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2021房地产估价师经典例题5章

发布时间：2021-09-07
2021房地产估价师经典例题5章

2021房地产估价师经典例题5章 第1章

某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。

A．436562

B．436685

C．436000

D．436500

正确答案：A
售价＝面值×(1-贴现率×距到期日数/365) ＝450000×（1-10%×109/365）=436562元。

如果没有（ ）的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A．支付能力

B．国家政策

C．经济法律

D．市场控制

正确答案：A
如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。

某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。

A、29
B、39
C、40
D、45

答案：B
解析：
考点:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折旧＝ 1000×100 ×（1－2.5%）/N；（2）10年折旧额＝100000-75000＝25000；（3）年折旧＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。

国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A.使用土地
B.开发建设单位进行实质性投入的日期
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用证取得

答案：B
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。

人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（　　）个月。

A．1
B．3
C．6
D．12

答案：C
解析：
根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。

在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%， 基本预备费率5%，则基本预备费为（ ）万元。

A．500

B．815

C．1445

D．1473

正确答案：A

2021房地产估价师经典例题5章 第2章

下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　　）

A．独一无二
B．寿命长久
C．供给有限
D．价值量大
E．保值增值

答案：A,D
解析：
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

《物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责是（　）。

A.查验申请人提供的权属证明
B.审查申请人提供的评估报告
C.以年检的形式进行重复登记
D.对被登记房屋进行实地查看

答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记机构。选项B不得要求对不动产进行评估；选项C不得以年检等名义进行重复登记，选项D不是必经程序，有必要时可查看。

下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。

A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的

D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

正确答案：D

该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。

A．3250.00

B．3437.50

C．4000.00

D．5000.00

正确答案：B

收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。

A．拆迁范围；拆迁方向

B．拆迁范围；拆迁期限

C．拆迁地址；拆迁方向

D．拆迁地址；拆迁期限

正确答案：B
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。

房地产开发项目的市场定位方式主要有（　）。

A、产品差别化定位
B、避强定位
C、对抗性定位
D、服务差别化定位
E、重新定位

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。参见教材P122。

某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（　）。

A、一般假定
B、不相一致假定
C、依据不足假定
D、未定事项假设

答案：C
解析：
考点:估价报告的组成。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师经典例题5章 第3章

在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92m2
土地使用权年限：至2074年10月17日
土地面积：4300m2

四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用（XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3—43。

2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，
详见表3—44。

3.修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数表见表3—45，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。

总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。

答案：
解析：
(1)房地产权利状况描述不全。
(2)房地产现状描述不全。
(3)估价原则中缺少估价时点原则。
(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(6)比较案例B位置指数不正确。
(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(8)比较案例的结构不同应该进行修正。
(9)比准价值的权重未作说明。
(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(11)成本法中各项费用比例无依据。
(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(14)技术报告总价大写错误。
(15)估价结果缺少单价。
(16)估价时点表述错误。
(17)红线内市政费的计算错误。
(18)前期工程费的计算错误。
(19)投资利润计算错误。
(20)缺少附件。

只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（　　）。

A．初始注册
B．变更注册
C．延续注册
D．注销注册
E．撤销注册

答案：A,B,C
解析：
房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中：①初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；②注销注册可由当事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出；③撤销注册由国务院建设行政主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。

(2017年真题) 在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（）。

A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本

答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。

采用公司形式的评估机构，应当有（　）名以上评估师和（　）名以上股东。

A.2，2
B.3，3
C.8，2
D.5，2

答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。采用公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东。

甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
　　
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（　　）。

A.甲公司和乙公司
B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司
D.丙公司和乙公司

答案：A
解析：
房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。

下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是（ ）。

A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平

C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态

正确答案：D
D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。

评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。

A．传统价值评估

B．价值分配

C．相关经济损失评估

D．价值减损评估

正确答案：C

用（　）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。

A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、价值定价法
D、挑战定价法

答案：B
解析：
考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。

下列物权中属于用益物权的是（　）。

A.宅基地使用权
B.集体土地所有权
C.房屋所有权
D.留置权

答案：A
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

2021房地产估价师经典例题5章 第4章

在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（ ）。

A.对委托人提供的资料进行审查，确保资料真实性
B.对估价对象进行实地查勘
C.了解抵押房地产的优先受偿权利情况
D.将估价对象现状和有关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部情况和周边环境、景观的照片

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。选项A不严谨，必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元

答案：
解析：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元 ②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元 ③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
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关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税

D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税

正确答案：D
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入免征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免征个人所得税。

以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（　）。

A、速动比率
B、投资利润率
C、内部收益率
D、成本利润率
E、净现值

答案：C,E
解析：
考点:经济评价指标体系。动态盈利能力指标只有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。

缴存住房公积金的对象包括（ ）。

A．国家机关、国有企业

B．城镇集体企业，城镇私营企业

C．外商投资企业

D．事业单位、民办非企业单位和社会团体

E．农村居民

正确答案：ABCD

指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
参加本次估价的注册房地产估价师：



估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

答案：
解析：
1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为（ ）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%

正确答案：C
9÷30×100%=30%

(2016真题) 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。

A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖
B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物
C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖
D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖
E.乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。选项A被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以查封拍卖，抵押权人不得抗拒法院的执法行为，但是拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人。选项B对房地产的处分权受到限制的的房地产通常情况下不得拍卖；选项D以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件。

订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师经典例题5章 第5章

建设期的起点和开发经营期的起点相同。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。建设期的起点和开发经营期的起点相同。

产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感（s）是产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E P）。以下关于E和P关系描述正确的是（ ）。

A．若E=P时，消费者满意

B．若E>P 时，消费者不满意

C．若E

D．E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

正确答案：ABC

开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。

A．1716

B．1741

C．3985

D．1213

正确答案：B

不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（　）

答案：对
解析：
考点:决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。

《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起( )日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

A、 10
B、 15
C、 20
D、 30

答案：D
解析：
[知识点] 房地产抵押登记

下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（　　）。

A．仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对
B．委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
C．估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人
D．估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费
E．估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

答案：A,B,D
解析：
房地产估价职业道德的主要内容如下：①房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。②房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。③房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。④房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。⑤房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。⑥房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。⑦房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。⑧房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。

房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的粗部测量。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。

A.空置率
B.竣工房屋价值
C.房屋施工面积
D.吸纳率

答案：D
解析：
【考点】房地产市场指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。

(2016年真题) 房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（）。

A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性

答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。

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