同价的()。
A:20%
B:25%
C:30%
D:50%
答案：C
解析：
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
设备更新的核心工作，是确定设备的( )。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．磨损程度
D．技术寿命
写字楼出租单元内的建筑面积包括()。
A:单元内使用面积
B:外墙投影面积的一半
C:单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半
D:分摊公用建筑面积
E:单元间分隔墙水平投影面积的一半
答案：A,B,C,E
解析：
根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
物业管理计划的预算技术中，()表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
A:年度运营预算
B:资本支出预算
C:长期预算
D:中短期预算
答案：C
解析：
长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。长期预算表明预计的运营收入、费用支出和准备金基金的来源。
酒店和休闲娱乐设施的差别包括( )不同。
A．服务对象
B．管理方式
C．装潢风格
D．服务内容
E．地理位置
编写物业管理报告应注意的事项包括（ ）。
A．侧重实施、掌握要点
B．突出重点、兼顾一般
C．注重时效、真实可靠
D．报告清楚、文字简练
E．提高技术、管理到位
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第6节
下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有()。
A:直接人工费
B:劳动保险
C:折旧费用
D:管理费用
E:直接材料费
答案：A,E
解析：
营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。自于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，确定相应的直接成本。
房地产投资活动可以从()方面进行考察。
A:物理形态
B:实物形态
C:财务状况
D:货币形态
E:权益状况
答案：B,D
解析：
房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金.花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。
专用物业发生突发事件、恶性事件的概率要()住宅小区、写字楼等物业
A:低于
B:高于
C:差不多
D:无法比较
答案：B
解析：
专用物业的使用性质决定这些物业发生如法事件、恶性事件的概率要高于住宅小区、写字楼等物业。近年，校园砍伤学生事件、医院因医患纠纷伤人事件、银行抢劫事件、大型集会踩踏事件等时有发生，社会负面影响很大。因此，从事此类物业服务的企业应当特别予以重视。
下列需求指标中，（ ）作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
A．城市家庭总支出
B．商品零售价格指数
C．城市居民消费价格指数
D．城市家庭可支配收入
下列各项属于管理基本特征的有()。
A:管理的产生来自社会活动组织的要求
B:管理的“载体”是团队
C:管理的核心是处理好各种人际关系
D:管理的任务是处理好各种人际关系
E:管理工作的本质是协调
答案：A,C,E
解析：
管理的基本特征：①管理是为了实现组织未来目标的活动，②管理工作存在于组织中，组织是管理的“载体”，管理的产生来自社会活动组织的要求，②管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系；④管理工作的本质是协调。
房屋租赁合同的条款包括( )。
A．当事人姓名或住所
B．租赁用途
C．租赁期限
D．转租约定
E．不可变更合同
物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。
A．政府
B．企业集团内部
C．社会
D．企业自我诊断
区域购物中心在服务功能上表现为( )。
A．复合性
B.完整性
C.一致性
D.全面性
2021物业管理师考试历年真题精选7节 第7节
担保物权的成立以()的存在为前提。
A:主债权
B:占有权
C:使用权
D:处分权
答案：A
解析：
担保物权，指为确保特定债权的实现，债务人或第三人以自己特定的不动产、动产及其他的财产权利为标的而设定担保，在债务人不履行到期债务或发生当事人所约定的情形时，债权人有权就该项财产变价并优先受偿的一种限制物权。担保物权具有从属性，担保物权的设立、转移和消灭，均从属于债权。
根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统。闭式系统有( )。
A．湿式喷水灭火系统
B．预工作式喷水灭火系统
C.水喷雾灭火系统
D.雨淋自动喷水灭火系统
E．干式喷水灭火系统
下列关于物业投资过程中投资回报率的表述，正确的有()。
A:投资回报率是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B:净收益一般自税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C:该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D:当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额
E:计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
答案：A,B,D
解析：
投资回报率指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。
物业管理成本按照成本计算依据的不同划分为()
A:目标成本
B:定额成本
C:计划成本
D:边际成本
E:实际成本
答案：A,B,C,E
解析：
物业管理成本按照成本计算依据的不同，可以划分为：(1)目标成本；(2)定额成本；(3)计划成本；(4)实际成本。而边际成本是由物业管理成本按照与决策的关系划分得来的。
影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括( )。
A．与其他商业设施接近的程度
B．偏好
C．习惯
D．周围土地利用情况和环境
E．易接近性
物业管理风险中，早期介入的风险主要包括( )。
A．物业管理员工服务过程中的风险
B．项目接管的不确定性带来的风险
C．在使用物业和接受物业服务过程中的风险
D．物业管理项目外包服务过程中的风险
E．专业服务咨询的风险
业主在物业交接后才发现物业质量问题，业主应当依据有关法律法规追究( )的质量责任。
A．物业服务企业
B．开发商
C．建设单位
D．施工单位
下列说法错误的是()
A:业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，物业使用人是履行物业服务合同的义务主体
B:业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，物业使用人是代理业主履行物业服务合同
C:已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳
D:房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户
答案：A
解析：
签订物业服务合同的当事人是业主与物业服务企业，因此业主是履行物业服务合同的义务主体。业主与物业使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的，物业使用人只是代理业主履行物业服务合同的交费义务，而不是履行物业服务合同的义务主体。物业使用人不履行与业主约定的缴纳物业服务责任时，业主仍然负连带缴纳责任。A选项表述错误，符合题意。
