房地产估价师考试试题及答案8辑 第1辑
下列不属于城市分区规划所包括的内容的是（ ）。
A.单独确定市级公共设施的分布
B.确定建筑及用地的容量控制指标
C.确定城市主.次干道的红线位置
D.确定工程干管的位置.走向
答案：A
解析：
本题考查的是城市分区规划。选项A，应该是确定市、区、居住区级公共设施的分布及用地范围。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。（ ）
答案：对
解析：
考点:按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，一般均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（ ）。
A.砖木结构建筑
B.砌体结构建筑
C.钢筋混凝土结构建筑
D.钢结构建筑
答案：D
解析：
本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。
房地产保险中，分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第2辑
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。
A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元
一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A．估价机构
B．估价师
C．估价报告使用者
D．估价委托人的估价需要
(2015年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。
A.1.40%
B.5.60%
C.5.72%
D.6.09%
答案：B
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400×4=5600（元）；年利率
有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
正确答案：A
有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。
房地产市场分析的方法有（ ）。
A．数理统计方法
B．定性预测
C．利用图形进行分析
D．定量预测
正确答案：AC
房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第3辑
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A.利率是由储蓄和投资决定的
B.利率是由货币的供求决定的
C.利率是由可贷资金的供求决定
D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的；货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量、取决于人们的流动性偏好；利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
间接融资的优点包括（ ）。
A.筹资可以积少成多
B.安全性较高
C.有利于筹集长期投资资金
D.资金供求双方直接联系
E.促进资金使用效率的提高
答案：A,B
解析：
本题考查的是金融活动。间接融资的优点在于：（1）筹资可以积少成多；（2）安全性较高；（3）作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大规模，资金也比较雄厚，他们可以雇佣各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动，还可能在地区、国家、甚至世界范围内调动资金，因而提高了金融业的规模经济水平。选项CDE属于直接融资的优点。
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
房地产估价师考试试题及答案8辑 第4辑
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象带有债权债务，可比实例不带债权债务的：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格－债权＋债务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建立比较基础。如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。
(2014真题) 未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为（）。
A.制作公共车身广告介绍该项目名称
B.向前来参观者免费发放VIP卡
C.在项目销售大厅展示项目沙盘
D.在房地产展销会上预售房屋
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。
下列条件中，甲公司申领建筑工程施工许可证须具备的是（ ）。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
正确答案：ACD
施工企业必须保证按工程设计施工，不是建设单位申请领取施工许可证应当具备的条件。
（ ）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。
A.实验法
B.观察法
C.集体访问
D.结构式访问
答案：C
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第5辑
商业银行的基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。
产权属国家所有的房屋，其房产税（）。
A.不需缴纳
B.由经营管理的单位和个人缴纳
C.由城市房地产管理部门缴纳
D.由房屋的所有者缴纳
答案：B
解析：
本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。
(2014真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。
A.3846
B.5000
C.5556
D.8333
答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.资源税
E.营业税
答案：A,C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第6辑
企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。
A．量力而行法
B．销售百分比法
C．目标任务法
D．竞争对等法
E．协商谈判法
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（ ）
答案：对
解析：
考点:写字楼租金的确定。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。
超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
(2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是（ ）。
A．房地产开发企业待售的房屋
B．申请初始登记的新建商品房
C．继承、接受遗赠取得的房屋
D．全体业主共有的物业服务用房
答案：D
解析：
对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第7辑
为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ）。
A．财产损失保险
B．职业责任保险
C．信用保险
D．第三者责任保险
答案：错
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是（ ）。
A.《中华人民共和国城乡规划法》
B.《中华人民共和国土地管理法》
C.《中华人民共和国城市房地产管理法》
D.《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件。
房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产估价机构接受张某的委托，评估其一套购买于2010年8月1日的住宅的转让价值，评估的价值时点为2016年8月1日，评估单价为7000元/㎡。张某以购买价9000元/㎡为由，对估价结果提出异议。甲房地产估价机构对原估价结果进行了复核并最终决定维持原估价结果。请说明导致房地产价格前后差异的原因。
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。主要原因有：（1）在价值时点下，房地产市场状况处于低迷状态，房地产市场不景气，住宅类房屋的成交量明显减少。（2）从张某购买此房屋到价值时点，中间间隔6年，房屋的成新率明显降低，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。（3）2010年8月1日时，房地产市场可能存在泡沫，至价值时点2016年8月1日，房地产市场回归到正常状态。（4）国家相关的制度政策对房价的抑制作用。
房地产估价师考试试题及答案8辑 第8辑
税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A、70
B、80
C、90
D、100
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70＋70/（70+50）×（150-70-50）＝87.5（万元）。
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。
A、 银行信用
B、 商业信用
C、 民间信用
D、 国家信用
如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。
某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
正确答案：C
[答案] C
城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选C。
