房地产估价师经典例题7辑 第1辑
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
账簿包括（ ）。
A、转账账簿
B、凭证账簿
C、序时账簿
D、分类账簿
E、备查账簿
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。
单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同( )。
A.对承租人和新房主继续有效
B.对承租人和新房主无效
C.对承租人继续有效，对新房主无效
D.对承租人无效，对新房主继续有效
答案：A
解析：
优先效力。又称为物权的优先权，包括：
①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”。
国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。
A、受让方逾期未支付全部地价款
B、拆除地上建筑物
C、自然灾害造成地上附着物变化
D、因公共利益需要
E、人民法院判决生效
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项B、C均不构成建设用地使用权的变化。
房地产估价师经典例题7辑 第2辑
限差公式中，0.02√S＋0.0006S，S为（ ）。
A.测量房产数量
B.测量工具数量
C.房产体积
D.房产面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。公式中的S为房产面积。
计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。
不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P136。
如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A．达到了基准收益率的要求
B．超过了基准收益率的要求
C．未达到财务内部收益率的要求
D．达到了财务内部收益率的要求
答案：A
解析：
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师经典例题7辑 第3辑
目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是（ ）。
A．机构投资者
B．商业银行
C．个人投资者
D．国家财政
在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是()的。
A.主观
B.客观
C.悲观
D.乐观
正确答案：B
不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
答案：D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（万元），无效成本＝50×1500＝7.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本的现值＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）。
A．建设部
B．建设部住宅与房地产业司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
正确答案：D
建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。
A．成本低
B．反馈快
C．能深入了解被访者情况
D．回收率高
E．能深度访谈
答案：A,B
解析：
网络调研是随着互联网技术应用的普及而发展起来的获取信息的新方法，而且由于其成本低、反馈快等优点被越来越广泛的使用。通过网络进行调研时，调查人员可以根据调查问题的特点，选用通过电子邮件发送调查问卷或提纲，或将其直接上载到网络主页等方式，获取被调查者的反馈信息。CE 两项属于面访联系方法的特点；D 项属于电话访问联系方法的特点。
房地产估价师经典例题7辑 第4辑
写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。
A、 所处区位
B、 交通方便性
C、 建筑设备系统
D、 物业管理水平
E 建筑形式
房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、（ ）、建设阶段和租售阶段。
A、可行性研究阶段
B、获取土地使用权阶段
C、前期工作阶段
D、细化投资设想阶段
答案：C
解析：
考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
下列属于单位工程的有（）。
A、土建工程
B、安装工程
C、装饰工程
D、地下连续墙工程
E、土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。
楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。
答案：对
解析：
楼、地面的构造层次一般有：
(1)基层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。
房地产估价师经典例题7辑 第5辑
答案：对
解析：
任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。
下列各项中，不属于房屋面积测算内容的是（ ）。
A.房屋建筑面积
B.产权面积
C.使用面积
D.房屋占地面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算的概念。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )
答案：错
解析：
可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。
可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师经典例题7辑 第6辑
(2013真题) 债券的基本要素包括（）。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的基本要素有四个：票面价值、价格、偿还期限、利率。
在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。
A．商品证券
B．货币证券
C．资本证券
D．投资证券
正确答案：C
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。其中，资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（ ）。
A．权益型REITs
B．抵押型REITs
C．多重合伙REITs
D．伞型合伙REITs
答案：A
解析：
房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：①权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；②抵押型REITs，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息；③混合型REITs，同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类，REITs 可以分为：①伞型合伙REITs。不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。②多重合伙REITs。是REITs 直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
（ ）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。
A.集中式系统
B.分布式系统
C.半集中式系统
D.冷却系统
答案：D
解析：
本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类
有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。
房地产估价师经典例题7辑 第7辑
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
正确答案：CE
在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
正确答案：ADE
经济适用房计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费为计算基础。
宣告失踪的主要意义在于会引起与生理死亡同样的法律后果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
