21年房地产估价师考试题库精选5卷 第1卷
按照保证形式的不同，可以将保证分为明示保证和默示保证。以文字或书面形式载明于保险合同中，成为合同条款内容的保证是明示保证，而并未在保险单中载明，但签约双方在订约时都清楚的保证为默示保证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于烟囱造成的污染来说，距离烟囱越近，污染物浓度越高，危害越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。烟囱污染的情况比较复杂，它属于高架源，污染物浓度在距离烟囱底部很近处很低，随距离增加，浓度渐增，达到一个最高值后，再逐渐减少。P54。
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A.529412.37
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12
答案：A
解析：
本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。
拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。
某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A.984.37
B.1016.81
C.1159.97
D.2387.24
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。
金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些估价师为完成本次估价应收集哪些资料
答案：
解析：
1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。
21年房地产估价师考试题库精选5卷 第2卷
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
一FN关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A．资金时问价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为（ ）。
A．0.005%
B．0.01%
C．0.03%
D．0.05%
下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。
A、房屋赠与
B、房屋继承
C、以土地、房屋权属抵债
D、以土地、房屋权属投资、入股
E、房地产抵押
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是契税。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，.不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管理
D.成本控制
答案：B
解析：
本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
正确答案：CD
[答案] CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。
下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
答案：C
解析：
本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。
21年房地产估价师考试题库精选5卷 第3卷
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
正确答案：C
短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是（ ）。
A.联合代理
B.独家代理
C.双重代理
D.次级代理
答案：D
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。
预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是违约责任。定金与预付款性质完全不同，预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。
（ ）是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向。
A.城市规模
B.城市性质
C.城市分区
D.城市用地
答案：B
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。
传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )
此题为判断题(对，错)。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（ ）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、5年
答案：C
解析：
本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。
A．6个月
B．12个月
C．18个月
D．24个月
正确答案：B
对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。
房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题库精选5卷 第4卷
人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
A.1
B.3
C.6
D.12
答案：C
解析：
根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。六个月宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。
A.规划许可证
B.设计条件通知书
C.选址意见书
D.建设工程许可证
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
建设工程规划许可管理包括（）。
A、建筑管理
B、道路管理
C、管线管理
D、审定设计方案
E、施工管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
在假设开发中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑土地位置的( )。
A、 保值增值的特性
B、 不可移动性
C、 可接受性和现实社会需要程度
D、 可接受性和未来发展趋势
21年房地产估价师考试题库精选5卷 第5卷
某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价假设。建筑用地面积＝500/50%＝1000（m2），容积率＝总建筑面积/用地面积＝6000/1000＝6。
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A.建筑面积
B.建筑进深
C.室内净高
D.建筑层数
E.建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（ ）制定。
A.国务院
B.住房和城乡建设部
C.省
D.自治区
E.直辖市
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )
正确答案：×
[答案] × 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
房地产权属档案宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1 年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（ ）。
A．I 甲>I 乙
B．I 甲C．I 甲=I 乙
D．I 甲≥I 乙
答案：B
解析：
甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I 甲＝Pr，I 乙＝P[（1＋r／12）12－1]，根据常识可推断出I 甲
(2016真题) 依法征收集体土地的前提，是国家为了（ ）利益的需要。
A.公共
B.社会
C.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。
根据《房屋登记办法》，可以申请预告登记的情形有（ ）。
A．在建工程抵押
B．预购商品房
C．预购商品房抵押
D．房屋所有权抵押
E．房屋所有权转让
答案：B,C,D,E
解析：
房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。
