2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第1辑
物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。参见教材P46。
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A、净现值法
B、等额年值法
C、差额内部收益率法
D、费用现值法
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。
以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
正确答案：CDE
直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多；对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。这两点也体现了直接融资的局限性。
甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。
建设单位将综合楼抵押应办理（ ）。
A.预告登记
B.地役权登记
C.所有权初始登记
D.在建工程抵押登记
答案：D
解析：
以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第2辑
下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ）。
A．经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则
正确答案：B
项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。
投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ）
答案：对
解析：
考点:投资组合理论。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
(2011真题) 下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（）。
A.房屋的天面
B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C.有围护结构的门廊
D.不封闭有顶盖的永久性架空走廊
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A正确，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等均不计算建筑面积。有上盖、有围护结构的建筑均计建筑面积，有一部分计算全部建筑面积，有一部分计一半建筑面积。
业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。@##
非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )年向土地管理部门提出申请。
A、 1
B、 2
C、 3
D、 4
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第3辑
土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（ ）。
A、2%
B、3%
C、5%
D、8%
答案：A
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。
关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元／月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）
／1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 70000／1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。
问题：
1．张某的选择是否正确?
2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
答案：
解析：
（1）张某的选择不一定正确。
（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
2．如选择酒店式公寓，其建议包括：①尽量选择 70 年产权的公寓；②区位选择非常重要；③配套服务设施要齐全；④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。
投保人更改保险合同内容的书面文件，称为（ ），一经签发就成为保险合同的重要组成部分。
A.投保单
B.批单
C.保险凭证
D.保险单
答案：B
解析：
本题考查的是保险合同。批单是保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分。
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第4辑
转让房地产时应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．印花税
D．个人所得税
外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第5辑
土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）
此题为判断题(对，错)。
银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。
A．操作风险
B．法律风险
C．信用风险
D．管理风险
收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
申请《建设用地规划许可证》需提交的文件包括（ ）。
A、出让合同
B、资金到位证明
C、立项批文，规划意见书
D、1：2000或1：500的地形图
E、建设用地钉桩成果通知单
答案：A,C,D,E
解析：
考点:确定规划设计方案并获得规划许可。申请《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意向书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000的地形图等资料。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第6辑
下列关于房屋转租的表述中，正确的有（）
A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同
B.需经出租人书面同意
C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期
D.转租合同经租赁登记备案方可生效
E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订
答案：B,C
解析：
本题考查的是商品房屋转租。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。
(2017真题) 教育费附加是随（）附加征收。
A.印花税
B.所得税
C.增值税
D.房产税
答案：C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。
某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8（均以上个月为100）。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m2。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。
下列估价中适宜采用假设开发法的有（ ）。
A、征收补偿估价
B、在建工程估价
C、出让地块估价
D、改变用途房地产估价
E、房屋抵押估价
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第7辑
个人住房贷款的风险有( )。
A．政治风险
B．操作风险
C．信用风险
D．市场风险
E．利率风险
正确答案：BCD
答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
房地产估价的要素中，估价的主体指的是( )。
A、 与估价活动有关系的单位
B、 估价服务的提供者
C、 估价服务的需求者
D、 与估价活动有关系的个人
答案：B
解析：
[知识点] 房地产估价对象和价值类型及估价方法
价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。
所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ）
答案：错
解析：
《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。
A、 600
B、 900
C、 1500
D、 1800
