2021房地产估价师考试真题5节 第1节
下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（ ）。
A、流动比率
B、速动比率
C、资产负债率
D、存货周转率
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率好速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。
长期趋势法包括（ ）等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
(2016真题) 国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（ ）。
A、政府进行道路建设
B、农用地转为建设用地
C、改进物业管理
D、装饰装修改造
E、更新或添加设施设备
答案：C,D,E
解析：
考点:保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。
下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。
A．边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B．总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C．理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D．其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（ ）。
A.物权的权利主体是特定的
B.物权具有优先性，债权具有平等性
C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性
D.物权和债权的保护方法不同
E.物权具有平等性，债权具有优先性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物权和债权的区别。选项E错误，物权具有优先性，债权具有平等性。
在（ ）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
A.不存在任何期权
B.存在期权且不确定性很大
C.存在期权且不确定性很小
D.存在期权且确定性很大
E.存在期权且确定性很小
答案：A,C
解析：
本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。
地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于（ ）mm，底板不宜小于（ ）mm。
A.100，50
B.150，100
C.200，150
D.300，200
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于200mm，底板不宜小于150mm。
2021房地产估价师考试真题5节 第2节
卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定
答案：A,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B是依据不足假设；C是一般假设；E是未定事项假设。
随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
答案：A
解析：
本题考查的是投资利润率。参见教材P199。
用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A．0
B．α/ （1+Yn）
C．α×n
D．∞
按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A、 收益性
B、 用途
C、 市场性
D、 地段
答案：B
解析：
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
“递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地”工作中“审批用地”这一环节的工作内容。（ ）
从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。
A．房地产改扩建费用
B．抵押贷款还本付息额
C．房屋设备折旧费
D．所得税
E．房屋装修折旧费
2021房地产估价师考试真题5节 第3节
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.80.00
B.91.82
C.125.00
D.127.90
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM＝＝A/V＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，按年等额偿还贷款本息，则RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82万元。参见教材P275。
投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（ ）
2012年，某市新增房地产供应量中，90㎡以下住宅建筑面积是90㎡以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。
A.强度相对指标
B.比较相对指标
C.比例相对指标
D.结构相对指标
答案：C
解析：
比例相对指标——是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。
某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
答案：A
解析：
【考点】房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（ ）。
A、自然环境
B、人文环境
C、景观
D、施工环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。参见教材P81。
居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为（ ）m。
A.3
B.4
C.7
D.9
答案：B
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m。
2021房地产估价师考试真题5节 第4节
建筑物净收益＝（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价
B.建筑物价值
C.土地价格
D.房地产价格
答案：B
解析：
本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 债务融资
B、 已建成房地产抵押贷款
C、 权益融资
D、 建设贷款
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A．利率是由储蓄和投资决定的
B．利率是由货币的供求决定的
C．利率是由可贷资金的供求决定
D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
流动性偏好利率理论，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。其主要内容是：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量，取决于人们的流动性偏好。利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
A．假设开发法
B．长期趋势法
C．成本法
D．市场法
正确答案：B
[答案] B
本题主要考查的是长期趋势法的概念。
银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。
A．137.5
B．410.2
C．432.2
D．452.2
投资决策方法中的决策树法，常用于解决（ ）决策的问题。
A、确定型
B、成长型
C、风险型
D、不确定型
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。
在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/㎡。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工验收合格
B.工程交付使用
C.物业管理企业进驻
D.内部装修完成
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
答案：B
解析：
对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。
2021房地产估价师考试真题5节 第5节
下列关于建设监理制度，表示正确的为（ ）。
A.利用亚洲投资银行贷款资金的工程，必须实施监理
B.建设工程项目监理单位，不得与建设单位存在隶属关系
C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收
D.在“三控、两管、一协调”中，“两管”包括合同管理、安全管理
答案：A
解析：
本题考查的是建设监理制度。实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理；未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理。P89～90。
对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ）。
A．土地储备
B．销售方案的细化
C．建设项目的质量控制
D．申领《建设用地规划许可证》
答案：C
解析：
建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。
某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.7.1%
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
甲房地产开发公司将商品房预售给张某，预测面积110 ㎡，单位建筑面积价格5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房实测面积100 ㎡，如买受人不退房，则甲公司应当返还张某( )元。
A.50000
B.67000
C.83490
D.100000
答案：C
解析：
(1) 计算面积误差比。面积误差比＝ ( 实测面积－ 预测面积)/ 预测面积× 100 ％=(100-110)/110=-9.09%。
(2)返还张某房价款。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
(3)返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490 元。
国家征收集体土地遵循有偿使用土地的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需求价格弹性系数是需求量变动率与（ ）的比值。
A.价格
B.价格量
C.供给变动率
D.价格变动率
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。
房地产的有租约限制价值等于（ ）。
A、无租约现值价值减承租人权益价值
B、出租人权益价值加承租人权益价值
C、无租约现值价值减出租人权益价值
D、出租人权益价值减承租人权益价值
答案：A
解析：
考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
