21年房地产估价师考试题库精选7章 第1章
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A、 系统风险
B、 资本价值风险
C、 个别风险
D、 比较风险
某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用（ ）进行评估。
A.重置成本法
B.影子工程投资法
C.比较法
D.价差法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。
房产项目测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房产的平面控制网，测绘房产的基础图纸——房产分幅平面图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A．159.56
B．168.71
C．169.39
D．277.70
答案：B
解析：
每年不变的净收益
=15.966（万元）。该宗房地产的价格
=168.71（万元）。
体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（ ）。
A.设立秘密准备
B.不高估资产或收益
C.不低估负债或费用
D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备
E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是会计信息的次要质量要求。谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应用的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。选项A错误，谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备。
在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（ ）
答案：对
解析：
由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。
下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）。
A.出租房地产
B.自营房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有4类：出售、出租、自营、自用房地产。P73。
21年房地产估价师考试题库精选7章 第2章
城市用地分类中，工业用地包括（ ）。
A.工矿企业的生产车间用地
B.工矿企业的库房用地
C.专用的铁路
D.专用的码头
E.露天矿用地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城市用地分类。工业用地包括工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。
在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（ ）。
A.中华人民共和国会计法
B.总会计师条例
C.企业会计报告条例
D.企业会计准则
答案：A
解析：
本题考查的是我国会计法规体系。在我国，《中华人民共和国会计法》是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A．37
B．40
C．60
D．63
商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。
A.购房人
B.房地产开发企业
C.商品房销售代理机构
D.购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。
A．诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利
C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制
D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E．诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
正确答案：AD
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利；履行后，当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。
A．对原材料的检验
B．对配套设施的检验
C．确立质量文件档案制度
D．确立成本控制档案制度
答案：D
解析：
工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：①对原材料的检验；②对工程采用的配套设备进行检验；③确立施工中控制质量的具体措施；④确立有关质量文件的档案制度。
对乙厂区的土地估价的思路应当是（ ）。
A．按出让土地使用权评估其公开市场价值
B．按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
21年房地产估价师考试题库精选7章 第3章
房地产估价的必要性主要表现在( )等方面。
A．土地使用权出卖的需要
B．房地产保险的需要
C．房地产税收的需要
D．房地产征收和征用补偿的需要
E．房地产损害赔偿的需要
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
除了选项B、C、D、E外，房地产估价的必要性还有：土地使用权出让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要；其他方面的需要。
根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（ ）。
A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )
答案：错
解析：
在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。
A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升
答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。
某城市2013年商品住房新开工面积为500万平方米，从2012年跨入2013年继续施工的面积为300万平方米，2013年恢复施工的面积为200万平方米，该城市2013年商品住房施工面积是（ ）万平方米。
A、500
B、700
C、800
D、1000
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。500＋300＋200＝1000（万平方米）。
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产交易不包括（ ）形式。
A.转让
B.抵押
C.租赁
D.质押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。
A.对1～5号楼拍卖、变卖所得优先受偿
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。P157。
21年房地产估价师考试题库精选7章 第4章
国家征收集体土地遵循有偿使用土地的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（ ）
答案：错
解析：
【考点】敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案，而不是选出某一方案有哪些敏感因素。
下列关于估价依据的表述中，正确的是（ ）。
A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取
B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准
C.《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准
D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）
正确答案：×
资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有（ ）。
A．建筑安装工程费
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．土地取得费
E．销售代理费
答案：A,B,C
解析：
房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
下列证券品种中，属于货币证券的是（ ）。
A．股票
B．支票
C．债券
D．投资基金
答案：B
解析：
证券可分为：①商品证券，是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等；②货币证券，是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等；③资本证券，是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（ ）。
A.价值是内在的.客观的和相对稳定的
B.房地产的价值是房地产真实所值
C.房地产的价格围绕其价值上下波动
D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。
21年房地产估价师考试题库精选7章 第5章
在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。
A．几何图形法
B．求积仪法
C．界址点坐标法
D．称重法
E．光电面积量算仪法
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
房地产估价报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方
XX有限公司（法定代表人、住所略）。
二、估价方
xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。
三、估价对象
估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp3001~3009号商铺，总建筑面积为
547.15 m2。
XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
XX商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001~3009号）经营男女装，业主分别与“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点2002年6月20日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员深人细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
XX有限公司委托评估的位于XX路XX商业城三层的3001~3009号商铺，建筑面积合计为
547.15 m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写:港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元(大写:人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币:人民币=1:1.07)。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析
XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
1.交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2.交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3.个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。
4.区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例C。
具体见表3—38。
5.求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2+3=7294港元/m2故采用市场比较法估价XX商业城3层3001~3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15 m2X7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%0=19.4元/m2
营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2
(3)估算年净收益
(1020—284)元/m2=736元/m2
(4)求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%=19.4元/m2
营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2
(3)估算年净收益
(1020—284)元/m2=736元/m2
(4)求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：
(港元：人民币=1 : 1.07)
故采用收益法估价X X商业城第三层3001~3009号商铺的公开市场价值总额为：7 235 港元/m2 X547. 15 m2 =3 958 465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：
最终估价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，XX商业城三层3001~3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）
答案：
解析：
(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。
(2) 土地实物描述不全面。
(3)建筑物实物描述不全面。
(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。
(5)可比实例成交价格未说明币种。
(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。
(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。
(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。
(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金 水平计算不准确。
(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。
(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。
(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。
(13)收益法未分析未来收益变化趋势。
(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。
(15)房产税应按租金收入的12%计算。
(16)营业税等费率取16. 576%，太高。
(17)收益法可获收益年限取34年未作说明。
(18)收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由。
(19)采用收益法估价的结果计算错误。
(20)缺少确定估价结果的理由说明。
(21)未扣管理费。
土地增值税实行( )税率。
A.比例
B.定额
C.超额累进
D.超额递减
城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。( )
正确答案：×
[答案] × 城市环境污染、穷人大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化。
一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（ ）。
A.土地总价
B.楼面地价
C.建筑物单价
D.房地单价
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。
对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（ ）。
A.同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中
B.房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同
C.在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值
D.房地价格往往等同于人们平常所说的房价
答案：B
解析：
本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和
21年房地产估价师考试题库精选7章 第6章
贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
行政裁决应当自收到申请之日起（ ）日内做出。
A．15
B．30
C．45
D．60
正确答案：B
答案：B。行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。
A、完全产权价值
B、出租人权益价值
C、快速变现价值
D、承租人权益价值
E、残余价值
答案：C,E
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。
(2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。
整个建筑的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
A.29807
B.30867
C.35755
D.36194
答案：A
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971万元，（2）直接资本化法V＝A/Y＝1971/5%＝39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值＝39420/（1＋15%）2＝29807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。
A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。
A．资产类账户
B．负债类账户
C．期间成本费用账户
D．期间收人账户
E．所有者权益账户
21年房地产估价师考试题库精选7章 第7章
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A．制订估价作业方案
B．实地查勘估价对象
C．确定估价结果
D．撰写估价报告
答案：A
解析：
估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保持在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。P370。
以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（ ）。
A、有不少于1000万元人民币的注册资本
B、有一定数量的周转住房
C、是非银行性金融机构
D、可要求贷款人提供抵押反担保
答案：B
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。其他条件：担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
答案：C
解析：
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则。
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A、 62500
B、 62000
C、 61000
D、 61500
答案：A
解析：
提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A、垄断竞争
B、寡头垄断
C、垄断
D、竞争
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。
房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。
A、 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
B、 一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
C、 两类均等
D、 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任
