21年房地产估价师考试真题精选及答案9篇

考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。

本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。

本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113～114。

本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3。参见教材P116。

《城市房地产抵押管理办法》规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意，甲公司本次可抵押的商品房建筑面积
＝15000－1000－3000＝11000（平方米）。

[解析] 市场细分

本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。

因为城市规划指导不能规范房地产市场行为。

本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。置业投资中，房地产投资的增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。P176。

保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。

本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。

因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁或处置相关资产的方式主要包括：①延长动工开发期限；②置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地；③按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。A 项，由于属于政府调整规划引起的土地用途变更，政府不应“无偿收回”。

行政法规是由国务院依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件的总称，其效力低于法律，高于地方性法规、部门规章。

增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。

考点:保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。

1、
贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A
P=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）
i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5% (1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）
第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）
已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（万元）

2、
（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8
（2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得：
A1=8000×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]20）=1441.4（万元）
（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4×（1+10%）8-1=2808.9（万元）
该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

3、

1.计算出月供对应的现值
A＝2000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝20×12＝240（月）
P＝A/i[1－1/（1＋i）n]＝2000/0.5%[1－1/（1＋0.5%）240]＝279161.5（元）
2.能购买新房的最高价：27.92/（1－30%）＝39.87（万元）

1）因为题中并未告诉我们原有住房还有多长的收益时间，所以我们只能采用无限年限的A-P求出原有房屋的价值（收益法）
V＝A/r＝2000×12/9.6%＝25（万元）
2）设至少应还款n月，再提前还款
将240-n个月的月供，折现到提前还款时间，其现值应为25万元

4、
解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m2）

5、
（1）抵押贷款额P=100×50%=50（万元）
月贷款利率i=12%/12=1%；
月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43（元）
（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43（元）
（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，
代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87（万元）

6、
（1）月还款额：7000×25%＝1750（元）
（2）最高贷款额（A－P）
A＝1750，i＝6%/12 ＝0.5%，n＝20×12＝240

（3）购买房屋的最高总价：24.43÷70%＝34.9（万元）

（1）为保证每期还款不变，仍为1750元，则必须延长还款期限。
设延长后的还款期限为m

（2）延长还款期294－180＝114（月）＝9.5（年）

本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1＋8%）30]＝567.39（万元）。P326。

本题考查的是直接资本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。

本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。

本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。

考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

考点:房地产开发贷款。与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。

本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。

本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主大会管理住宅专项维修资金的使用，应当建立住宅专项维修资金管理制度。

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。

被征收房屋价值评估的时点为房屋征收决定公告之日。

本题考查的是商业银行资产业务。长期贷款展期期限累计不得超过3年。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。

本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。

本案例中，该项目拆迁人已向原单位支付了房屋拆迁补偿款，原拆迁单位已经搬迁完毕，与该建筑没有关系，拆迁人取得了该建筑物的处置权。因此，医院拟购买平移继续使用该综合楼需与拆迁人接洽购买事宜。

本题考查的是房地产登记的目的。不动产登记的目的包括：（1）保护不动产权利人的物权；（2）维护交易安全；（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。

本题考查的是生产理论。选项D错误，生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述。选项E错误，生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。

本题考查的是大气污染源。生活污染源中的居住环境的污染：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。所以不宜采用半封闭的通风系统。

本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）参见教材P64。

考点:市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。

本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采用国有独资的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。

《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。