房地产估价师考试真题5辑 第1辑
损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。
答案：对
解析：
损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。
债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（ ）。
A、经济因素
B、金融因素
C、社会因素
D、政治因素
答案：A
解析：
考点:经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。
安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（ ）。
A．建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
答案：B
解析：
保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。
房地产估价师考试真题5辑 第2辑
下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
正确答案：B
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。
国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 （ ）
世界各国实行的主要土地登记制度有( )。
A.权利登记制
B.契据登记制
C.托仑斯登记制
D.詹姆斯登记制
E.科斯登记制
答案：A,B,C
解析：
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记主要可分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为①权利登记制和②托伦斯登记制两种。
微观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市用地评价。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，只应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产开发企业发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府住房城乡建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明、应当具有相应的产权证明件。
我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投资统计。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地范围内成套住房，可按幢、层、套、间等为基本单元进行登记。（ ）
答案：错
解析：
《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
房地产估价收费按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m2，比重置价格低300元/m2。
房地产估价师考试真题5辑 第3辑
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动，因此，以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论，为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数。
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理。其主要任务是（ ）。
A．颁发土地使用证
B．签发用地证书
C．督促被征地单位按期移交十地
D．处理征地过程的各种争议
E．填写征地结案报告
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（ ）
答案：错
解析：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内的，根据实测建筑面积结算房价款。②面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权解除合同。③买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
会计要素主要包括（ ）。
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
正确答案：C
会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。
对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（ ）。
A、替代原则
B、谨慎原则
C、合法原则
D、最高最佳利用原则
E、价值时点原则
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。参见教材P170。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
正确答案：A
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
房地产估价师考试真题5辑 第4辑
某宗房地产某年l月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该年l月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。
A．1051
B．1096
C．1100
D．1147
答案：D
解析：
该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：
（1000×6.7＋80×8）÷6.4=1147（美元/m2）。
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )
房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
传统投资决策方法隐含两种假定，即（ ）。
A、可逆性和可延期性
B、不可逆性和可延期性
C、不可逆性和不可延期性
D、可逆性和不可延期性
答案：D
解析：
考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。
只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（ ）
答案：错
解析：
考点:利息与利率。次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )
此题为判断题(对，错)。
在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（ ）。
A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。
拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 ( )
房地产估价师考试真题5辑 第5辑
对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只能在处置（转让）物业时实现。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
(2017年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。
A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。均衡利息率是指在理想的资本市场上没有任何风险的利息率。
下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（ ）。
A、不动产登记薄
B、权属证书
C、有关合同（如租赁合同）
D、规划条件
答案：D
解析：
考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
某房地产估价机构，暂时不可从事公司上市、企业清算两项房地产估价业务。其欲提升等级，则要求其已具备（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A.15
B.8
C.3
D.2
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。该估价机构目前等级为二级，若想提升等级，则要求其有15名以上专职注册房地产估价师。P181。
正确答案：×
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
