房地产估价师考试答案8节 第1节
根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格评估选用估价方法，主要取决于（ ）。
A、估价对象
B、估价师对估价方法的熟悉程度
C、委托人的要求
D、估价机构资料库中可用资料情况
E、当地房地产市场状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在正式选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据收集到的估价所需资料的数量和质量、当地本类房地产市场状况等情况，确定采用的估价方法。
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）
A本票
B商业汇票
C银行券
D支票
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 债务融资
B、 已建成房地产抵押贷款
C、 权益融资
D、 建设贷款
某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C
解析：
考点:房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。
房地产估价师考试答案8节 第2节
工程变更程序中，承包人应在收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。
A.3
B.7
C.14
D.30
答案：C
解析：
承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
答案：对
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )
此题为判断题(对，错)。
固定资产账面价值=固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。
各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。
A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数
答案：D
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。
答案：对
解析：
注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；
房地产估价师考试答案8节 第3节
以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（ ）。
A.拟租售物业的类型.时间和数量
B.租售价格
C.租售收入及收款方式
D.租售方式
答案：D
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100％)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
增长速度——是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。
与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。
某个国家2000～2004年的基尼系数分别为O．33、0．34、0．36、O．40和0．42，由此可以推断（ ）。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
正确答案：B
基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；基尼系数越大，表示收入分配的两极分化越严重。
下列房地产不得抵押的有（ ）。
A．幼儿园的教学楼
B．某大学的校办工厂
C．依法查封的房屋
D．正在建造的商品房
E．已出租的商品房
答案：A,C
解析：
《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《城市房地产抵押管理办法》也规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。
由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上房屋征收的主体是（ ）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收主体：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房地产估价师考试答案8节 第4节
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
如在5 月31 日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（ ）万元。
A.4600
B.6000
C.17000
D.23000
答案：A
解析：
《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20％。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：23000×20％=4600（万元）。
某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的实测的建筑面积100m2，预测建筑面积97m2，该商品房的成交价格是（ ）。
A.388500元
B.388640元
C.399640元
D.400000元
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比＝（实测面积-预测面积）/预测面积×100%=（100-97）/97×100%=3.09%。根据误差的处理方式：面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足，即：97×103%×4000=399640元。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )
正确答案：×
[答案] × 业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。
盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（ ）。
A．产品总成本不随产销量变化
B．产品销售量等于生产量
C．单位产品变动成本不随产销量变化
D．单位产品销售价格不随产销量变化
E．单位产品固定成本不随产销量变化
答案：B,C,D
解析：
盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。
被征收房屋价值评估时点为（ ）。
A、征收决定公告之日
B、征收完成之日
C、实地查勘之日
D、征收决定之日
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
房地产估价师考试答案8节 第5节
下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。
A．产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小
B．Es＝O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线
C．时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
D．同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（ ）
答案：错
解析：
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长。
地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（ ）
正确答案：×
地役权是指土地所有人或使用人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。其最典型的表现是在他人土地上通行。
下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（ ）。
A.旅馆
B.高尔夫球场
C.卫生防疫站
D.出租汽车场站
E.证券期货交易所
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是城市用地。选项C属于公共管理与公共服务设施用地；选项D属于道路与交通设施用地。参见教材P18～21。
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( )
答案：错
解析：
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化
房地产估价师考试答案8节 第6节
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的五家估价机构进行了调查，这样的调查属于( )。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。
A.第一阶段后期
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自然周期。P51。
小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。
某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是代理责任。《民法总则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。
（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
房地产估价师考试答案8节 第7节
中央银行的职能之一是国家的银行。下列各项中不属于这一职能具体表现的是（ ）。
A.代理国家债券的发行
B.保管国家的外汇和黄金储备
C.集中存款准备金
D.代理国库
答案：C
解析：
本题考查的是中央银行。中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：（1）代理国库；（2）代理国家债券的发行；（3）对国家给予信贷支持；（4）保管国家的外汇和黄金储备；（5）制订并监督执行有关金融管理法规；（6）代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。
关于比较法运用的说法，错误的是（）。
A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案：D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
答案：对
解析：
房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是共有房屋的转让。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。
根据下列内容，回答 12～14 题：
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：
表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。
(2)当地征地农民的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：
表3—2 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO．54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
问：
第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。
A．2249.21
B．2254.51
C．2259.60
D．2283.32
王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（ ）。
A.非典型合同
B.不要式合同
C.双务合同
D.无偿合同
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。
房地产估价师考试答案8节 第8节
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。
A．建安工程费用
B．权益投资比率
C．建筑容积率
D．空置率
E．运营成本
正确答案：BDE
[答案] BDE 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。
房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明
答案：D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。鉴证性估价报告的估价师声明应包括以下内容：①注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；②估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；③注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；④注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。
估价所需资料主要包括下列（ ）。
A.反映估价对象状况的资料
B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料
C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D.对房地产价格有普遍影响的资料
E.建筑物建造阶段工程监理资料
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。
“任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。
A、特殊性
B、个别性和差异性
C、复杂性
D、层次性
（ ）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
A.平均增减量法
B.移动平均法
C.指数修匀法
D.平均发展速度法
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有( )。
A、建设年限
B、建设质量水平
C、项目合理规模
D、建设地区即建设地点
E、环境保护措施
