21年房地产估价师历年真题解析5节 第1节
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A．该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿
B．搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C．因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D．因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。
房地产估价报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某加油站房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2006年6月5日至2007年6月25日。
六、估价依据（略）
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体包括:①合法原则，是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则，是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；③替代原则，是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；④估价时点原则，是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
八、估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查以及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，估价对象的市场价格为人民币
1 302.41万元（大写：人民币壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。
十、估价人员（略）
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
六、估价过程
具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。
1.营业收入
根据该加油站的会计报表，前三年平均营业收入为3400万元(不含增值税）。
2.销售成本
销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），经测算，该销售成本占销售收入的75%,即：
3400万元X75%=2550万元
3.营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算，按销售收入的5%计算，即：
3400万元X5%=170万元
4.营业税金及附加
营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税率为17%,即:
营业税金及附加=[3400-2550—170]万元X17%X4%=5.78万元
5.管理费用及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6.5%，则：
管理费用及财务费用=3400万元X6.5%=221万元
6.营业利润
营业利润=(3400—2550—170—5.78—221)万兀=453.22万兀
7.行业利润
上述的营业利润中包括正常的加油站的行业利润，根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定行业利润为销售成本的10%，则：
行业利润=3400万元X10%=340万元
8.垄断利润
加油行业是一种垄断性的行业，经分析，经营权垄断利润为销售成本的4%，则：
垄断利润=2550万元X4%=102万元
9.办公楼出租收益
经评估人员现场调查发现周围办公楼用于出租的很多，若将该加油站的办公楼进行出租，每年可获得年租金20万元，出租经营总费用约为7万元,则：
办公楼出租纯收益=(20—7)万元=13万元
10.确定房地产年产生的纯收益
年纯收益=(453.22—255—102+13)万元=109.22万元
11.计算评估收益总值V
(r为资本化率，按8%计算）
七、估价结果确定
对估价对象的位置、环境、用途、装修及市场供求等影响其价值的因素进行了综合考虑之后，根据市场调查及估价人员经验，我们采用了收益还原法计算，评估估价对象的估价总值为人民币1302.41万元(大写：壹仟叁佰贰万肆仟壹佰万元整）。
八、估价结论(略）
附件(略）
答案：
解析：
(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。
(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。
(3)缺少估价时点原则。
(4) 土地产权及四至等描述不全。
(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。
(6)评估目的不应有两种。
(7)缺少估价报告有效期。
(8)缺少价值定义。
(9)估价时点应该具体到某一天。
(10)应该采用两种估价方法。
(11)缺估价作业日期。
(12)销售收入应为客观收入。
(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。
(14)资本化率取值无依据。
(15)在收益法计算总价格中，年期修正系数有错误,应该是38年，而不是40年。
(16)总价大写金额错误。
(17)营业税金及附加的计算式错误。
(18)行业利润的计算有误。
(19)估价结果确定中缺少估价时点。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（ ）
答案：错
解析：
考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
[答案] ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
21年房地产估价师历年真题解析5节 第2节
下列不属于影响房地产的需求因素的是（ ）。
A、房地产的价格
B、消费者的收入水平
C、房地产的开发成本
D、消费者的偏好
答案：C
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。
高层建筑物地价分摊，属于（ ）。
A.房地产咨询业务
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估业务
D.相关经济损失评估业务
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。
耕地占用税实行（ ）。
A.比例税率
B.累进税率
C.比例税率和定额税率
D.定额税率
答案：D
解析：
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，10元～50元/m2；（2）人均耕地在1亩～2亩（含2亩）的地区，8元～40元/m2 ；（3）人均耕地在2亩～3亩（含3亩）的地区，6元～30元/m2 ；（4）人均耕地在3亩以上的地区，5元～25元/m2 。
2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。
A.征收补偿方案
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
答案：D
解析：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 ( )
答案：错
解析：
投资基金证券，是由基金发起人向社会公开发行的。
21年房地产估价师历年真题解析5节 第3节
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.时间风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )
答案：错
解析：
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
答案：B,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。
在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ）
答案：对
解析：
重点调查是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查，是一种判断抽样。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查，也是一种判断抽样。
21年房地产估价师历年真题解析5节 第4节
自用地下商业房产缴纳房产税的计税依据是（ ）。
A、房产原值
B、房产净值
C、房产余值
D、房产市场价格
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A.2400
B.2410
C.2490
D.2500
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
城市居住区通常以（ ）为主要标志。
A.用地规模
B.建筑规模
C.居住人口规模
D.居住户数规模
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。城市居住区通常以居住人口规模为主要标志。
21年房地产估价师历年真题解析5节 第5节
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．居民收入增加
B．房产税征收
C．人民币升值
D．居民消费价格指数上升
答案：B
解析：
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。
A、 3000
B、 3277
C、 3295
D、 3599
答案：C
解析：
依题意，可根据公式，建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×?
对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（ ）。
A．领导定价法
B．认知价值定价法
C．成本加成定价法
D．随行就市定价法
答案：C
解析：
“以价换量”的销售策略是指薄利多销，属于价值定价法。A 项，领导定价法实际上是一种定价策略，是处于市场领导者地位的开发商可以采用的定价法，其制定的价格在同类物业中居较高的价位；B 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。D 项，随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。
